律师提醒：业主退房应及时发出解除合同通知（廖锐斌律师）
律师提醒：业主退房应及时发出解除合同通知（廖锐斌律师）
合同解除权，是法律赋予当事人保护自己合法权益的手段。当开发商延迟交付符合约定条件的商品房时，业主依法依约行使合同解除权是退房的前提条件。资深房产律师廖锐斌长期致力于中山市预售商品房退房纠纷解决，现以一个实例剖析怠于行使合同解除权的潜在法律风险。
【案例背景】中山业主刘先生与中山市某房地产开发有限公司签订了《中山市商品房买卖合同》，向该公司购买位于中山市火炬开发区某楼盘的一套预售商品房。合同第八条约定开发商应在2013年6月30日前将约定商品房交付给刘先生使用。合同第九条约定开发商预期超过180日未交房业主有权解除合同。同时合同后附的《补充协议一》中约定了“若买受人（业主）依照本合同第九条选择解除合同的，应该在合同解除条件达到后15日内书面通知出卖人（开发商），逾期则视为买受人放弃该项权利。”
业主刘先生遭遇开发商延迟交房违约，慕名咨询廖律师，廖律师经深入分析案件合同材料后，建议刘先生欲退房应严格依照合同约定的解除权行使期限向开发商发出《解除合同通知书》。然而，业主刘先生最终未听取廖律师的建议，犹豫不决，时隔一年以后起诉退房却陷入了“解除权已消灭”的被动局面。
【判词引用】当业主未能严格按照合同所约定的解除权行使期限行使解除权，很可能会招致“解除权消灭”的风险，法院判决一般会这样表述：
“本院认为，关于合同解除权的问题，双方在合同补充协议中约定，若买受人依照本合同第九条选择解除合同的，应该在合同解除条件达到后15日内书面通知出卖人，逾期则视为买受人放弃该项权利。原告（业主）在签订该补充协议时并没有对上述约定提出异议，故应视其已同意及接受相关条款。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。该法律规定对双方当事人均具有法律约束力。再有，我国相关法律规定，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案原告不仅超过约定的合同解除权行使时间，也超过法定的合同解除权行使时间，故原告行使合同解除权的权利已经消灭”。
【律师提醒】当开发商迟迟未能取得《建设工程竣工验收备案登记证》而延迟交房时，往往业主都会聚焦开发商的“预售商品房”是否具备交付条件，却忽略了合同解除权的履行问题，从而最终可能导致解除权消灭而无法退房的风险。开发商取得《建设工程竣工验收备案登记证》是业主后续办理房产证的必要前提，换言之，未取得《建设工程竣工验收备案登记证》的商品房将无法办理房产证。廖律师总结多年来处理中山业主退房案件经验，若你遇到未在合同约定的解除权行使期间内发出解除合同通知或有关解除权更复杂的问题，建议咨询专业律师并设计解决方案。同时，廖律师在此再次提醒广大业主：妥当履行合同解除权是退房的重要前提，当遭遇开发商延迟交房，业主欲退房应及时依法依约向开发商发出解除合同通知书。
