关于贵州某房地产开发有限公司国有土地使用权收回的程序与补偿相关问题的法律意见
一、国有土地使用权收回制度的综述
国有土地使用权收回在我国的土地管理法律中不是一项统一的制度，零散的分布在《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《基本农田保护条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规之中。
国有土地使用权的收回可以分为四种类型：划拨土地使用权的无偿收回、划拨土地使用权的有偿收回、出让土地使用权的无偿收回、出让土地使用权的有偿收回。因1.5 环道路建设项目拟收回贵司已取得的国有土地使用权，属于第四种情况。
二、国有土地使用权收回的程序及提前收回的补偿
根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条第二款之规定，因公共利益需要使用土地收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。依照最高人民法院(2012)行提字第26 号《定安城东建筑装修工程公司与海南省定安县人民政府、第三人中国农业银行定安支行收回国有土地使用权及撤销土地证案》中的精神，所谓“适当补偿”应当是公平合理的补偿，即按照被收回土地的性质、用途、区位等，以作出收地决定之日的市场评估价予以补偿。另据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十二条之规定，“国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿”。依照上述法律规定，因1.5 环道路建设项目贵司拟交回的国有土地，应当获得合理补偿，且补偿金额通过评估确定。
但是，对于土地使用权的补偿问题，《土地管理法》第五十八条第二款未规定补偿的程序。参照《上海市土地使用权出让办法》第三十一条之规定，“补偿金额可由出让人和受让人协商确定，或者委托具有相应资质的房地产评估机构进行房地产价格评估后确定。受让人对补偿金额的确定有异议的，可以向人民法院起诉，但土地使用权的收回仍可以按照公告规定的日期执行”。可见，补偿问题可以在土地使用权收回决定作出后通过协商等方式解决。
三、为什么在国有征收补偿程序之外还需要有国有土地收回程序
在国有土地房屋拆迁的法律法规比较完善，尤其是《国有征补条例》出台以后，国有土地使用权提前收回程序在实践中已经很少出现。事实上，在应当进行征收的情况下提出来国有土地使用权收回，真实目的不过了为了规避征收补偿的程序要求，降低国有土地上房屋的各项补偿标准。
四、对于贵方重要的两个程序
根据相关法律法规和案例中反映出的问题，贵方在国有土地使用权收回中应当主张并重点关注两个程序：听证、补偿评估。
由于国有土地使用权提前收回，事实上是对贵方通过出让方式合法取得的土地使用权通过行政手段进行了强制剥夺，涉及如此重大利益的行政行为，依法应当进行听证。如果市政府或者土地管理部门没有主动组织听证，那么贵方要积极要求，在程序上做好维权的每一步。
对于补偿评估来说，由于国家层面没有进行评估的具体法律条文，可参照的仅有《上海市土地使用权出让办法》，因此贵方要将以评估方式确定补偿金额与贵阳市政府敲定。评估的标准和原则，可参考我方出具的《法律意见书》。
北京吴少博律师事务所
2015 年11 月19 日
附：相关案例《定安城东建筑装修工程公司与海南省定安县人民政府、第三人中国农业银行定安支行收回国有土地使用权及撤销土地证案》
最高人民法院
行政判决书
(2012)行提字第26 号
申请再审人(一审原告、二审被上诉人)定安城东建筑装修工程公司。住所地：海南省定安县定城镇大众中路克泽大厦一楼。
法定代表人莫克瑞，经理。
委托代理人吴昌平，海南鹏达律师事务所律师。
委托代理人莫克泽，定安县工商局退休干部。
被申请人(一审被告、二审上诉人)海南省定安县人民政府。住所地：定安县定城镇兴安大道。
法定代表人符立东，县长。
委托代理人周义桀，海南东方国信律师事务所律师。
委托代理人曾萍，定安县国土环境资源局公务员。
原审第三人中国农业银行定安支行。
负责人何日高，行长。
委托代理人何壮，海南省金裕律师事务所律师。
委托代理人钟冲，该行法律顾问。
申请再审人海南省定安城东建筑装修工程公司(以下简称城东公司)因诉被申请人海南省定安县人民政府(以下简称县政府)及原审第三人中国农业银行定安支行(以下简称定安支行)收回国有土地使用权及撤销土地证一案，不服海南省高级人民法院(以下简称海南高院)作出的(2008)琼行终字第159 号行政判决，向本院申请再审。经审查，本院作出(2011)行监字第91 号行政裁定，决定提审本案，并依法组成合议庭，于2013 年8 月30 日在海南省高级人民法院第三法庭公开开庭审理本案，申请再审人的委托代理人吴昌平、莫克泽，被申请人的委托代理人周义桀、曾萍，原审第三人的委托代理人何壮、钟冲到庭参加诉讼。审理期间，本院依法委托杜鸣联合房地产评估(北京)有限公司对涉案土地价值进行评估，并组织各方当事人进行协调，但协调未果。本案现已审理终结。
一审经审理查明：1994 年9 月10 日，定安县建设委员会(以下简称县建委)就定城人民北路东横街排水和路面建设工程与城东公司签订《工程承包合同》。后因县建委拖欠城东公司工程款80．472 万元，县政府同意在该县塔岭工业开发区划出10 亩土地作为补偿。1995 年10 月27 日，县政府根据城东公司递交的《关于给人民北路东横街续建工程重新调整补偿用地问题的请示》，作出定府函[1995]117 号《关于重新调整城东建筑装修工程公司补偿用地的批复》，决定在见龙路旁以每亩8 万元的价格重新调整10 亩土地给城东公司。同年12 月8日，定安县土地管理局(以下简称县土地局)给城东公司颁发第14 号《建设用地规划许可证》。同月27 日，县政府作出定府[1995]299 号《关于出让国有土地使用权给定安城东建筑装修工程公司的决定》，将位于塔岭开发区东北侧的6706平方米土地，以总价款80．472 万元，出让给城东公司作为建设用地。随后城东公司与县土地局签订《国有土地使用权出让合同》。1995 年12 月28 日，城东公司就出让所得6706 平方米土地申请登记发证，但其填报申请土地登记时未写明土地用途，县土地局在审核过程中亦未在《地籍调查表》、《土地登记审批表》等文书上载明土地用途。1996 年1 月22 日，县政府根据城东公司的申请和县土地局的审核，在城东公司缴纳土地登记费后，给该公司颁发了定安国用(96)字第6 号《国有土地使用证》(以下简称第6 号国土证)。此后，城东公司在该宗土地上开办了水泥预制厂。2001 年11 月9 日，城东公司以该宗土地作为抵押物向定安支行贷款，并在定安县建设与国土环境资源局(原县土地局)办理抵押登记。2004 年1 月4 日，县政府以城东公司土地闲置为由，在《海南日报》发布公告，拟无偿收回城东公司第6 号国土证项下的土地使用权，但县政府并未实施无偿收地行为。2007 年11 月5 日，县政府为落实塔岭规划新区城市规划用地的需要，作出定府[2007]112 号《关于有偿收回国有土地使用权的通知》(以下简称112 号通知)，决定按原登记成本价80．6072 万元有偿收回城东公司第6 号国土证项下的土地使用权，并于11 月8 日送达城东公司。同年12 月6 日，县建设局(原定安县建设与国土环境资源局拆分为建设局、国土环境资源局)以海南省政府2007 年1 月27 日已批准将城东公司受让的6706 平方米综合公建用地调整为行政办公用地为由，决定撤销第14 号《建设用地规划许可证》。同年12 月7 日，定安县国土环境资源局(以下简称县国土资源局)就有偿收回城东公司国有土地使用权事宜通知该公司和定安支行于12 月11 日举行听证会，城东公司没有参加听证。同年12 月14 日，县政府以城东公司申请土地登记发证未填写土地用途、县土地局在审核过程中亦未在《地籍调查登记表》、《土地登记审批表》等有关文书上载明土地用途导致错误登记发证为由，告知城东公司拟撤销第6 号国土证。同年12 月29 日，县政府作出定府[2007]150 号《关于撤销定安国用(96)字第6 号<国有土地使用证>的决定》(以下简称150 号撤证决定)，撤销第6 号国土证。城东公司不服该决定，向原海南省海南中级人民法院(现更名为海南省第一中级人民法院)提起行政诉讼。
一审判决认为：涉讼土地是县政府1996 年为抵偿工程款而补偿给城东公司并颁证的土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条的规定，县政府为公共利益的需要，可以有偿收回涉案土地使用权。但县政府112 号通知决定按原抵偿价有偿收回其土地使用权，未考虑土地增值的因素，其收地行为显然是不适当的。县政府在作出112 号通知前，没有提出有偿收回国有土地使用权的方案，并存在先决定收回后举行听证的情形，违反法定程序。鉴于本案涉讼土地现已由县政府作为行政办公用地使用，撤销112 号通知将会给国家利益造成损失，故不宜判决撤销而应确认违法。《土地登记规则》第十一条规定，申请土地登记时应在土地登记申请书上载明土地用途。但土地登记申请书未载明土地用途并不是注销土地登记的法定事由。因此，县政府以城东公司申请土地登记时未填写土地用途为由撤销第6 号国土证没有法律依据。但撤销该行为无实际意义，故应确认150 号撤证决定违法。依照最高人民法院《关于执行中华人民共和国行政诉讼法若干问题的解释》第五十八条规定判决：一、确认县政府作出的112号通知违法。二、确认县政府作出的150 号撤证决定违法。三、责令县政府对收回城东公司国有土地使用权的损失采取补救措施。县政府不服一审判决提起上诉。
海南高院二审判决对一审判决认定事实予以确认，但认为城东公司自1996年1 月取得争议土地后，未对该土地进行实质性的开发，只是在该土地上办了简易的水泥预制厂。2004 年1 月，县政府根据争议土地闲置两年以上的事实，拟无偿收回争议土地。但为使城东公司合法权益不受损害，结合本案讼争土地已经海南省人民政府批准作为县政府行政办公用地的实际情况，县政府根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条第一款规定，作出有偿收回涉案土地的决定，其做法已经充分维护了城东公司的合法权益。因此，县政府作出的112 号通知认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。县政府作出的150 号撤证决定是对112 号通知有关事宜的完善，撤销第6 号国土证并不意味着城东公司的合法权益无法得到保护，其可依据112 号通知就有偿收地具体方案与县政府协商。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第(三)项和最高人民法院《关于执行中华人民共和国行政诉讼法若干问题的解释》第五十六条第(四)项和第七十条之规定判决：一、撤销(2008)海南行初字第69 号行政判决。二、驳回城东公司的诉讼请求。
申请再审人称：海南高院判决的认定有悖法律与事实。一是涉案土地在1996年是一片尚未开发的土地，属工业商业住宅综合性建设用地。申诉人进行土地平整建水泥预制厂符合规划，已进行了实质性开发和利用。二是土地闲置两年以上不是事实。该土地抵偿给申诉人后就建了水泥预制厂从未闲置，不适用闲置土地法律规定，更不适用无偿收回，这也是被申诉人公告无偿收回后，又以公共利益为由有偿收回的原因所在。三是县政府为自己建设办公大楼，不能认定是“公共利益”，这与《中华人民共和国土地管理法》是背道而驰的。四是“适当补偿”要根据市场评估定价。海南高院(2008)琼行终字第159 号行政判决适用法律错误，请求予以撤销。
被申请人答辩称：一、城东公司闲置土地事实明确。按照县国土部门与城东公司签订的《国有土地出让合同》约定，城东公司应当在1997 年12 月20 日前完成项目建设，而城东公司建设与规划不相符的水泥预制厂项目，明显违反《中华人民共和国城市规划法》第二十九条的规定，构成闲置土地。二、行政办公用地可以界定为“公共利益”。参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定，政府组织的市政公用等公共事业需要属于公共利益范畴。三、有偿收回土地的补偿标准并无不当。县政府以80．6 万元的价格有偿收回涉案土地使用权，此价格与当时土地价格差距不大。城东公司在长达10 年的时间里未对涉案土地进行实质开发建设，属于严重闲置土地行为，本可无偿收回土地，但考虑社会和谐，选择了有偿收回。闲置土地的增值部分不应由县政府承担，城东公司这种意图通过囤积土地待价而沽的行为也是不值得提倡的。
原审第三人答辩称：一、涉案土地已经办理抵押登记手续，取得他项权利证书，抵押权合法有效，抵押优先受偿权应受法律保护。二、定安支行是善意抵押权人，没有过错，若涉案土地使用权被收回，将导致抵押权消灭，显失公平，也对交易安全造成巨大风险。县政府应当基于公平原则维护银行抵押权。三、就算县政府112 号通知和150 号撤证决定合法，依照《中华人民共和国担保法》第五十八条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第八十条，以及《中华人民共和国物权法》第一百七十四条之规定，定安支行也有从城东公司的土地补偿金中优先受偿的权利。四、县政府112 号通知和150 号撤证决定存在违法，且严重损害抵押权人的合法权益，依法应予撤销。请求支持城东公司的诉讼请求，维护定安支行的主债权和抵押权。
本院庭审中，除以下三项事实外，各方当事人对原审判决认定主要事实均无异议，本院予以确认。
(一)城东公司对原审判决认定其“申请土地登记发证时未填报土地用途”提出异议，认为涉案土地是县政府因欠工程款抵债而来，应当由县政府办理，未填写土地用途不是该公司的错误。县政府辩称，涉案土地当时应当属于工业用地，但确实没有申报项目、没有规划，土地证上也未注明用途，未注明用途的原因不清楚。定安支行表示，对颁证过程不清楚。
本院认为，原审判决认定“申请土地登记发证时未填报土地用途”仅仅是一个事实陈述，各方当事人对此事实并无异议，未填写的过错责任不属于本案事实认定问题。因此，对原审判决认定的该项事实予以确认。
(二)城东公司对原审判决认定其未参加听证会的事实提出异议，称其代表提前10 分钟到会场，但因会议室门未开，等了约一小时离开，并认为一审县政府提交的听证会记录是伪造的。县政府辩称：举证有听证会通知书、送达回证、会议记录等证据证明，已书面通知城东公司、定安支行参加听证会。定安支行到会，城东公司未到会。定安支行表示，参加听证会的人确是该行工作人员，但对听证会记录的真实性不予表态。
本院认为，根据一审县政府所举听证会通知书、送达回证及城东公司的陈述，可以认定事先通知城东公司和定安支行参加听证会；根据听证会会议记录和听证会签到单及定安支行对到会人员身份的认可，可以证明2007 年12 月11 日就收回土地事宜举行听证会。城东公司认为听证会记录系伪造，没有提供相应证据证明，其抗辩理由不能成立。本院对原审判决认定的该项事实予以确认。
(三)县政府对原审判决认定城东公司取得土地证后在该宗土地上办了水泥预制厂的事实提出异议，认为没有证据证明该公司在涉案土地上建了水泥预制厂。城东公司辩称，公司营业执照及拆除前的现场照片可以证明建水泥预制厂的事实。定安支行认可城东公司的意见。
本院认为，城东公司2007 年营业执照经营范围主营项目栏中有“室内外装修工程”和“建筑材料销售”的内容，现场照片可见与涉案土地相邻的楼房及空地堆放大量预制水泥管，两者与城东公司及定安支行的陈述相互印证，可以认定涉案土地上建有水泥预制厂的事实。县政府否定该项事实，没有提供充分证据，本院不予支持。
审理过程中，本院委托杜鸣评估公司以住宅用地用途对涉案土地在2007 年11 月5 日县政府决定收回土地使用权时的市场价格进行评估。杜鸣评估公司作出京杜鸣估F 字[2013]第91292 号《房地产估价报告》，评估结果为：估价对象在估价基准日的市场价值为人民币135 万元。庭审中，本院对该项证据进行了质证。城东公司对评估主体、程序等无异议，但对评估结果有异议，认为以2007年11 月5 日作为评估基准日不当。县政府对该评估报告无异议。定安支行提出，庭后咨询相关人士后再发表意见。其在庭后提交书面意见认为，该评估价明显低于当地市场价。
本院认为，杜鸣评估公司及其评估人员具有法定的土地价格评估资质，评估主体合法；评估过程中，本院组织评估机构及各方当事人对评估材料进行质证、认证，并进行现场勘查；评估机构按照本院委托书要求和法定程序依法作出评估。以申请再审人合法权益受到具体行政行为影响即县政府决定收回土地使用权时的市场价格进行评估，并无不当。定安支行认为评估价明显低于当地市场价，但并未提出评估报告错误的理由和证据，经与评估时点定安县同区域同类土地市场价格相比较，涉案土地评估价格并不存在明显偏低的事实。城东公司及定安支行的抗辩理由不能成立。评估报告合法有效，本院予以采信。
本案争议焦点主要有：一是被诉112 号通知中收回土地使用权决定的合法性问题；二是被诉112 号通知中行政补偿决定的合法性问题；三是150 号撤证决定的合法性问题。
(一)关于被诉112 号通知中收回土地使用权决定的合法性问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条第一款规定，县政府有偿收回涉案土地使用权，具有法定职权。但县政府在作出被诉112 号通知之前，未听取当事人的陈述和申辩意见，事后通知城东公司和定安支行举行听证，违反“先听取意见后作决定”的基本程序规则。国务院国发[2004]10 号《全面推进依法行政实施纲要》明确要求，行政机关实施行政管理要“程序正当”，“除涉及国家秘密和依法受到保护的商业秘密、个人隐私的外，应当公开，注意听取公民、法人和其他组织的意见；要严格遵循法定程序，依法保障行政管理相对人、利害关系人的知情权、参与权和救济权。”县政府作出112 号通知前，未听取当事人意见，违反正当程序原则，本应依法撤销，但考虑到县政府办公楼已经建成并投入使用，撤销112号通知中有偿收回涉案土地使用权决定已无实际意义，且可能会损害公共利益。依据最高人民法院《关于执行中华人民共和国行政诉讼法若干问题的解释》第五十八条规定，应当依法判决确认该行政行为违法。
(二)关于112 号通知中行政补偿内容的合法性问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条第二款规定，因公共利益需要使用土地收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。县政府根据省政府批准的总体规划要求为建设县政府办公楼需要使用涉案土地，收回城东公司的土地使用权，应当依法给予“适当补偿”。所谓“适当补偿”应当是公平合理的补偿，即按照被收回土地的性质、用途、区位等，以作出收地决定之日的市场评估价予以补偿。县政府按土地原成本价予以补偿于法无据。城东公司以收地决定违法，涉案土地使用权至今仍属于其享有为由，主张应以最终判决时的市场评估价予以补偿，其理由不能成立。本案收地决定属于违反程序，判决确认收地决定违法并未否定其法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，涉案土地使用权自收地决定生效之日已经发生物权转移的效力。考虑到涉案土地登记资料中“土地用途”栏系空白，结合当地土地交易市场情况，对涉案土地以使用年限最长、市场价值最高的“住宅用地”用途进行评估，有利于维护行政相对人的合法权益。鉴于县政府收回土地使用权行为违法，补偿价格明显不公，且收地决定作出后涉案土地升值较大，而当事人因不能以转让土地使用权方式及时偿还银行贷款，存在贷款利息损失，县政府在支付补偿款的同时，还应当支付自决定收回土地使用权之日起至实际支付全部补偿款之日的同期银行贷款利息。
(三)关于150 号撤证决定的合法性问题。县政府作出112 号通知后，并未要求城东公司持有关证明文件到土地管理部门申请注销土地登记，而是以该公司持有的《国有土地使用证》未按《土地登记规则》第十一条规定载明土地用途，土地管理部门也未按《土地登记规则》第十四条规定全面审核并填写土地登记审批表，造成错误登记发证为由，作出150 号撤证决定。当初未填写土地用途，并非城东公司的原因所致，本可以补正方式解决，县政府却以此为由撤销城东公司合法持有的《国有土地使用证》，属于滥用行政职权，依法应予撤销。考虑到涉案土地已经收回并建成办公楼投入使用，根据最高人民法院《关于执行中华人民共和国行政诉讼法若干问题的解释》第五十八条规定，亦应依法确认该行政行为违法。
综上，112 号通知中收地决定行为违反法定程序，被诉150 号撤证决定滥用职权，应当依法判决确认违法；112 号通知中行政补偿决定适用法律错误、违反法定程序，并显失公正，依法应予纠正。二审判决驳回原告诉讼请求错误，依法应予撤销。一审判决确认112 号通知中行政补偿决定违法，并责令县政府对城东公司的损失采取补救措施，判决内容不具体，依法应予撤销和改判。城东公司申请再审理由部分成立，依法应予支持。原审定安支行对抵押物享有优先受偿权的主张成立，县政府在支付补偿款时应依法予以保护。依照最高人民法院《关于执行中华人民共和国行政诉讼法若干问题的解释》第五十八条、第七十八条规定，判决如下：
一、撤销海南省高级人民法院(2008)琼行终字第159 号行政判决。
二、维持原海南省海南中级人民法院(2008)海南行初字第69 号行政判决
第一项对定安县人民政府2007 年11 月5 日作出的定府[2007]112 号《关于有偿收回国有土地使用权的通知》确认违法中有关收回国有土地使用权部分的内容；维持该判决第二项对定安县人民政府2007 年12 月29 日作出的定府[2007]150号《关于撤销定国用(96)字第6 号<国有土地使用证>的决定》确认违法的内容。
三、撤销原海南省海南中级人民法院(2008)海南行初字第69 号行政判决第一项确认定安县人民政府2007 年11 月5 日作出的定府[2007]112 号《关于有偿收回国有土地使用权的通知》中有关“按成本价80．6072 万元”对定安城东建筑装修工程公司进行行政补偿部分的内容。
四、撤销原海南省海南中级人民法院(2008)海南行初字第69 号行政判决第三项责令定安县人民政府对收回定安城东建筑装修工程公司国有土地使用权的损失采取补救措施的判决；责令定安县人民政府自本判决送达之日起15 日内一次性向定安城东建筑装修工程公司支付收回土地使用权补偿款135 万元及同期银行贷款利息(贷款利息自2007 年11 月5 日起计算，至本息实际支付完毕止)。
一、二审案件受理费共计100 元，土地评估及其他费用16776 元，合计16876 元，由定安县人民政府负担。上述费用定安城东建筑装修工程公司已经支付，定安县人民政府在支付补偿款及贷款利息同时将上述款项一并支付给定安城东建筑装修工程公司。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭修江
代理审判员 耿宝建
代理审判员 沈小平
二0 一四年三月十日
书 记 员 徐超
