因自身原因未能将户口迁出，应当承担违约责任
因自身原因未能将户口迁出，应当承担违约责任
案情回放：李某于2013年3月通过房屋中介与王某签订了房屋买卖合同，并依约支付了购房款240万。双方约定：应当在该房屋所有权转移之日起90日内向房屋所在地户籍管理机关办理原有户籍迁出手续;如因王某自身原因未如期将与本房相关的户口迁出的，应当向李某支付房屋总价款5%的违约金;逾期超过90日未迁出的，自逾期90日起，王某应当按日计算向李某支付全部已付款万分之五的违约金。但在双方办理过户手续之后，李某曾多次联系王某将户口迁出，但王某一直不予理会。最后法院判决认定王某应当对此承担违约责任。
案件解读：由于本案在房屋买卖合同中明确规定了房屋户口迁出时间，对此王某一直不将户口迁出，已构成违约事实。北京现行房屋买卖合同中关于权属转移登记已明确关于户口迁移的格式条款，其中规定了如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当承担违约责任。这里有两个具体问题需要详细解释：“与本房屋相关的户口”和“自身原因”。“与本房屋相关的户口”是指交易房屋在出卖时全部在册户口。根据北京市现行户籍管理制度的规定，城市住宅房屋不能分户，故在册户口无论与房屋出卖人的关系如何，只要登记在交易房屋内就属于“与本房屋相关的户口”。“自身原因”是指义务人本人主观意愿或自身可以控制因素的有机结合。我国现行户籍管理制度中对于户口迁入的主要标准是，户口迁入人与户主具有一定的近亲属关系。因此义务人是完全可以凭自身控制解决户口迁出问题的。但我国现有户籍管理制度透明度不高，导致户主并不能及时了解全面的户籍信息。因此，对于户口迁出纠纷处理时应当遵循公平原则处理，避免合同中义务人责任过大。
建议
1.双方当事人应当在合同订立时应及时充分了解交易房屋的户口现状。户口迁移的具体操作涉及有关户籍行政管理部门和户籍管理制度，由于办理户口迁移过程中可能会发生很多无法遇见的情况，避免后期双方产生纠纷，应担再额外约定一个合理时间或发生推迟情况的处理办法，降低合同履行时的风险。特别需要指出的是，这既不是房屋买受人的单方义务，也不是房屋出卖人的单方义务，而是交易双方均负有的一项义务。房屋买受人需要了解交易房屋的户口现状以便合理安排户口迁入事宜;房屋出卖人需要了解交易房屋的户口现状以便准确推断自己履行相关义务的难度。
2.需要注意的是，如果在交易过程中有中介机构参与，并在相关合同中约定了中介机构负有对户口现状的审查义务，那么如因未尽到审查义务而导致履行出现障碍，中介机构对此应当承担一定的赔偿责任。
