易盛借名买房纠纷律师点评一起借名买房案件
导读：2009年5月28日，王天琪与北京市某房地产开发有限公司签订了《商品房预售合同》，约定王天琪购买位于北京市昌平区某住宅楼房屋一套，房屋性质为两限房。后王天琪的女儿没有告知王天琪将该房屋指标无偿给李丽珍使用，之后李丽珍一直占用及使用该房屋，后来王天琪通过各种方式与李丽珍协商，并提出愿意将李丽珍垫资购房的房款如数给付李丽珍，只求李丽珍搬出，但是李丽珍却说这是房屋买卖，双方多次协商未果。下面就让我们了解一下，名义为“房屋买卖”实际为“借名买房”所发生的案件纠纷。
为保护当事人隐私及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。
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一、案件介绍：
2009年1月，王天琪位于西城区胡同房屋被拆迁，2009年5月王天琪因拆迁获得购买位于北京市昌平区某房屋的两限房资格，后王天琪的女儿劝说王天琪和自己居住，然后，在王天琪不知道的情况下，私下和李丽珍达成口头协议，使得李丽珍无偿使用王天琪两限房指标购房。李丽珍甚至在王天琪既未向房管部门出示身份证原件、又未亲自去申请的情况下、暗中通过非法手段将该两限房的房产证领取到自己手中，并且一直居住该房屋内。王天琪多次找李丽珍协商，但李丽珍却说是房屋买卖，不愿意腾退房屋。
王天琪现将李丽珍诉至法院，要求1、确认双方之间关于北京市昌平区某房屋的口头转让协议无效；2、合同无效后，判令李丽珍立即将北京市昌平区某房屋腾退给王天琪；3、合同无效后，判令李丽珍给付王天琪房屋占用费十万元。
二、庭审过程：
李丽珍辩称：不同意王天琪的诉称，请求法院驳回他的诉讼请求。
1、王天琪所述与客观事实严重不符。李丽珍在购买涉案房屋的过程中，王天琪自始至终都是参与的，且是配合的。
2、王天琪、李丽珍双方就涉案房屋之间存在口头买卖协议，该事实已经经过了昌平法院生效判决的确认，王天琪主张双方是否存在口头协议不确定是严重错误的，王天琪的主张与其诉讼请求互相矛盾，也与王天琪在之前诉讼中的陈述相违背。
3、王天琪与李丽珍双方口头协议并不具有合同无效的情形，口头协议有效，双方应该继续履行口头协议的内容。限价商品房的性质本质上也是商品房的一种，只是在价格上、户型上有所限制，其他与商品房无本质差异。相关法律规定并未限制限价商品房禁止交易，只是规定了5年内若需要交易则需要政府回购而已。李丽珍入住涉案房屋是基于双方的口头协议，且李丽珍支付了涉案房屋的全部购房款、税费，办理了装修和入住，李丽珍完全是依法依约入住涉案房屋，王天琪仅作为名义上产权登记人不仅无权要求李丽珍腾房，更无权要求李丽珍支付房屋占用费。
三、审判结果：
北京市昌平区人民法院经审理后判决：庭审中，2009年5月28日，王天琪与某房地产开发有限公司签订了《商品房预售合同》，约定王天琪购买诉争房屋。签订该《商品房预售合同》后，李丽珍实际支付了诉争房屋的全部购房款，并装修入住至今。现该房屋的房屋产权证、购房发票、契税发票及其他相关票据原件均在李丽珍处。 诉争房屋的房权证所载明的所有权人为王天琪，房屋性质为限价商品住房，
综上，判决：1、王天琪与李丽珍之间的口头协议无效；
2、李丽珍于本判决生效之日起八个月内向王天琪返还诉争房屋；
3、驳回王天琪的其他诉讼请求。
四、借名买房专业律师靳双权专业法律分析：
借名买房约定的形式既可以为书面约定，也可以为口头约定。认定存在口头约定应当综合房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名购房有无合理解释这四点来进行判断。
本案中，王天琪与李丽珍均认可双方存在口头约定，但对于口头约定的内容双方均未提出充分证据予以证明，故对于口头协议的内容应当综合情况来认定其性质。从本质上来看，诉争房屋只有王天琪具有购买资格，在购买前双方已经约定由李丽珍代为支付购房款，并由李丽珍实际使用房屋并持有相关票据及房产证原件，尽管王天琪陈述是转让购房指标，但诉争房屋仍登记在王天琪名下，故李丽珍与王天琪之间实质上是借名买房关系，符合借名买房的认定要件。
因此，法院认定李丽珍与王天琪之间实质上是借名买房关系正确，李丽珍认为王天琪未提出借名买房协议的主张，合同的效力由法律直接认定，无效的合同自始无效，法院应当对合同的效力进行认定，故法院应对合同的实质性质予以确定。
借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。本案诉争房屋为限价商品房，属于政策性保障住房，且原购房合同是2009年5月28日，故李丽珍与王天琪之间借名买房的口头协议应当认定为无效，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。
综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持综上，故法院的判决具有事实和法律依据。
在此，靳双权律师提醒各位当事人，涉及到大额财产时，如：房屋买卖、房屋赠予、房屋权属变更等有关不动产交易、不动产权属变更时需三思，最好先咨询专业、资深的房地产律师，以规避交易中的风险，防止遇到不必要的纠纷，以免引发不必要的麻烦。
