《西安市城中村改造管理办法》解读一、三秦都市报：城中村改造二层以上房屋面积按残值补偿从10月20日起施行的《西安市城中村改造管理办法》标志着西安市城中村改造进入了一个全新阶段《西安市城中村改造管理办法》将为西安城中村改造提供政策和法律依据西安106个村列入城中村改造计划城中村改造增加的就业岗位应优先安排原村民城中村房屋拆迁实行产权调换和货币补偿两种补偿安置方式 现状 １０６个村列入改造计划 备受关注的西安市城中村改造工作，经过2002年至2005年的起步阶段、2005年至2007年的探索阶段，随着城中村改造办公室的正式组建，西安市城中村工作进入了新一轮的启动和全面发展阶段。截至目前，西安市列入改造计划的共有106个村，其中40个村的改造工作方案已通过审查予以批复，32个村相继进入了改造建设的实施阶段。西安市累计完成了旧村拆除共220万平方米，完成新建200万平方米，完成投资46亿元。 “到2008年2月份，我们西何家村5栋32层高的安置楼就要拔地而起了。”昨日，西安市碑林区西何家村村委会主任赵建平自豪地对记者说。据了解，西安市城六区共有行政村624个，其中人均耕地在0.3亩以下的城中村286个，总人口约37万人。城中村改造工作重点区域二环路以内有72个。目前，像西何家村一样的9个城中村已完成了旧村整体拆除工作。完成了62个村2.3万户，6万余人的农转居工作。开展了63个村的集体资产清产核资和经济体制改革工作。其中，30个村完成了清产核资工作，5个村完成了经济体制改革工作。城中村改造工作稳步向前推进。 资金 设拆迁安置资金专用账户 “拆迁补偿安置资金关系到旧村能否顺利拆除，补偿安置能否到位。”昨日，西安市城中村改造办公室相关负责人对记者说，为了保证拆迁补偿安置资金的安全，防止出现资金不到位，或被挪用的情况，借鉴其他城市拆迁中的做法——设拆迁安置资金专用账户。即将出台的《办法》规定，“城中村改造实施主体，在申请领取房屋拆迁许可证之前，应当在指定银行设立拆迁补偿安置资金专用账户，足额存入拆迁安置资金，并与开设拆迁补偿安置资金专用账户的银行和西安市城中村改造办公室签订拆迁补偿安置资金使用监管协议。该监管资金未经西安市城中村改造办公室同意，银行不得拔付。补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁安置，不得挪作他用。” 原则 禁止其他非农人员迁入城中村 为了推进和规范城中村改造工作，加快城市建设，改善人居环境，提高居民生活水平，根据有关法律和相关规定，结合西安市的实际情况，制定了《西安市城中村改造建设管理暂行办法》。《办法》规定，二环以内的城中村全部纳入城中村改造计划，二环以外的城中村，由区城中村改造办公室报西安市城中村改造办公室批准后，纳入城中村改造计划。对存在社会公共安全隐患的城中村由所在区人民政府组织限期改造。从城中村迁出的入学、入伍、服刑人员，可以按照有关规定迁回原城中村，禁止其他非农人员迁入城中村。 保障 新增就业岗位优先安排原村民 城中村改制是城中村改造的基础和前提，制度能否顺利转变制约着城中村改造的一系列问题。因此，《办法》第十五条规定，“城中村改制，应当坚持户籍制度、管理体制、经济组织形式和土地性质同步转变的原则。”改制后原村民的就业和社会保障问题成为大家关注的焦点，《办法》中规定，“城中村村民转为城市居民后，统一纳入城市就业管理范围。因城中村改造增加的就业岗位，应当优先用于安排原村民。”城中村改制后，符合享受最低生活保障条件的原村民，享受城市居民最低生活保障待遇。 用地 部分土地用于安置村民 为了使城中村改造中的土地有效利用、合理开发，西安市城中村改造办公室将城中村土地分为两部分，一部分按政府规定的人均用地指标划为改造综合用地，用于城中村改造，如容积率适当，使用40%左右的城中村改造综合用地就可以完成对村民的安置。二环路以内储备的土地在保证市政公用设施、市级以上（含市级）重大公益建设项目外，全部用于城中村改造。 建设 安置住宅免缴基础设施配套费 为推进城中村改造，提高改造主体的积极性，《办法》规定，“城中村改造所有建设项目免缴工程定额测定费、新型墙体材料专项基金、散装水泥专项基金。安置村民的住宅建设项目还免缴城市基础设施配套费，其他生产经营性项目减半收取城市基础设施配套费。” 登记 二层以上房屋面积按残值补偿 城中村村民房屋建设比较混乱，私搭乱建比较突出，大多数房屋缺乏完整的建设手续，使得城中村改造拆迁中补偿安置矛盾较多。西安市城中村改造办公室相关负责人称，为了规范城中村房屋建设，2006年6月西安市政府出台了《西安市城中村村民房屋建设管理办法（试行）》，对城中村房屋建设进行了规范，其中规定，《西安市城中村村民房屋建设管理办法（试行）》施行前，已建成的房屋要进行产权登记，在城市建设或城中村改造拆迁时按照房屋产权登记确定的面积补偿，二层（不含二层）以上部分的面积在城市建设或城中村改造拆迁时按残值给予补偿，没有进行产权登记的房屋不予补偿。因此，为了与《西安市城中村村民房屋建设管理办法（试行）》相衔接，保持政策连续性，即将施行的《办法》规定，“城中村改造拆迁补偿安置以房屋产权登记载明的面积和性质作为补偿安置依据。《西安市城中村村民房屋建设管理办法（试行）》施行前（2006年6月），城中村已建成房屋二层（不含二层）以上部分的面积按残值（即重置成新价）给予补偿。” 也就是说，您在2006年6月《西安市城中村村民房屋建设管理办法（试行）》施行前已建成的多层房屋并进行了产权登记的，在拆迁中二层以上（不含二层）部分面积将按残值给予补偿。 安置 两种补偿安置办法供村民选择 结合目前西安市居民平均住房标准，《办法》提出，实施城中村改造，应当按照旧村整体拆除，优先建设安置住宅的原则进行，确保被拆迁人及早入住。旧村拆除应当在所在区城中村改造办公室的组织、监督下实施。旧村未拆的，其他建设项目不得开工建设。城中村房屋拆迁实行产权调换和货币补偿两种补偿安置方式。被拆迁人可以自主选择安置补偿方式。实行货币补偿的，根据被拆迁房屋的区位、使用性质、产权建筑面积、房屋结构等因素，以房屋市场评估价确定补偿数额。实行房屋产权调换的，以转户前城中村在册户籍人口为依据，人均建筑安置面积原则上不少于65平方米，并结合原房屋产权建筑面积进行安置。 被拆迁人员在外过渡不得超过３０个月 《办法》规定，城中村改造主体安排被拆迁人在外自行过渡的过渡期限不得超过30个月。超过拆迁安置补偿协议规定的过渡期限的，从逾期之月起由城中村改造实施主体按不低于原过渡补助费标准的2倍向被拆迁人支付过渡补助费，超过6个月的，从第7个月起每月不低于原过渡补助费标准的3倍支付过渡补助费。 方案 改造方案要满足城市功能 改造方案是实施改造的“蓝图”，关系到如何安置村民、保护集体经济及其成员的合法权益问题，改造方案要符合城市的总体规划，满足区域城市功能要求，还要考虑安置村民、发展经济、保护村民的合法权益等因素，同时为了使制定的改造方案能够完整规范，既符合国家的方针政策，又能切实体现村民的合法权益，需要在相关机构指导下以村委会为主进行。因此，《办法》规定， “城中村改造方案的制定，应当根据城中村改造专项规划和区域城市功能的要求，以及城中村改造综合用地专项规划指标，统筹考虑村民安置、环境风貌和经济发展等因素，充分听取村民意见，在区城中村改造办公室的组织下由村委会编制；属于行政村合并改造的，由区城中村改造办公室组织合并改造村的村委会编制。” 改造方案须村民认可 记者了解到，城中村改造方案的确定要体现民意，还需要经过村民会议确认，得到村民的认可与支持后，最终由西安市政府确认其有效性。因此，《办法》规定，“城中村改造方案须经村民会议讨论通过后，报所在区城中村改造办公室初审，经西安市城中村改造办公室审核后，报西安市人民政府批准。” 二、华商报焦点西安房地产网 xa.focus.cn 2007年09月28日08:39 华商报　《西安市城中村改造管理办法》将从2007年10月20日起施行。昨日，记者从西安市城中村改造管理办法实施动员大会获悉，今后西安市的城中村改造，将按该办法实施——这是目前国内首个以政府规范性文件形式发布实施的城中村改造办法。 　　范围：二环以内的全部改造 　　城中村是指在城市建成区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄。西安市政府将按照城市化要求，对城中村进行综合改造。 　　城中村改造实行计划管理，改造管理工作由西安市城中村改造办公室负责。西安市二环路以内的城中村将全部纳入改造计划，二环路以外的城中村，由区城中村改造办公室报市城中村改造办公室批准后，纳入改造计划。 　　原则：要充分听取村民意见 　　对于城中村改造方案，有关部门将统筹考虑村民安置、环境风貌和经济发展等因素，充分听取村民意见，由区城中村改造办公室组织编制。　　由城中村迁出的入学、入伍、服刑人员，可以按照有关规定迁回原城中村，禁止其他非农人员迁入城中村。实施改造的城中村，其人员依照法定程序转为城镇居民户口，其集体土地转为国有土地。　　城中村改造成功后，将设立社区居民委员会。 　　就业：统一纳入城市就业范围 　　城中村村民转为城市居民后，统一纳入城市就业管理范围。因城中村改造而增加的就业岗位，优先用于安排原村民。　　城中村改制后，原村民依法参加社会保险。社会保险费由政府、改制后的新经济组织和原村民个人按照比例承担。城中村改制后，符合享受城市居民最低生活保障条件的原村民，享受最低生活保障待遇。 　　权益：可自主选择安置补偿方式 　　实施城中村改造，应当按照旧村整体拆除，优先建设安置住宅的原则进行，确保被拆迁人及早入住。被拆迁人需要自行过渡的，城中村改造主体给被拆迁人发放搬家补助费和过渡补助费。　　城中村房屋拆迁实行产权调换和货币补偿两种补偿安置方式。被拆迁人可以自主选择安置补偿方式。实行货币补偿的，根据被拆迁房屋的区位、使用性质、产权建筑面积、房屋结构等因素，以房屋市场评估价确定补偿数额。实行房屋产权调换的，以转户前城中村在册户籍人口为依据，人均建筑安置面积原则上不少于65平方米，并结合原房屋产权建筑面积进行安置。　　房屋产权调换的价格结算按下列规定执行：安置房屋建筑面积与被拆迁房屋产权建筑面积相等部分按新建房屋的综合造价（不含配套费和楼面地价）与被拆迁房屋市场评估价互找差价结算；原房屋产权建筑面积人均不足65平方米的按人均65平方米建筑面积补差安置。 　　约束：过渡期限不得超过30个月 　　城中村改造方安排被拆迁人在外自行过渡的过渡期限不得超过30个月。超过拆迁安置补偿协议规定过渡期限的，从逾期之月起由城中村改造方按不低于原过渡补助费标准的二倍向被拆迁人支付过渡补助费，超过6个月的，从第7个月起每月按不低于原过渡补助费标准的3倍支付过渡补助费。过渡期限自被拆迁人腾空房屋之日起计算。 　　该《办法》施行后，《西安市城中村改造建设管理暂行办法》、《关于城中村改造建设管理有关问题的通知》同时废止。 　　106个城中村列入改造计划 　　“城中村改造是我国城市化进程中出现的必然产物，城中村改造势在必行，非改不可。”昨日，西安市城中村（棚户区）改造办公室常务副主任贺登峰介绍，目前，全市列入改造计划共有106个村，有40个村的改造工作方案已通过审查予以批复，有32个村相继进入了改造建设的实施阶段。　　据介绍，目前西安市城六区，共有行政村624个。西安市城中村改造工作重点区域二环路以内有城中村72个，有农业人口约2.5万户，8.98万人。　　目前，全市累计完成旧村拆除220万平方米，完成新建200万平方米，完成投资46亿元。9个村完成旧村整体拆除工作。完成62个村2.3万户，6万余人的农转居工作。开展了63个村的集体资产清产核资和经济体制改革工作。其中，30个村完成了清产核资工作，5个村完成了经济体制改革工作。