解答买卖二手房应注意的法律风险
买卖二手房应注意的法律风险 最近总有客户咨询我买卖二手房过程中应注意哪些法律风险，希望在签约时聘请我陪同，提供法律咨询，但是由于诉讼业务繁忙，没有接受聘请，现将我办理二手房买卖纠纷业务过程中遇到的一些法律问题，总结一下，希望对于近期买卖二手房的您有所帮助，对于将来有买卖二手房打算的朋友，也希望您了解一下，也许您注意了某个法律风险点，签约时进行了约定，就预防了一场不必要的麻烦。
二手房交易可分为委托中介、看房、交定金、签约、付首付、资金监管、解押、网签、面签、批贷、过户、交房等几个步骤。我把每个步骤可能出面的风险向您介绍一下：
一、委托中介 选择一家信誉好的正规中介公司是非常重要的，因为他们公司规范的合同能有效的避免一些纠纷的发生，即使你的对方想毁约，看到合同上巨额的违约成本，也会使他感到担心，从而放弃毁约的意图。在北京地区信誉好的中介公司当属链家、我爱我家、麦田、中原、鑫尊等。上周刚开庭的一个案件，一家小中介公司在房屋买卖合同中，需要填写的内容都没有填，一方违约，另一方想追究违约责任，但是合同中没有约定违约金，这使守约方无法追究违约方的责任。
二、看房，包括： 1、实地查看房屋的基本状况；实地查看了房屋的位置、内部结构、外部环境、物业服务情况等等，这些都很重要，但买方一般都只注重交通、朝向和装修，而对其他因素没有太在意。我本月初刚接待一个买房人，他购买的是顶层，付了一部分首付款后，发现房屋外顶上有一个电梯运行设备，每当电梯运行时就会产生噪音，影响休息，当他找到卖方想退房时，卖方非常强硬，说噪音没有那么大，符合国家标准，如果退房，要承担20%违约金，他找了一家检测公司对噪音进行了检测，国家标准是白天不超过50分贝，夜间不超过45分贝，最终检测结果正好是白天49分贝，夜间44分贝，这个结果让他非常气愤，因为噪音符合国家标准，不好退房。我还遇到过这样的情形：窗外有高压线存在辐射；卧室床下有个井盖泛味；顶层冬天暖气不热；邻居是一家快递公司，总有人进进出出；卫生间曾发生过杀人碎尸案件，等等。这样的事情，一但发生，会让您非常窘，非常被动。 2、对房屋产权的核实调查。 签约之前一定要记一下房本上的证号，去房屋管理部门查一下，这个房子有没有问题，因为经常出现房主由于欠债，房子已被法院查封的情形；还有的是房主离婚了，房子已判决给了妻子，但是他不将房本交回，而是想把房子卖掉，不给妻子，而妻子拿着判决书已经把房主手里的房本作废了。还有就是如果是房改房，要去查一下，房主是否还欠单位超标款，如果是央产房，是否取得了央产房上市审批表，这些问题如果存在，有可能过不了户。
三、签定金协议及正式买卖合同 1、定金协议，有的中介公司怕签署了定金协议后，买卖双方互相留了电话，而跳过中介，所以签定金协议时，有可能是分别签的，就是买方签了，中介再拿着合同去找卖方签字，避免双方见面。这时一定要让中介确认，定金协议是买卖双方本人签的，卖方本人要出卖定金收条。也有的中介在买方看完房屋后就直接签正式合同，但为了按中介公司总部的要求，也拿出定金协议，让双方签字，这时的定金协议已经不太重要了，一般都是经纪人为了报中介公司盖章之用。 2、正式买卖合同，北京市建委要求在北京进行存量房屋交易，必须采用建委指定的标准合同范本。该合同范本是在建委网站上下载的，合同里面有很多空白的条款需要双方根据协商的结果填写，但买卖双方一般信任中介，就没有在意，而是由中介经纪人按照自己的日常经验填写，但是如果遇到不负责的中介公司或业务员就随便填写，甚至把需要填写的地方都划掉，这就造成很合同条件都没有约定，埋下了隐患。 事实上，房屋交易涉及很多问题，合同中都需要填写，如房屋状况；有无抵押；有无租赁；付款方式；贷款批不下来怎么办；交房条件；解押手续；是卖方自行解押，还是用买方首付款解押；何时网签；何时面签；何时过户；违约责任；税费承担；公维过户、户口迁移等等。这些环节，只要有一个地方没有约定清楚，都会成为想毁约一方的借口，而最终很可能毁约成功，而且不用承担违约责任，却给守约方造成巨大损失。 3、阴阳合同，买方为了逃税，通常会希望卖方配合签订阴阳合同，阴阳合同就是双方已签属了正式合同，但是按国家规定，中介需要把双方的正式合同内容录入建委的网站上，把那录入的合同打印出来，双方再签字，这个过程就叫网签，这个打印的合同才是过户时要用的合同，而合同中的价款就是计算税额的依据，这个打印的合同正是阳合同，买方为了少缴税，让中介把阳合同上的价款写的很低，正真正价款的合同叫阴合同。这种方式虽然达到了避税的目的，但是隐患多多，如果卖方想毁约，就会以举报买方偷逃税款要挟。 有的买方，为了能多贷款，向银行提交了伪造的一些证明，而一但卖方想毁约，就会向银行举报，从而达到银行不批货的目的，使买方处于违约的被动局面。
四、首付款资金监管，对于买方最大的保障就是资金监管，现在北京有海淀等几个区实际强制资金监管，朝阳等一些区还没有强制，对于没有强制资金监管的区县，买方一定要要求资金监管，因为没有过户之前，卖方动不了这笔钱。以前，经常出现这样的情况，买方付了首付款给卖方，卖方随即用这笔钱用于公司经营或者已经用了，当房屋买卖发生问题时，卖方已经没有能力把首付款还给买方了，特别是如果房屋也被查封了，卖方一失踪，就可能出现买方的首付款无法要回的情况。 五、解押，卖方的房屋很多都是贷款买的，贷款还没有还清，就开始卖了，对于这样的房屋，房本是抵押的，只有把贷款还清了，银行才同意解除抵押，解押后，才能过户给买方。那么就需要解决一个问题，解押的钱从何而来，卖方希望用买方的首付款解押，买方不希望这样做，买方希望资金监管，这个问题如果不协商好，遇到不负责任的中介没有讲清楚，就会出现纠纷，所以在合同一定要约定清楚是卖方自筹资金解押，还是用买方首付款解押。
六、面签，就是买卖双方到银行去办理贷款手续，签属相关合同。银行通常会要求买卖双方提交各种文件、证明，如卖方的结婚证、房产证等，买方的收入证明、结婚证明、购房资格证明等等。而要注意的是面签要求卖方的配偶也要到场，经常出现卖方的配偶在国外或外地，或各种原因不能到场，这样就无法面签，如果卖方想毁约，就会说我妻子不同意卖房，致使买方的贷款无法办理。也有卖方已离婚，银行要求出示离婚判决书，但已丢失，需补办，如果补办不了，就办不要贷款，有的卖方就准备开一个假的单身证明企图欺骗银行。这些问题都可能导致纠纷产生。
七、批贷，面签只代表银行收了材料，并不是贷款成功了，银行经过贷款部门要进行严格审查，有可能会出现不同意批贷的结果，因为银行可能审查出买方在几年前办理过信用卡，欠银行几元钱没有还，已被央行列入黑名单，所以无法申请贷款，这种让买方也没有想的结果，但是买方却可能已经违约了。这时买方可能会寻求一些民营小银行贷款，或者换成自己的亲属或朋友贷款，但这些都需要卖方配合，一但卖方不配合，买方就可能承担违约责任。 还经常出现的情况下，银行虽然批贷了，但是批贷的数额比申请的数额要少，少的这部分怎么办，需要在合同中约定。更有甚者，最近麦田公司代理的一起房屋买卖实例，买方贷款的数额比合同约定的数额多出一百万，按说这是件好事，但是买方却高兴不起来，因为卖方说虽然贷款批准多了一百万，但是你首付款少交了一百万，由于你没有交足首付款，所以构成违约，要求解除合同。当然，这种情况，虽然卖方在法律上站不住脚，但纠纷却就这样发生了。
八、过户，过户经常出现的问题就是买房时，卖方的房本还没有办理下来，卖方说开发商一通知我办理房本，我就去办理，然后我们去办理过户。但是一但卖方想毁约，就迟迟不去开发商那里去办房产证，从而达到无法过户的目的。有些房改房也是一样，不去单位办理房本，甚至有的卖方买通了单位房改办的工作人员，工作人员以单位的名义称无法办理房本。过户中还出现的问题就是，中介给核算的税额不准备，或者国家的税收调整了，需要增加一些税，这些税买方不愿意承担或者没有能力承担，进而产生了不去办理过户的情形。
九、交房 买房人购买二手房时应注意，所购房屋的水、电、汽、物业费等费用是否已经结清，相关集资费有无拖欠，房屋的维修基金怎样处理。经常出现，合同履行了大部分了，交房时，发现卖方多年来一直没有缴纳物业等费用，有些手续需要物业配合时，物业不配合，这让买方非常扫兴，与卖方协商，卖方举出了大量物业服务中的问题，不同意缴纳，买方只能先垫付上再说了。同时买房人应该调查清楚：预购买的房屋是否包括地下室、地下车库等附属设施，房屋内的装饰物及附属设备、装饰装修物、家具是否一并转让等，这些都关系到买房人的切身利益，因而在购房合同中要有做出明确的约定，切实保护好自身利益。
十、房子户口无法迁移的风险 实践中经常有这样的情况，卖家一再说房中没有户口，但等你买到房子后，再到公安部门一查，房中还有户口，而且这户口还是你上家的上家的户口，户口在你房中，人已经在国外，而且拿到了绿卡，遇上这种情况，让你叫天天不应、叫地地不灵，到法院去告，法院不受理，到公安机关去交涉，公安不理睬。现在的情况，如果事先查出来房中有户口，在房屋买卖合同中约定，户口迁出的日期，逾期支付多少违约金，在此情况下，法院还会受理，你的诉讼请求也会得到法院的部分支持。也许有人会说，中介会帮助查询的。不错，中介是有这义务，但是中介不一定都帮你去查。 总之，在二手房交易中存在的环节太多，每个环节都有可能出现法律风险。我没有全部列举，但也可能出现的问题还有：买卖中一方是未成年人的，或者是公司的，或者是外国人的，有些特殊要求；中介费的收费标准及一但合同无法履行，是否能退还的问题；中介失职的责任承担问题；发生争议时怎样撤销网签的问题；继承的房屋出售需要办理公证的问题；中介资金托管问题；市属房屋的土地证过户问题；中介垫资；经济适用房政府优先回购的问题；公积金贷款与商业货款及组合贷款的问题。靳双权律师对上述问题都进行了大量研究工作，限于文章篇幅，不一一赘述，
