购买二手房法律风险对策
发布日期：2015-12-11 作者：姚乐乐律师
〖购买二手房法律风险对策〗
一、交易房屋方面的风险
（一）房屋是非法建筑或已被列入拆迁范围
如果房屋是非法建筑，那么该房屋即无法取得房产证，因此无法办理过户手续，并且非法建筑还随时都面临着拆除的风险。
对策：审查其有无房产证，是否已被列入拆迁范围，有无拆迁公告。
（二）房屋权属存有争议
《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条明确规定了权属有争议的房屋禁止转让。
对策：到房管部门查询该房产是否可以买卖。
（三）没有经过共有人一致同意出卖的共有房屋
房屋共有人未经其他共有人同意，擅自将共有房屋出卖给他人，其他共有人可以主张该房屋买卖关系无效。但在房屋共有人出卖房屋时，其他共有人明知而不制止的，则买卖关系成立。即使事后又提出异议的，也应承认买卖关系有效。如果买受人不知道或不应知道所买的房屋为共有房屋，而且已交付了全部或大部分房款，并已实际占用、使用了房屋，这种买卖关系应认定为有效。
对策：审查该房屋是否有共有人。该房屋如有共有人，房产证上的共有权人一栏必有记载。如果无记载就须查清楚卖方是否已结婚，该房屋是否是婚内财产。如果卖方未婚，则其应当出具未婚证明。如果卖方已婚，并且其房屋是在婚后取得，则必须要有卖方配偶的同意出售证明。如果卖方已离婚，则必须要有判定房产归其所有的生效裁判文书或者经婚姻登记处盖章的财产分割协议书。
（四）优先购买权人在同等条件下有优先购买权益的
按份共有人转让自己份额的，其他共有人在同等条件下有优先于他人的购买权。（民法通则第78条）。
共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持（民法通则意见第92条）。
出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
对策：审查是否存在优先购买权人，优先购买权人是否放弃优先购买权，建议买方见到《放弃优先购买权声明》后再购买。如果是通过拍卖购买二手房的，也应当注意优先购房人的优先购买权，应当关注优先购买权人是否放弃了优先购买权。如果没有放弃优先购买权的有效证明，应当关注拍卖程序是否规定了优先购买权人的权利行使条件。
（五）房屋已设定抵押，未经抵押人书面同意转让的
根据《物权法》第191条之规定，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。
对策：先用买方所付首付款来偿还债款解除抵押后再行买卖，但是应当限定首付款的用途仅限于偿还债务解除抵押之用，并约定如挪作他用时的违约责任。
（六）被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让的
依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条之规定，被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让的房屋禁止买卖。
对策：遇到此种情形，法院及相关机构一般都会通知房管局，可以到房管局查询清楚后再行买卖。
（七）交易房屋存有质量瑕疵
如果交易的房屋存有质量瑕疵，首先可能会影响自己的使用，其次还可能侵害到他人的权益导致产生纠纷。
对策：购房前对房屋进行仔细的检查，同时在合同中明确约定卖方的瑕疵担保责任，避免发生问题时因约定不明确而扯皮。
（八）明确房屋产权性质，弄清房屋是否具备上市条件
职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后，可以依法进入市场，但需补交土地使用权出让金或所含土地收益。
职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权。一般住用5年后方可进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买权、租用权。此外还需补交土地使用权出让金或所含土地收益。
购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让的，应交纳土地收益等相关价款，即综合地价款。
商品房买卖不受任何限制，可以自由买卖。
对策：审查房产证上所载的产权性质，调查清楚原购房日期（以产权证或完税证明为准）。
（九）交易前的物业及水、电等费用未结清
对策：到所在小区物业管理办公室调查清楚上述费用是否已结清，最好让卖方出具物业结清证明，并约定房产交付之前所发生的一切费用均由卖方承担。
（十）交易房屋是否为凶宅
如果交易房屋为凶宅，则对买方的精神上会造成很大影响。
对策：购房前对所购房屋的左邻右舍进行走访，询问清楚，也可直接询问卖方，并约定卖方的保证责任。
二、交易主体方面的风险
（一）卖方的所有权人身份确定，是否经所有权人的有效授权
对策：审查房产证上的所有权人、卖方的身份证，看与卖方的实际情况是否一致。审查受委托人是否有经过公证的授权委托书。
（二）买方支付能力不强或不诚实履约，出卖人不能得到全部房款
对策：不要片面的仅以收入证明为准，还需结合买方的职业、家庭、经济实力、个人所得税纳税凭证等综合确定买方的支付能力。
三、房屋贷款风险
二手房买卖中很多买方需办理银行按揭贷款，实践中经常发生纠纷。实践中一般都是买方先付首付款（不低于30%），然后再向银行申请贷款，银行再进行批贷。事实上，银行对购买二手房的贷款审核比较严格，买方最好应事先进行房产评估，确认是否可以通过贷款审批及可贷款额度时再行买卖。
四、产权转移登记过程中的风险
受理交易登记申请并不代表产权已转移，交易审核期限也是产权转移的风险期。如果审核最终未经通过，对买方则构成极大的风险。
买卖双方在签订了房地产买卖合同后，应及时到房屋所在地的房地产交易中心办理产权过户申请手续。若双方在合理的期限内未完成交易手续的，应积极采取防范措施。若双方发生房屋买卖纠纷，一般要向法院提出诉前财产保全或诉讼财产保全，将房屋查封，防止房屋被转移。再者，建议双方实行资金托管，将购房款托管给双方信赖的第三方，这样可确保双方的交易安全。
五、房产交易中的其他风险
（一）虚假房屋所有权证
在实践中不乏利用虚假房屋所有权证书进行诈骗的案例，因此，在购买二手房时要注意甄别房产证的真伪，以免造成不必要的财产损失。我国的房产证由中国人民银行北京印钞厂独家印制。购房者在购买二手房时，可以到房管部门查询房产证的真伪，也可以通过以下几个特征识别真伪：
1、看建房注册号
2、所用纸张为印钞纸，浅粉底色
3、印有等线宋体“房屋所有权证”底纹暗印
4、在封面里页有土红、翠绿两色细纹组成的五瓣叠加团花，线条流畅，纹理清晰，防伪团花中的绿色花瓣是双线构成
5、发证机关盖章，所盖印章均为套印，印迹清晰、干净均匀，与手工盖印区别很大
6、在首页花边框内上端印有由发证机关编列的权证号码
（二）房价上涨，卖方毁约
二手房市场上房价弹性比较大，加之目前房价不断上涨，卖方一旦遇到可以卖到更到的价格或者遇到出价更高的买家之情形时，便立刻毁约，导致纠纷不断。对于此种情形，只要房屋买卖合同合法、真实有效，并且合同有继续履行的可能的，应当继续履行合同。此时，卖方一般会找出各种可以使合同无效的理由，但其理由往往都有漏洞，站不住脚，买方应针对卖方的理由找到准确的法律依据对卖方进行反驳。
一、交易房屋方面的风险
（一）房屋是非法建筑或已被列入拆迁范围
如果房屋是非法建筑，那么该房屋即无法取得房产证，因此无法办理过户手续，并且非法建筑还随时都面临着拆除的风险。
对策：审查其有无房产证，是否已被列入拆迁范围，有无拆迁公告。
（二）房屋权属存有争议
《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条明确规定了权属有争议的房屋禁止转让。
对策：到房管部门查询该房产是否可以买卖。
（三）没有经过共有人一致同意出卖的共有房屋
房屋共有人未经其他共有人同意，擅自将共有房屋出卖给他人，其他共有人可以主张该房屋买卖关系无效。但在房屋共有人出卖房屋时，其他共有人明知而不制止的，则买卖关系成立。即使事后又提出异议的，也应承认买卖关系有效。如果买受人不知道或不应知道所买的房屋为共有房屋，而且已交付了全部或大部分房款，并已实际占用、使用了房屋，这种买卖关系应认定为有效。
对策：审查该房屋是否有共有人。该房屋如有共有人，房产证上的共有权人一栏必有记载。如果无记载就须查清楚卖方是否已结婚，该房屋是否是婚内财产。如果卖方未婚，则其应当出具未婚证明。如果卖方已婚，并且其房屋是在婚后取得，则必须要有卖方配偶的同意出售证明。如果卖方已离婚，则必须要有判定房产归其所有的生效裁判文书或者经婚姻登记处盖章的财产分割协议书。
（四）优先购买权人在同等条件下有优先购买权益的
按份共有人转让自己份额的，其他共有人在同等条件下有优先于他人的购买权。（民法通则第78条）。
共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持（民法通则意见第92条）。
出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
对策：审查是否存在优先购买权人，优先购买权人是否放弃优先购买权，建议买方见到《放弃优先购买权声明》后再购买。如果是通过拍卖购买二手房的，也应当注意优先购房人的优先购买权，应当关注优先购买权人是否放弃了优先购买权。如果没有放弃优先购买权的有效证明，应当关注拍卖程序是否规定了优先购买权人的权利行使条件。
（五）房屋已设定抵押，未经抵押人书面同意转让的
根据《物权法》第191条之规定，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。
对策：先用买方所付首付款来偿还债款解除抵押后再行买卖，但是应当限定首付款的用途仅限于偿还债务解除抵押之用，并约定如挪作他用时的违约责任。
（六）被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让的
依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条之规定，被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让的房屋禁止买卖。
对策：遇到此种情形，法院及相关机构一般都会通知房管局，可以到房管局查询清楚后再行买卖。
（七）交易房屋存有质量瑕疵
如果交易的房屋存有质量瑕疵，首先可能会影响自己的使用，其次还可能侵害到他人的权益导致产生纠纷。
对策：购房前对房屋进行仔细的检查，同时在合同中明确约定卖方的瑕疵担保责任，避免发生问题时因约定不明确而扯皮。
（八）明确房屋产权性质，弄清房屋是否具备上市条件
职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后，可以依法进入市场，但需补交土地使用权出让金或所含土地收益。
职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权。一般住用5年后方可进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买权、租用权。此外还需补交土地使用权出让金或所含土地收益。
购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让的，应交纳土地收益等相关价款，即综合地价款。
商品房买卖不受任何限制，可以自由买卖。
对策：审查房产证上所载的产权性质，调查清楚原购房日期（以产权证或完税证明为准）。
（九）交易前的物业及水、电等费用未结清
对策：到所在小区物业管理办公室调查清楚上述费用是否已结清，最好让卖方出具物业结清证明，并约定房产交付之前所发生的一切费用均由卖方承担。
（十）交易房屋是否为凶宅
如果交易房屋为凶宅，则对买方的精神上会造成很大影响。
对策：购房前对所购房屋的左邻右舍进行走访，询问清楚，也可直接询问卖方，并约定卖方的保证责任。
二、交易主体方面的风险
（一）卖方的所有权人身份确定，是否经所有权人的有效授权
对策：审查房产证上的所有权人、卖方的身份证，看与卖方的实际情况是否一致。审查受委托人是否有经过公证的授权委托书。
（二）买方支付能力不强或不诚实履约，出卖人不能得到全部房款
对策：不要片面的仅以收入证明为准，还需结合买方的职业、家庭、经济实力、个人所得税纳税凭证等综合确定买方的支付能力。
三、房屋贷款风险
二手房买卖中很多买方需办理银行按揭贷款，实践中经常发生纠纷。实践中一般都是买方先付首付款（不低于30%），然后再向银行申请贷款，银行再进行批贷。事实上，银行对购买二手房的贷款审核比较严格，买方最好应事先进行房产评估，确认是否可以通过贷款审批及可贷款额度时再行买卖。
四、产权转移登记过程中的风险
受理交易登记申请并不代表产权已转移，交易审核期限也是产权转移的风险期。如果审核最终未经通过，对买方则构成极大的风险。
买卖双方在签订了房地产买卖合同后，应及时到房屋所在地的房地产交易中心办理产权过户申请手续。若双方在合理的期限内未完成交易手续的，应积极采取防范措施。若双方发生房屋买卖纠纷，一般要向法院提出诉前财产保全或诉讼财产保全，将房屋查封，防止房屋被转移。再者，建议双方实行资金托管，将购房款托管给双方信赖的第三方，这样可确保双方的交易安全。
五、房产交易中的其他风险
（一）虚假房屋所有权证
在实践中不乏利用虚假房屋所有权证书进行诈骗的案例，因此，在购买二手房时要注意甄别房产证的真伪，以免造成不必要的财产损失。我国的房产证由中国人民银行北京印钞厂独家印制。购房者在购买二手房时，可以到房管部门查询房产证的真伪，也可以通过以下几个特征识别真伪：
1、看建房注册号
2、所用纸张为印钞纸，浅粉底色
3、印有等线宋体“房屋所有权证”底纹暗印
4、在封面里页有土红、翠绿两色细纹组成的五瓣叠加团花，线条流畅，纹理清晰，防伪团花中的绿色花瓣是双线构成
5、发证机关盖章，所盖印章均为套印，印迹清晰、干净均匀，与手工盖印区别很大
6、在首页花边框内上端印有由发证机关编列的权证号码
（二）房价上涨，卖方毁约
二手房市场上房价弹性比较大，加之目前房价不断上涨，卖方一旦遇到可以卖到更到的价格或者遇到出价更高的买家之情形时，便立刻毁约，导致纠纷不断。对于此种情形，只要房屋买卖合同合法、真实有效，并且合同有继续履行的可能的，应当继续履行合同。此时，卖方一般会找出各种可以使合同无效的理由，但其理由往往都有漏洞，站不住脚，买方应针对卖方的理由找到准确的法律依据对卖方进行反驳。
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