民间借贷司法解释的一点思考
民间借贷司法解释第二十四条的规定是否否定了最高法院公报案例以房抵债的有效认定？
司法解释：第二十四条 当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。
对比案例：《最高人民法院公报》2014年第12期
"朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案"
[裁判摘要]
1．双方当事人基于同一笔款项先后签订《商品房买卖合同》和《借款协议》，并约定如借款到期，偿还借款，《商品房买卖合同》不再履行；若借款到期，不能偿还借款，则履行《商品房买卖合同》。在合同、协议均依法成立并已生效的情况下，应当认定当事人之间同时成立了商品房买卖和民间借贷两个民事法律关系。该行为并不违反法律、行政法规的强制性规定。
2．借款到期，借款人不能按期偿还借款。对方当事人要求并通过履行《商品房买卖合同》取得房屋所有权，不违反《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条有关“禁止流押”的规定。
什么是答案总结？ 答案总结
个人观点，不能简单的认为司法解释否定了最高院公报的案例，因为案由不同，但司法实践中法院按照司法解释来判的概率极高。
民间借贷司法解释，强调的是民间借贷纠纷中，当事人不能请求履行买卖合同，因为民间借贷与买卖是两个完全不同的法律关系，违反了“一案一由”的基本原则。
最高院公报中的案例，请注意案由是“买卖合同纠纷”，在这个案由之下，最高院的判决将民间借贷行为视作买卖合同中的付款行为，因此判决履行买卖合同。
仔细阅读公报案例的判决书，我们可以发现，最高院认为：
实际上，双方当事人对于是履行十四份《商品房买卖合同》，还是履行《借款协议》具有选择性，即商品房买卖合同的解除条件成就，就履行《借款协议》；商品房买卖合同的解除条件未成就，就履行十四份《商品房买卖合同》。无论是履行十四份《商品房买卖合同》，还是履行《借款协议》，均符合双方当事人的意思表示，且从合同的选择履行的角度看，嘉和泰公司更具主动性。
可见，最高院在审理该案件的时候，其审理思路一直是围绕着“买卖合同”这一基础案由来的，因此其不仅将民间借贷行为视为“付款”，甚至将该买卖合同视为“附设解除条件”的合同。
综上，由于案由的不同，不能简单认为民间借贷的司法解释否定了该公报案例，关键看法官如何识别当事人的真实意思表示，是借款，还是买卖。
当然，个人并不赞同最高院在这个判例中的观点，因为其一方面将买卖合同视为附设了解除条件，另一方面却又认为买卖合同是借款合同的担保，明显自相矛盾。同样是在判决书中：
其次，案涉十四份《商品房买卖合同》和《借款协议》均为依法成立并生效的合同，双方当事人在《借款协议》中约定以签订商品房买卖合同的形式为《借款协议》提供担保，并为此在《借款协议》中为案涉十四份《商品房买卖合同》附设了解除条件，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定。
并且，最高院相当于通过该判决，悄无声息架空了法律关于禁止流押的规定。判决书原文：
本案《借款协议》中“如到期不能偿还，或已无力偿还，乙方(嘉和泰公司)将用以上抵押物来抵顶借款，双方互不再支付对方任何款项”的约定，并非法律上禁止的流押条款。
首先，《借款协议》上述条款并非约定嘉和泰公司到期不能偿还借款，《借款协议》所称抵押物所有权转移为朱俊芳所有。在嘉和泰公司到期未偿还借款时，朱俊芳并不能直接按上述约定取得《借款协议》所称的“抵押物”所有权。朱俊芳要想取得《借款协议》所称的“抵押物”即十四套商铺所有权，只能通过履行案涉十四份《商品房买卖合同》实现。正基于此，朱俊芳在本案一审提出的诉讼请求也是确认十四份《商品房买卖合同》有效，判令嘉和泰公司履行商品房买卖合同。
最高院的理由是，朱某只能通过要求借款人履行买卖合同来取得所谓“抵押物”的所有权，并且所提出的诉讼请求也只是针对买卖合同本身，因此应当予以支持。这种理由实在太过荒谬，按照这一观点，任何借款行为，只要附加一个买卖合同，甚至都不需要办理抵押登记即可获得法律支持的“担保”，并且可以通过要求履行买卖合同来取得所有权而不需要考虑该“抵押物”的实际价值是否已经严重超出了借款本身。《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条的严肃规定，就这么轻易被架空了。
幸好，最高院很快纠正了自己的观点，在案情基本类似的（2013）民提字第135号判决书中，最高院认定了双方实质上是民间借贷关系，签署买卖合同属于非典型担保，应适用禁止流押的原则。遗憾的是，该案例载于《人民司法》，与最高院公报的影响力不同同日而语。
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PS：法院的朋友告诉我，在最高院编撰的《民事审判指导与参考》（2014年第2辑）中，收录了第二个案例。虽然该系列丛书与《最高法院公报》一样，都只起到参考与指导审判的作用，但由于现在有司法解释撑腰，估计今后法官们还是会按照民间借贷的思路来判。
