【陈军律师团队与搜狐焦点】特别策划《解密维权》第17期:精装房问题来袭维权!要hold住

发布日期：2015-01-26 作者：陈军律师

近来，随着楼市限购等调控政策的深入，开发商面临着巨大的销售压力。不少开发商打出"精装修住宅""全装修交房，拎包入住"等优惠促销。精装修住宅入住方便，无需装修、省时省力的优点也吸引了相当一部分购房者。然而，当你在享受精装修住宅带来的种种便利的同时，你是否留意过精装修住宅的保质期？遭遇精装修质量纠纷时，你是否了解该如何维护正当权益？合同不明、质量问题、品牌模糊......遇到这些痼疾，购房者该怎么办？搜狐焦点联合北京安博（成都）律师事务所推出《解密维权》栏目，专业为你解答房屋维权问题。
问题一：精装修房出现质量问题，应由谁承担责任?

律师解答：前精装房出现的质量问题大致可分为两类。一类是房屋主体结构存在质量问题，另一类是房屋的装修出现质量问题。无论出现的是哪一类型的质量问题，根据法律规定和合同约定都应由开发商承对购房者担相应的责任。
　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，人民法院应予支持。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。购房者向开发商购买精装房，虽然房屋的装修是开发商委托由装修公司完成的，但购房者是直接与开放商签订地商品房买卖合同，应由开发商直接承担责任。若买卖双方在合同中对装修部分进行了详细的约定，则根据合同中的相关约定标准，应当由开放商承担责任。若双方并没有在合同中做相关详细的约定，由于装修方是由开发商委托的，开发商应直接对购房者负责，所以出现装修质量问题也应有开发商承担责任。

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问题二：签订精装修购房合同时应注意哪些问题？

律师解答：首先精装房也是商品房，所以在签订普通商品房买卖合同时应注意的问题在签订精装修购房合同时也应注意。但由于精装房的特殊性，在签订时应特别注意约定以下几点：　
1、明确精装修标准。在与开发商签订《商品房买卖合同》时购房者应明确装修的设计、施工工艺及所有装修项目名称、建材品牌、价格标准及相应的档次、规格、颜色等，开发商在广告宣传中往往有"进口"，"高级"、"先进"等不明确的表述也应详细注明。
　2、明确安全环保标准。我国目前颁布的“十类有害物质限量国家标准”及“民用建筑工程室内环境污染控制规范”。为了购房者自身的安全健康，购房者在签订合同时应在合同中明确约定开发商购买的材料必须符合这些标准的要求，不能超标。
　　3、明确精装房质量验收标准。验收标准、验收主体以及验收程序等，应在合同中约定。通常情况下，精装修房的质量验收标准可参照《高级装饰工程验收标准》来进行约定。
　　4、明确约定精装房保修期限、装饰维修响应时间等等。约定各装修项目保修时间及责任主体。根据《房屋建筑工程质量保修办法》规定，装修工程保修期为2年，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；自开发商交房之日起起算，保修责任由开发商承担。
　　5、明确约定精装修房与样板间的差异程度。一般精装房都是相对应的样板间，但样板间往往与购房者收到的房屋之间会存在或多或少的差异，购房者在签订合同时最好明确实际房屋与样板间之间的差异，必要时要求开发商将相关承诺也写入合同。如果遇到项目变更，合同中则要有装修项目变更的约定，说明装修改动应签署工程变更单，以明确改动的项目和时间。
　　6、明确约定违约责任。在明确了以上应注意的问题后，应在合同中约定若开发商没有如约履行应承担的明确具体的违约责任。

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问题三：精装房在收房时应该注意什么？

律师解答：对大多数选择精装房的购房者来说，精装房的好处就在于不用去考虑装修的类型，样式的设计等问题，但在交房时要特别注意对装修的验收的并在验收时购房者应注意以下几点：
1、坚持先验房，再办理房屋交付手续。根据《成都市预售商品住房交付使用流程管理规定》，开发商应当先将商品房交给购房者验收查验，房地产开发企业不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文本等作为买受人查验房屋状况的前提条件，验收无质量问题并且符合合同约定交房标准后，再办理交付手续。
　2、查验开发商具是否具备房屋交付的法律文件。根据《成都市预售商品住房交付使用流程管理规定》商品住房交付使用时，房地产开发企业应当在交付现场显著位置向买受人公示以下资料：（一）商品住房买卖合同约定竣工验收合格的证明；（二）新建住宅附属设施设备交付使用备案证明；（三）住宅工程质量分户验收结果表；（四）商品房面积实测报告；（五）物业服务承接查验协议；（六）住宅质量保证书；（七）住宅使用说明书；（八）商品住房所有权登记中涉及的相关税、费、维修资金缴存标准；（九）房地产开发企业受理处理商品房交付中投诉的相关负责人及其联系方式。前款中第（三）、（六）、（七）项资料还应提供给买受人。若开发商法律文件无法提供或不齐全，购房者有权拒绝收房，尽量书面告知开发商并保留证据。
　　3、特别注意精装修部分与合同约定及开发商具体宣传是否一致，是否有质量问题。比如所用材料是否与合同上承诺的相一致，是否是知名品牌，型号款式是否对应等等，装修材料是否有质量问题，环保是否达标，有无污染等等，最好聘请专业人员协助完成验收。
　　4、精装房在收房时发现的各种问题应当要求开发商书面记录，要求开发商回复维修时间；若开发商未进行记录，购房者应当保存证据，并发函告知开发商验收过程中发现的问题同时要求开发商整改维修完毕再进行通知验收。
　　5、若开发商出现违约未能按期按约定交付房屋，购房者应及时与开发商协商违约赔偿事宜，若不能协商一致购房者应保留证据并咨询专业律师进行维权。

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  搜狐网友"花非花雾非雾"：收房时所用建材产品和设备与实际承诺不符，被开发商暗中更换，购房者该怎么办？
收房时所用建材产品和设备与实际承诺不符应立即将问题及时反映给开发商，与其协商解决。协商不成的，若购房者与开发商在合同中对建材产品和设备有明确约定的，购房者可以依据该合同约定向人民法院提起诉讼，要求开发商承担违约责任。除此之外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。但若房屋买卖合同中并没有明确约定，购买者可依据开发商的广告宣传资料的明确约定的事项为依据，要求开发商承担
责任。

搜狐网友"2B青年欢乐多"：精装房质量一直有问题，但保修期就要到了，购房者该怎么办？这种情况下过了保修期还能找开发商吗？

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条"因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。"购房者在遇到保修期要到期的情况可以先行垫付修复费用，修复后找开发商承担修复费用及其他损失。对于保修期快到了仍未解决好的情况，建立购房咨询专业律师协助保留证明并向开发商发函主张要求其承担保修责任，即便过了保修期，购房者仍可以要求开发商进行解决和赔偿。
搜狐网友"猪猪"：精装房的"精装"是包括的哪些？包括家电家具吗？包括厨卫吗？
       相对于毛坯房而言，精装房分为简装修和精装修两种，通常情况下开发商所说的精装，根据《商品住宅装修一次到位实施导则》的规定精装住宅应包括所有功能空间的固定面全部铺装，墙面的粉刷，厨房和卫生间等基本设备。精装一般不包括家电家具，但双方中合同有约定，按双方在合同中特别约定或开发商宣传资料中特别说明和具体允诺执行。