《解密维权》第35期:揭秘“先租后售”的真相

发布日期：2015-12-01 作者：黄磊律师

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最新消息

NO.1近日，重庆万科在开展西九项目万科驿（长租公寓）业务推广过程中，采用了与住宅销售联动的营销方式，其主要内容包括：对于成功申请“西九·万科驿”的租客，如购买万科西九二期住宅，可享受与所租房屋2年租金等额的房款总价优惠。>>查看详情
NO.2近日，网络上传出了一条有关房企老大哥万科要实行“先租后买，租金可抵房款”的网络传言，一经流出便迅速发酵，网友直呼万科这招“太狠了”。据了解，近日网传“基金庄正”的微博爆料：“万科转型战略发布会，将实行先租后买，租金可抵房款。”瞬时间，网络评论“炸了窝”，市场一片惊呼。>>查看详情

引言
近期，“万科先租后售”的消息在各大网站抢占头条，业内也是“炸了锅”；继万科重庆推出的首个长租公寓——西九万科驿后，贵阳万科又扔出一枚“重磅炸弹”——贵阳万科缇香郡推出“先租后买”的战略。这种营销方式比恒大的“无理由退房”再下一城，颠覆了房地产开发销售的传统模式，甚至被不少媒体人疯传是万科的战略转型。那么先租后售到底是怎么一回事呢？其间又存在了哪些猫腻和风险呢？本期解密维权由北京安博（成都）律师事务所黄磊律师、王亮律师、胡晓律师为您详细解答

律师解密
问题一：房屋先租后售签订什么合同，有专门相关的先租后售合同吗？

律师解答：关于房屋先租后售，虽然目前我国还没有全国性的法律法规予以规范，四川省范围内也无相关规定，但是《四川省人民政府关于搞活房地产市场启动住房消费的通知》及《成都市人民政府关于加快住房建设扩大居民住房消费有关政策的通知》明确提及了政府“鼓励先租后售”，并且根据《中华人名共和国合同法》第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。因此，在双方当事人达成合意后可以签订房屋先租后售合同…… >>查看详情

万科“先租后买” 就像恒大“无理由退房”

问题二：直接与开发商发生关系的房屋先租后售，算二手房交易吗，在交易时需要缴纳哪些相关费用？

律师解答：我省并没有颁布关于“先租后售”的内相关规定，参考《上海市房屋先租后售试行办法》第一条规定，商品房及存量房屋先租后售是指房地产开发经营企业投资建造、并已取得《房地产权证》的商品房及房屋所有权人拥有的存量产权房屋，采取先出租给承租人使用，再根据合同约定出售给该承租人的一种促销行为。可见，房屋的所有权仍旧是直接从开发商转移给承租人的。房屋是否算二手房应看交易时是否已办理了房产证。若租赁期满，购买该房屋时开发商已办理房产证，再出售给买受人的，则是二手房。反之则不是…… >>查看详情

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问题三：如果先租后售的房屋在租赁期间出现了质量问题，租客可以不再购买吗？

律师解答：首先，在签订房屋先租后售合同时，应当在合同中约定解除购房约定的条件。没有约定的情况下，根据《合同法》第一百五十三条规定，出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。《合同法》第一百四十八条规定，因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。因此，如果房屋出现质量问题，租客可要求开发商进行整改并承担违约金，若导致不能实现合同目的的，也可以不再购买。 >>查看详情

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网友关心
1.搜狐网友：菜籽油“：想参与开发商的先租后售、租金抵房款优惠活动，但我无需租房，可以转租给他人吗？
北京（安博）律师事务所黄磊律师认为：在房屋先租后售合同成立后，双方的租赁关系已经成立，此时若不需要租房可以依法转租给他人，但是根据《商品房屋租赁管理办法》第十一条规定，承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。因此，想参与开发商的先租后售、租金抵房款优惠活动，但自己无需租房的情况下，是可以转租给他人的。

2、搜狐网友”莫小莫“：在先租后售的租赁部分完成后，开发商提出要按照市价给房子重新定价再售是合法的吗？
北京安博（成都）律师事务所律师王亮认为：参照《上海市房屋先租后售试行办法》第三条规定，先租后售合同除应具备《城市房屋租赁管理办法》规定的租赁条款内容外，还应明确双方当事人买卖该房屋的有关权利、义务、责任。其中必须包括：买卖该房屋的时限、价格；约定的买卖价格与实际成交时支付价款的计算方式；出租人解除与承租人购房约定的条件。《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《合同法》第七十七条第一款规定，当事人协商一致，可以变更合同。因此，若房屋先租后售合同中无明确约定在先租后售的租赁部分完成后，开发商可以按照市价给房子重新定价再售的，开发商提出要按照市价给房子重新定价再售是应当承担违约责任的。

3、搜狐网友”小酒“：先租后售的租赁期间，我可不可以提前改变房子的格局？
北京安博（成都）律师事务所律师彭安碧认为： 根据《商品房屋租赁管理办法》第十条规定，承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。因此，未经开发商同意，先租后售的租赁期间不可以提前改变房子的格局。