房屋买卖合同经典案例（原告代理人：于书凡律师）
原告张和平为与被告宁波和美置业有限公司合同纠纷一案，于2014年4月25日向本院提起诉讼，依法由审判员杨锦晶适用简易程序于2014年6月5日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，适用普通程序于2014年12月24日公开开庭进行了审理。案件审理过程中，因张海英申请作为有独立请求权第三人参加诉讼，本院依法予以追加。原告张和平的委托代理人于书凡，被告宁波和美置业有限公司的委托代理人童哲到庭参加两次庭审。原告张和平的委托代理人张天翼，被告宁波和美置业有限公司的委托代理人周诚到庭参加2014年6月5日庭审。第三人张海英到庭参加2014年12月24日的庭审。本案经庭外和解未成，现已审理终结。
原告张和平起诉称：2013年10月，原告突然接到被告通知，称原告与其签订过商品房买卖合同，并要求原告到被告指定银行办理按揭贷款事宜。后经了解，被告处的商品房买卖合同中的买受人系原告信息，但委托书系他人伪造。原告认为，原告从未与被告达成房屋买卖的合意，亦未到场及授权他人与被告签订商品房买卖合同，故请求法院判令合同编号为201000990359的商品房买卖合同无效。案件审理过程中，原告张和平明确诉讼请求为确认合同编号为201000990359的商品房买卖合同对原告不发生法律效力。
被告宁波和美置业有限公司答辩称：原告对签订商品房买卖合同及款项支付都是知晓的，是原告故意隐瞒部分事实。涉案商品房买卖合同是张海英持原告授权委托书来签订的，其称原告是其弟弟，并陆续支付购房款480 000余元，故被告作为善意的合同相对方完全有理由相信张海英是有代理权的。若原告要求确认涉案商品房买卖合同对原告不发生法律效力，则张海英也应被列为被告，故原告的诉讼请求不成立。原告实际系基于房价下跌才找理由要求退房，且本案系确认之诉，张海英参加诉讼不符合法定条件，本案与其没有任何关系，张海英应另行起诉主张权利。
第三人张海英陈述并起诉称：对原告的起诉没有异议，第三人确系在没有原告委托书的情况下与被告签订商品房买卖合同，第三人当时并未提供原告身份证原件，且被告工作人员亦表示只需提供身份证复印件即可。第三人对原告亦表示抱歉，第三人当时听原告妻子说在宁波没有住房，故出于好心为原告抢购了涉案房屋，因涉案房屋的购房款488 440元都是第三人支付的，故请求判令被告退还第三人购房款488 440元及支付利息110 829元，共计599 269元。
原告张和平对第三人的请求答辩称：涉案房屋的购房款均由第三人支付，该款项也应由被告和第三人承担，系被告和第三人的原因导致目前的后果。
被告宁波和美置业有限公司对第三人的请求答辩称：本案合同效力与第三人的款项退还没有关系，程序上不合法，且原告关于购房款是原告支付抑或第三人支付的陈述前后矛盾。
当事人提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下：
1.原告张和平提供商品房买卖合同一份，拟证明涉案商品房买卖合同并非原告本人所签，且合同落款亦未明确有代理人等事实。同时，原告张和平陈述称，因原告接到被告通知，要求被告前去支付房屋尾款，原告才知道是张海英与被告签订了涉案商品房买卖合同，故原告找到张海英，向其要回了涉案合同，签订商品房买卖合同时原告并不在场。经质证，被告宁波和美置业有限公司对该证据的真实性没有异议。同时，被告宁波和美置业有限公司陈述称，签订合同时因涉及房屋备案问题，故合同落款直接由张海英书写买受人的名字，合同是第三人张海英前来签订的，被告要求其出示授权委托书，故第三人张海英出示了授权委托书，并提供原告的身份证及张海英驾驶证供被告复印，合同中填写的电话和地址都是张海英的。第三人张海英对该证据的真实性没有异议，认可该商品房买卖合同中的原告名字由其所签，并表示签订合同时第三人并没有原告的授权委托书，也只提供了原告身份证复印件。
2.被告宁波和美置业有限公司提供授权委托书一份、原告身份证复印件一份、张海英驾驶证复印件一份，拟证明张海英在签订涉案合同时持有原告的授权委托书，并提供原告身份证及其本人驾驶证原件供被告复印等事实。经质证，原告张和平表示该授权委托书并非原告本人出具，原告对张海英购买房屋并不知晓，对身份证复印件中的原告身份没有异议。第三人张海英表示签订合同时其并无原告授权委托书和原告身份证原件，第三人也不知晓被告提供的授权委托书的来源，对驾驶证复印件没有异议。
3.被告宁波和美置业有限公司提供发票三份、支付凭证六份，拟证明被告就涉案房屋已收到购房款488 440元并出具发票进行备案等事实。经质证，原告张和平对上述证据的真实性没有异议，但认为上述大额购房款均非原告本人支付不符合常理。第三人张海英对上述证据的真实性没有异议。
4.被告宁波和美置业有限公司提供手机短信截屏一份，拟证明2013年11月原告要求退房，被告告知其签订合同后是不能退房的，并将授权委托书以微信形式发给原告，让原告提供代理人的电话，当时原告发送的代理人手机号码是张海英的等事实。经质证，原告张和平对该证据的真实性不予认可，表示该手机号码并非张海英，且2013年纠纷产生后，原告及张海英也多次找被告解决纠纷。第三人张海英表示该手机号码并非其本人的手机号码。
5.第三人张海英提供发票一份、商品房买卖合同一份、前期物业服务协议一份，拟证明涉案房屋的购房款均系第三人支付等事实。同时，第三人张海英陈述称，原告与第三人系堂姐弟关系，第三人听原告妻子说原告在宁波发展，如果没有住房就要夫妻离婚，虽原告没有委托第三人购房，但第三人一直在为原告夫妻留意房屋。2010年12月底，第三人在世纪联华超市附近看到被告在销售商品房，当时抢购房屋的人很多，被告的工作人员表示房屋价格便宜，预付部分款项才能抢购，当时第三人虽未告知原告购房事宜，但考虑到为原告夫妻抢购一套便宜的房屋，故第三人支付了部分款项。后被告工作人员通知第三人去签订合同，因第三人未能联系原告，也没有原告的身份证原件，故表示不签合同，但被告工作人员表示只要第三人前去办理即可。签订合同时，第三人系一人前往，第三人向被告出示了驾驶证原件及原告身份证复印件，被告工作人员表示支付一定款项可办理授权委托书，故第三人支付款项并在合同上代签了原告的名字，但第三人并不知晓授权委托书系谁书写。后第三人与原告谈及此事，原告表示其要回老家，无需买房，故第三人找到被告工作人员要求退房，但工作人员不同意，并表示若不继续付款将导致无法交房及无法退款等，第三人无奈又支付了部分款项。经质证，原告张和平对上述证据的真实性没有异议。被告宁波和美置业有限公司对上述证据的真实性没有异议，认为张海英作为原告的代理人系自愿为原告支付上述款项的，签订合同时张海英及其丈夫在场。
本院认为，因被告与第三人对原告提供的证据1的真实性没有异议，故本院对该证据的真实性予以确认。因原告与第三人对被告提供的证据3的真实性没有异议，故本院对该组证据的真实性予以确认。因原告与被告对第三人提供的证据5的真实性没有异议，故本院对该组证据的真实性予以确认。原告提供的证据2、被告提供的证据4及当事人的庭审陈述相互结合，可以证明签订商品房买卖合同时原告张和平本人并未到场，商品房买卖合同落款处“张和平”的签名系第三人张海英所签，且被告提供的买房时的授权委托书中“张和平”签名与本案诉讼中张和平出具的委托书中“张和平”签名明显不一致，可以认定被告提供的证据2中的授权委托书非张和平本人所签，对上述事实本院予以确认。
本院经审理，认定事实如下：2011年1月5日，第三人张海英将“张和平”作为买受人与被告宁波和美置业有限公司签订商品房买卖合同一份，约定张和平向被告宁波和美置业有限公司购买位于和美城广场一期3号楼19-1号房，单价为每平方米13
880.46元，总价款为968 440元，买受人于本合同签署的同时支付首付款294 440元，于2011年5月31日支付房款97 000元，于2012年10月30日支付房款97 000元，剩余购房款480 000元通过商业银行贷款的方式予以支付及相应的权利义务等内容。该商品房买卖合同落款处的买受人签名为“张和平”。签订该商品房买卖合同时原告张和平本人并未在场，该合同中的“张和平”均系第三人张海英所签。被告宁波和美置业有限公司处存有授权委托书、张和平身份证复印件、张海英驾驶证复印件，原告张和平与第三人张海英均表示该授权委托书并非该两人出具。2011年1月5日，被告宁波和美置业有限公司出具发票一份，载明收到购房款294 440元。2011年10月8日，被告宁波和美置业有限公司出具发票一份，载明收到购房款97 000元。2012年10月31日，被告宁波和美置业有限公司出具发票一份，载明收到购房款97 000元。上述购房款项均系第三人张海英支付。
本院认为，当事人对自己的诉讼请求所依据的事实和理由应提供充分的证据予以证明。首先，原告张和平、被告宁波和美置业有限公司及第三人张海英均确认签订涉案商品房买卖合同时原告张和平本人并未在场，原告张和平与第三人张海英亦均否认出具过授权委托书，且第三人张海英与被告宁波和美置业有限公司就第三人张海英是否提供过原告张和平身份证原件的陈述不一，故被告宁波和美置业有限公司作为房地产开发商，在销售涉及大额价值的商品房时，更应对第三人张海英是否实际享有代理权进行审慎审查，并让张海英作为代理人在涉案商品房买卖合同中签署张海英本人名字。涉案商品房买卖合同签订后，被告宁波和美置业有限公司收到的购房款均系第三人张海英支付，但被告宁波和美置业有限公司仍未对此予以核实及确认，故被告宁波和美置业有限公司就合同相对方并未尽到应尽的审查义务。原告张和平未授权第三人张海英签订合同亦未实际支付房款，且案件审理过程中原告张和平亦未对第三人张海英的购房行为予以追认，故第三人张海英与被告宁波和美置业有限公司签订涉案商品房买卖合同的行为对原告张和平不发生效力，原告的诉讼请求依法有据，本院对此予以确认。其次，第三人张海英自认未经原告张和平授权即与被告宁波和美置业有限公司签订商品房买卖合同，事后亦未获得原告张和平的追认，故第三人张海英应对自身行为可能产生的风险和法律后果承担相应的责任。因第三人张海英并无购买涉案商品房的意思表示，其在涉案商品房买卖合同中签署的名字亦是“张和平”，被告宁波和美置业有限公司与第三人张海英间无商品房买卖的合意，故被告宁波和美置业有限公司应向第三人张海英返还相应的购房款，并由第三人张海英与被告宁波和美置业有限公司承担双方由此产生的相应损失。第三人张海英的请求独立于原告张和平的诉讼请求，且与涉案标的及案件的处理结果有一定的利害关系，故第三人张海英参加诉讼符合法律规定。第三人张海英与被告宁波和美置业有限公司在涉案商品房买卖合同签订过程中均存在未尽审慎义务的情形，因被告在本案中未主张因合同不发生法律效力而导致的相应损失，故对第三人要求被告宁波和美置业有限公司退还购房款相应利息的请求，本院在本案审理中不作处理。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条和最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、确认合同编号为201000990359的商品房买卖合同对原告张和平不发生法律效力；
二、被告宁波和美置业有限公司退还第三人张海英购房款488 440元，于本判决生效后十日内履行完毕；
三、驳回第三人张海英的其他诉讼请求。
如果被告宁波和美置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×延迟履行期间）。
