房屋买卖合同效力问题汇总
房屋买卖合同效力问题汇总
1、违反《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》中效力性强制性规定的房屋买卖合同无效：如涉及房地产市场准入的事项（《城市房地产开发经营管理条例》第9条）；涉及强制许可的事项（《城市房地产管理法》第39条、45条）；涉及土地用途管制的（《城市房地产管理法》第39条关于转让划拨土地的规定）；涉及被公权力机关限制流通的事项（《城市房地产管理法》第38条关于司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权力的，以及依法收回土地使用权的规定）；
2、房地产开发企业未取得资质证书或者超越资质等级从事房地产开发经营， 签订的商品房买卖合同属于无效合同（起诉前取得资质的除外）；
3、共有房屋，未经共有人书面同意的，不得转让。对于未经共有人同意的房屋买卖合同，合同有效，但如不能履行，应承担违约责任；
4、侵犯承租人优先购买权的情形下，承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，不予支持，但承租人可以请求出租人承担赔偿责任。
5、对于农村私有房屋买卖应当区分不同的情况： 一是买卖双方属于同一集体组织成员的，房屋买卖协议应认定为有效。二是买卖双方不属于同一集体组织成员的，应认定买卖合同无效。但在无效后的处理上，应综合权衡买卖双方的利益，妥善处理房屋的返还与补偿问题。
6、划拨土地上的房屋买卖合同无效， 但在一审起诉前获得相关部门审批的除外。有的判例认为合同有效，转让方缴纳土地出让金或土地收益金即可获得审批。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定所规范的是直接以土地使用权为合同标的的转让行为，不包括划拨土地上房地产转让的行为。
7、建设、销售小产权房的行为违反了《土地管理法》、《城乡规划法》的强制性规定，相关买卖合同应认定为无效。
8、没有建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的建筑属于违法建筑，其买卖不受法律保护。
9、出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
10、经济适用房买卖合同：司法实践中一般认定合同有效，但应按政府相关规定补交土地收益。
11、实践中房地产企业为了经营需要，采取签订商品房买卖合同的形式，支付购房款，实为企业间资金拆借，对购房人要求履行商品房买卖合同的主张不予支持。1990年最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》第4条第2项规定企业之间名为联营实为借贷，违反了有关金融法规，应当确认合同无效。
12、虚构房屋买卖套取银行贷款，此类房屋买卖合同应认定无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条的规定，房屋买卖合同被确认无效，名义买受人请求解除与银行抵押担保合同的，应予支持。
13、以房屋买卖协议担保借款，此类房屋买卖合同应认定无效。但是借款合同期限届满后，债务人与债权人签订房屋买卖合同有效，债务人向债权人出具处分房屋的授权委托书，应认定为有效授权。
14、借名购房一般有三种情形：具备保障性住房、拆迁安置房等申购资格的人因多种原因不愿意购房，将申购指标有偿或无偿转让给不具备申购资格的亲朋好友，所购房屋的权属仍然登记在转让人名下；购房人出于隐匿或转移财产的目的，将房产登记在亲朋好友名下；购房人为规避国家限购、限贷政策，借用亲朋好友的名义购房。 如果购房出资人能够证明双方存在借名登记事实而非借贷关系的，则应根据《物权法》第17条的规定作出裁决。（根据江苏省高级人民法院资料整理）
