买卖不破租赁，法院判决承租合同有效。
案件回放：
前段时间，曹先生遇到很烦心的事情，被人起诉到浦东法院，到律所找到我，委托我作为他的代理律师，维护合法权益。事情经过是这样的：
2009年年底，曹先生准备在上海浦东新区张江镇经营一家一家烟酒店，便在小区附近租下一个门面房，与房东葛先生签订了《房屋租赁合同》，租期为5年。由于门面房临街、附近又有很多居民区，所以烟酒店生意很红火，转眼间5年租期将满，看着生意蒸蒸日上，曹先生决定继续承租门面房。
2015年年初，曹先生与房东葛先生签订了新的《房屋租赁合同》，约定租期仍未5年，租金比之前上调了15%，五年内不再变动。
正当曹先生继续经营烟酒店的时候，一名姓王的女子却找上门来，称旧房主已将房子卖给自己，并要求曹先生立刻腾房。因为新签订的租赁协议清清楚楚的载明租期五年，曹先生为此批发了不少货物，所以拒绝搬出。
对此，王女士很是气愤，她认为自己是新房主，就有权把房子要回来；至于这房子还在租期内，这是曹先生和旧房主之间的事，跟她没有关系。为了要回房子，王女士将曹先生诉至法院，要求其腾出房子并赔偿非法占有期间造成的损失损失。
我作为曹先生的代理律师，向法院提交了系争门面房之前的产权信息、续签的《房屋租赁合同》、支付租金的银行转账凭证等用以证实葛先生具有签订租赁协议的主体资格、租赁合同签订的时间在葛先生与王女士签订买卖合同的时间之前。
经过双方激烈质证、辩论后，法院认为：案外人葛先生与被告曹先生续签订大的《房屋租赁合同》真实有效，且系争房屋的买卖发生在租赁期间内。
最后，浦东新区法院判决：驳回王女士的诉讼请求。
程律师分析：
1、根据现行《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这就是常说的“买卖不破租赁”原则，所以本案中，曹先生与旧房主签订的租赁合同继续有效；租赁合同主体因为发生买卖，自动变更为新房主，合同其他内容不变。
2、租赁合同是否发生法律效力，关键是看出租人是否有出租权，通常只有产权人或受产权人委托人才有权进行出租。
3、同时，提醒广大购房者，在买房前应充分了解房屋是否已出租，如果已出租了，租赁期限多长，以免出现不必要的麻烦。
