小议“80个工作日内到房管局立契并办理房产过户”
在二手房买卖过程中，房屋中介公司出具的《房屋买卖合同》版本中房产过户条款经常这样约定：“立契过户时间为买方和卖方在合同签订之日起80个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续。”当然，也有约定45个或者60个工作日的，这样的约定由于过于宏观，不具体，导致买卖双方互相主张对方违约，由此引发的纠纷层出不断。现就笔者曾经处理的一个房屋买卖合同纠纷为例，对此条款予以分析，以便在签订房屋买卖合同时对这个条款予以重视。
一、案情介绍
2014年2月23日，买方与卖方签订《房屋买卖合同》。合同第五条约定“立契过户时间为买方和卖方在合同签订之日起80个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续。”由于中介公司推荐的银行都未能给买方办下来贷款，2014年6月19日也就是在合同签订后的80个工作日内，买方卖方共同到买方自己找的银行办理二手房买卖的贷款按揭手续，2014年8月1号，买方在银行的房屋贷款已经审批通过。后买方多次通过中介、并亲自打电话与卖方联系要求卖方配合到房管局办理房产过户，但是卖方以种种借口推脱，拒不配合买方到房管局办理房产过户。后买方诉到法院，要求卖方返还首付款并承担双倍返还定金的违约责任。
二、卖方主张买方违约
卖方认为：在合同签订的80个工作日内，买方没有配合卖方到房管局办理房产过户完毕，买方违约，应当承担违约责任。
三、买方主张卖方违约
笔者代表买方，认为：合同第五条并没有约定在合同签订的80个工作日内，必须办理房产过户完毕，也没有约定支付按揭款的最终时间，买方一直在履行合同义务，买方不违约。具体分析如下：
1、从二手房非资金监管的交易流程整体与部分的关系看
二手房非资金监管的交易流程为：买方卖方共同到银行办理按揭贷款申请----银行对交易的房屋进行评估----出具贷款审批函----卖方卖方到房管局办理过户，房产证由卖方的名字过户成买方的名字----买方将过户后的房屋抵押到银行----银行将贷款数额由银行账户划拨到卖方账户。
由此，双方到房管局办理房产过户及相关手续是一个整体概念，包含了二手房买卖非资金监管程序流程的6个步骤，正像马克思主义辩证法讲解的整体与部分的关系一样，各个部分相互联系，不可分割，构成有机联系的整体，不能机械地将部分从整体中割裂开来。
结合本案， 2014年6月19日也就是在合同签订后的80个工作日内，买方已经履行了非资金监管程序的第一步贷款按揭申请的义务，只要买方实施了二手房买卖非资金监管程序的任何一步，买方就不构成违约。
2、从卖方协助买方办理贷款按揭申请看
2014年6月19日，在合同约定的80个工作日内买方到银行办理二手房买卖的贷款按揭申请，卖方予以协助，并在需要其配合的地方都签字确认，这说明他履行了贷款按揭申请的协助配合义务。卖方协助买方办理贷款申请的行为表明了他同意顺延合同第五条约定的80个工作日的期限，对 80个工作日的期限与买方达成了合意变更，同意在80个工作日之后配合买方办理过户。
其实，卖方完全可以拖延时间不协助买方到银行办理按揭贷款手续，买方在80个工作日内甚至连贷款按揭的第一步都没有启动，买方就构成违约。但是不明智的是，卖方在合同约定的80个工作日内没有单方解除合同的情况下，在以自己协助的行为与买方达成80个工作日合意顺延的情况下，在贷款已经审批通过的情况下，拒不遵循诚实信用原则，未依照交易习惯履行协助过户义务，导致合同的目的不能实现，构成违约无可厚非。
从上面两个角度分析可知，卖方拒不配合过户的违约行为导致合同目的不能实现，应当向买方返还房屋首付款，并且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定收受定金的一方不履行约定的债务的，应当向买方双倍返还定金。
四、风险防范
结合上述案例的分析，二手房买卖合同关于立契过户的约定一定要明确具体，具有可操作性，避免类似纠纷的发生。笔者认为风险防范措施有以下几点：
1、认真仔细阅读中介公司提供的《房屋买卖合同》文本，对约定不明确的条款，买方卖方应当另行签订补充协议，切忌套用中介公司固有模板。
2、按揭贷款时间和房屋过户时间分开约定，切忌向本文这样约定“80个工作日内共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续”的模糊约定。
3、对于卖方而言，关于买方办理按揭贷款的时间一定约定清楚。若买方在约定的按揭贷款期间不能获得贷款批准的，卖方不要再协助配合买方到别的银行办理按揭贷款，并且要求买方在限定期间以现金方式将剩余购房款补齐。否则，卖方有权解除合同，并且可以要求买方按照约定支付违约金，以防止买方无故长期拖延办理贷款手续的时间，造成卖方的被动。
4、对于买方而言，在申请贷款前一定要事先了解贷款银行的相关政策，根据自身贷款资质判断是否可以获得该行贷款批准，做到心里有底，切记不要盲目听从中介公司一定能帮您办下来贷款的口头承诺。另外对按揭贷款的时间要把控好，避免逾期。
