借名买房纠纷律师对一起借名买房案件的解析
为保护当事人隐私及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。
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案件介绍:
赵峥宪和台（1965年去世）有4个子女，分别是赵臻、赵辉、赵慧梅、赵默生。1981年赵峥宪和王泽登记结婚，双方婚后并无婚生子女，只有王泽和前夫的两个子女郑志国、郑铮冉。1987年，赵默生与何一深登记结婚，并生一女何伟园，1992年赵默生因病去世。
赵峥宪原本是北京市某机械加工厂的职工，1994年其与该厂签订了《公有住宅租赁合同》，约定由赵峥宪承租北京市朝阳区南十里居的202号涉诉房屋，后来该厂折算职工工龄出售承租的房屋给职工，1999年4月4日，赵峥宪与厂签订《房屋买卖协议》，由赵峥宪购买涉诉房屋，签约当日赵峥宪便支付了购房款。赵臻自1994年起便在诉争房屋内居住。后来赵峥宪病倒，赵臻、赵慧梅、赵辉对其轮流照顾，赵臻为了给父亲治病，甚至拿出了大部分积蓄为父亲看病。
2003年11月18日，赵峥宪去世，其在与王泽婚姻存续期间购有两套房屋，分别在坐落于北京市朝阳区南十里居5号楼1单元202号和北京市朝阳区南十里居5号楼1单元301号。在赵峥宪去世后，202号房屋在法院的调解下，王泽、郑志国、郑铮冉、赵慧梅、赵辉、何伟园及赵臻达成如下协议：位于北京市朝阳区南十里居5号楼1单元202号房屋归王泽单独所有，赵慧梅、赵辉、何伟园及赵臻对该房屋不再主张任何权利；涉诉房屋即301号房屋由赵臻、赵慧梅、赵辉、何伟园另行处理，王泽、郑志国、郑铮冉就该房屋不再主张任何权利。
2014年，赵慧梅、赵辉、何伟园与赵臻因遗产继承问题发生争执，同年8月1日，赵慧梅、赵辉、何伟园将赵臻起诉至法院，诉求法院判令：1、由赵慧梅、赵辉、何伟园及赵臻共同继承涉诉房屋，每人各占四分之一的份额；2、赵臻于判决后15日内协助赵慧梅、赵辉、何伟园办理涉诉房屋的所有权转移登记手续；3、赵臻于判决生效后3个月内将涉诉房屋腾空后交付赵慧梅、赵辉、何伟园。
为此，北京市朝阳区人民法院依法对该案进行了审理。
审判结果：
一审法院经审理后判决：
一、涉诉房屋由赵慧梅、赵辉、何伟园共同继承，其中赵慧梅、赵辉各占百分之二十五的份额，何伟园占百分之二十的份额，赵臻占百分之三十的份额；
二、赵臻于判决生效后十五日内协助赵慧梅、赵辉、何伟园办理涉诉房屋的所有权转移登记手续；
三、驳回赵慧梅、赵辉、何伟园的其他诉讼请求。
一审判决后，赵臻不服上诉至北京市三中院，三中院经审理后判决：
驳回上诉，维持原判。
借名买房纠纷律师靳双权案件点评：
借名买房纠纷律师靳双权认为，本案的争议焦点在于对该房屋，赵臻与其父亲赵峥宪是否存在赵臻在庭审中所称得借名买房关系，即该房屋是否为赵峥宪所有的遗产。
本案中，赵臻在法庭审理中并未提供相应的有效证据证明其与父亲赵峥宪存在借名买房关系，而如果要确认双方之间存在借名买房关系需要提供双方之间存在书面或者口头的借名约定及借名方已经依据约定履行了出资等相应的合同义务的证明。而本案庭审中，赵臻仅依据其持有的涉诉房屋所有权证、《公有住宅租赁合同》、房款收据以及其主张的证人证言要求法院确认双方之间存在借名买房关系，法院认为证据不足而未能采纳其主张，因此依法确认了该房屋为赵峥宪的遗产。
由于赵峥宪在去世前未留下遗嘱，因此该房屋应当按照法定继承办理，而具体的分割方案，赵慧梅、赵辉、何伟园要求按份额解决遗产分割问题，法院对其主张不持异议，因此在解决了涉诉房屋是否为遗产的问题后，法院开始着手继承问题。在本案中还有一个特殊情况，何伟园的代位继承。我国《继承法》关于代位继承有如下规定：“被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位人一般只能继承她父亲或母亲有权继承的遗产份额。”根据上述法律规定，何伟园有继承其母亲赵默生有权继承的遗产的权利。
法院在对房产份额分割时考虑到赵臻、赵慧梅、赵辉对赵峥宪进了较多的赡养义务，而赵臻投入更多心力和财力照顾赵峥宪，法院在一般均等的基础上适当对近较多赡养义务的继承人予以多分，因此法院最终判处赵臻继承百分之三十的遗产份额符合情理，并且于法有据。
最终，法院判决次房产按继承关系处理，适用法律正确。
借名买房纠纷律师分析成败因素：
靳双权律师认为，本案中赵臻败诉的原因是因为赵臻没有证明自己和赵峥宪存在借名买房关系。借名买房是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并将房屋所有权登记在出名人名下，但约定实际出资人享有房屋权益的行为。
实践中，借名买房多发于具有亲属或朋友关系的双方之间，由于双方关系密切，基于相互信任，签署书面协议的情况并不多见。当出名人不承认借名购房关系时，依据举证责任的规定，借名人需要证明双方之间的借名购房关系存在。法院通常会综合房屋的出资情况、房屋的占有使用情况、购房票据、合同、房屋产权证的持有情况以及对于借名购房的事实有无合理解释等因素综合判断。对于借名人而言，其提交的证据必须能够形成一个完整的证据链，这对于欠缺自我保护意识的当事人而言并非易事。若借名人未能妥善保存相关的证据，无法完成举证责任，要回房屋的所有权将变得十分困难。而本案被告赵臻就因为缺乏证据意识又加上对相关法律的不了解导致了败诉，实属可惜！若其在购房时保留了相关证据并签订了书面协议的话，也许法院的审判结果就不会是这样的。
在此，靳双权律师提醒各位当事人，涉及到大额财产时，如：房屋买卖、房屋赠予、房屋权属变更等有关不动产交易、不动产权属变更时需三思，最好先咨询专业、资深的房地产律师，以规避交易中的风险，防止遇到不必要的纠纷，以免引发不必要的麻烦。
