房地产出售律师解析一起二手房买卖纠纷案件
为保护当事人隐私安全，本文当事人均系化名。
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案件介绍：
欧阳朵朵名下有位于北京市东小口镇的101号经济适用房房一套。
在2015年3月18日，希宏世以欧阳朵朵（甲方）的名义同高粱（乙方）、北京市某某房地产服务有限公司签订了《房屋买卖居间合同》一份，双方在合同中约定：乙方以总价款81万元的价格购买甲方上述房产；乙方于合同签订时支付定金及佣金人民币5万元，其中定金为人民币3万元；甲乙双方应在合同签订之日起60个工作日内，共同到房管局立契并办理房屋过户及相关手续；甲方应当保证该房屋权属真实无争议，且房产共有人对出售此房屋无异议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约金责任；甲方若违反该约定，应双倍返还乙方交付的定金。乙方若违反该约定，其无权要求返还定金。
合同中甲方仅有希宏世在代理人一项上签字；签合同时希宏世未提供欧阳朵朵授权文书，事后，欧阳朵朵也没有对该合同进行追认。
《房屋买卖（居间）合同》签订的当日，张菊子、高粱向希宏世出具收条一份，载明：“收条今收到欧阳朵朵出售房屋的《房屋所有证》一份。（经甲乙双方协商，乙方张菊子支付甲方欧阳朵朵购房订金3万元，甲方同意在所有手续办下来之前暂由乙方保管）签名为：张菊子、高粱时间：2015年3月18日”。
当日，希宏世向高粱出具收条一份，载明：“今收到高粱购房定金3万元整。此款转入希宏世工商银行卡号621xxxxxxxxxx中、房产证由高粱保管，在所有手续办理之前，其间补办房产证无效，如因非乙方违约造成的房子不能交易导致合约终止，应全额退回此定金。收款人：希宏世2015年3月18日”。
但是后来希宏世直到约定的日期届满依然未予办理房屋所有权转移登记。经中介公司帮助催告以及发律师函等方式，希宏世依然不予办理房屋所有权转移登记，因此，刘卫娟将其起诉至法院，要求其双倍返还定金。
北京市昌平区人民法院依法对该案进行了审理。
审判结果：
北京市昌平区人民法院经审理后判决：
被告于本判决生效后十日内返还原告高粱3万元及利息，计算方式为从2015年3月18日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至本判决规定还款之日止。
二手房买卖纠纷律师靳双权案件点评：
二手房买卖纠纷律师靳双权认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，希宏世同高粱订立房屋买卖（居间）合同时，没有得到房屋所有权人欧阳朵朵的授权，事后欧阳朵朵也没有对该合同予以追认，故该合同因未得到被代理人的追认而最终被认定为无效合同，因此在该合同中的定金条款也不发生法律效力。
无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。被告希宏世明知自己没有代理权而与人签订合同，具有过错，应对其取得的3万元款项予以返还并赔偿原告因此遭受的利息损失。因此，法院判决希宏世返还定金，是正确的。
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