房地产纠纷律师解析一件公有住房引起的纠纷案件
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律师提示：作为公有住房的承租人,要避免上述情况的发生,可以从以下几点出发:首先,要明确公有住房,也就是所谓的使用权的房子,承租人死亡后,一般是不可以直接进行继承的,只可以根据相关规定变更承租人。
其次,承租人的变更要符合相关的法律规定,一般情况下,应有房屋所在地的物业公司作为出租人进行指定,若当事人对出租人确定的承租人资格提出异议而诉至法院的,人民法院是予以受理的。
最后,若要避免本诉讼的发生,承租人也可在生前就将该房屋购买为售后公房,即产权人就有了确定的对象,产权人死亡后,可以进行相关的继承,产权人可以按照自己的意愿出具遗嘱,在没有遗嘱或遗赠的情况下可进行法定继承。
案情介绍：
李军有两子女,其妻子早年已经去世。李军承租有一套公房,自己一个人住在里面。女儿和儿子前几年分房结婚搬出去住了,该房屋内原本只有李军一个人的户口。后女儿的儿子王某由于上学的原因,将户口迁入该房屋内,但实际并未在该房屋内居住,且王某因拆迁分得过房子。后李军突发疾病去世,李军的儿子认为其作为儿子应该对该房屋享有继承权,而李军的女儿说该房屋是使用权的房子不能够继承,父亲去世了之后就应当由她的儿子王某一个人享有。
后双方不能达成一致意见,王某诉至法院要求法院确定其为该房屋的承租人。评析对于公有住房来说,由于被继承人生前所拥有的只是对房屋的使用权利,而房屋的所有权并不归被继承人所有,所以一般情况下继承人不能对被继承人的这套公房主张继承,而只能根据《北京市房屋租赁条例》之规定申请变更承租人。
根据《北京市房屋租赁条例》及《关于贯彻实施〈北京市房屋租赁条例〉的意见(二)》的规定,公有居住房屋的“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时,在该承租房屋处实际居住生活一年以上而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。
房产专业律师靳双权评析：
本案中,该房屋虽有李军和其外孙王某两个人的户口,但王某为了上学的原因将户口迁入此房屋内,且其并未在该房屋内实际居住,属于“空挂户口”,王某又享受过福利分房,故其不符合《北京市房屋租赁条例》规定的“共同居住人”的标准,故王某不能当然变更为承租人,对该房屋享有权利。
又根据该条例规定,承租人死亡,在无共同居住人的情况下,其生前具有本市常住户口的配偶和直系亲属协商一致,要求变更租赁户名的,出租人应予同意。协商不一致的,出租人应当按照下列顺序书面确定承租人:(1)原承租人的配偶;(本案中原承租人的配偶已经死亡)(2)原承租人的子女;(3)原承租人的父母;(本案中原承租人的父母已经死亡)(4)原承租人的其他直系亲属。
李军的子女协商不一致的情况下,应由出租人物业公司从其两人中确定承租人,实践中也可以将李军的子女两人共同指定为承租人。公房原承租人死亡,相关人员对承租权确定产生争议,直接诉讼至人民法院要求确定的,法院不予受理。
法院裁定不予受理。
