北京房地产律师代理的一件返还定金案件
为保护当事人隐私安全，本文当事人均使用化名。
本文为二手房买卖纠纷律师靳双权原创，转载请注明出处。
案情介绍：
张子恒想改善家里的居住条件，打算在北京市市丰台区购买一套三室二厅的商品房。后张子恒选中了本市某区的丰台区的诉争房屋。2015年4月7日，张子恒在北京市某房地产中介公司签订了购房确认书。
2015年4月8日，张子恒支付给李雅12万的购房定金。
后双方因购房款及其他手续问题未能达成一致，因此双方未能签订任何形式的《房屋买卖合同》。张子恒要求李雅返还定金，但是遭到其拒绝。为此，张子恒在安居房地产律师网寻找到我的联系方式，希望我可以帮助他解决定金返还的问题。于是，在我的帮助下，张子恒在2015年8月，将李雅起诉至法院。
庭审中，我方诉称在签订购房确认书当日按约定支付了定金人民币10万元，第二天房产中介公司工作人员告知张子恒诉争房屋的产权人李雅已在该购房确认书上签字，应李雅的要求，张子恒又付了人民币2万元；后来因张子恒与李雅对于签订房屋买卖合同的具体条款未能达成一致意见，导致正式的房屋买卖合同无法签订，并且张子恒签订购房确认书时，对于房款仅约定了房屋购买总价款为人民币221万元，总价中包含交易税费及中介费；房价做低至人民币180万元；购房确认书中的“房价做低至150万元，房东160万元到手”是张子恒签过字之后加的，李雅要求做低房价逃避国家税收一事违反了相关的法律规定；而且张子恒曾向李雅发出过律师函，要求李雅返还人民币12万元，但李雅拒绝返还，所以我方起诉法院要求李雅返还人民币12万元。
在庭审中，李雅辩称自己4月8日在张子恒已签名的购房确认书上签名，所以张子恒支付的人民币12万元的购房意向金已转为定金；而且做低房价是张子恒的要求，与自己无关；现在张子恒未按购房确认书的约定与李雅签约，张子恒拒绝购房，构成违约，李雅有权没收定金，张子恒根本没有与自己对正式的房屋买卖合同的具体内容进行磋商过，因此要求法院驳回张子恒的诉讼请求。注：该购房确认书中对房屋买卖的具体条款没有约定。
二手房买卖纠纷律师靳双权案件评析：
靳双权律师认为，作为原告的张子恒主张因具体条款无法磋商一致而未签订正式的房屋买卖合同，作为被告的李雅则认为双方对买卖合同条款根本没有进行过磋商，而购房确认书中又缺乏房屋买卖的具体条款，故原告张子恒关于双方对签订房屋买卖合同的具体条款未达成一致意见，导致房屋买卖合同无法签订，双方均无过错的意见，应得到法院的采纳。根据《中华人民共和国合同法》第115条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”这也就是我们在实践中所称的“定金罚则”，但是，需要明确一下的是定金罚则适用的前提为 “不履行约定的债务”。
同时《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。在本案中，张子恒与李雅均不存在违约行为，不存在不履行约定的债务，是因不可归责于双方的事由，导致房屋买卖合同未能签订的，所以李雅应当将人民币12万元的定金返还给张子恒。
审判结果：
法院最终支持了我方观点并支持了我方的诉讼请求，判决李雅在判决生效之日起10日内返还张子恒定金人民币12万元。
