一房二卖，法院调整违约金
案情简介：原告赵某通过中介a购买一套动迁房，因中介称房型一致、价格便宜等，原告赵某并未实地看房。2013年6月，原告赵某与被告张某签订房屋买卖合同，约定房价68万余元，签订合同当日原告给付被告首付款25万元，被告出具收条。之后原告到系争房屋查看发现房屋内有人居住，居住在房屋内的李某称2012年与被告张某就系争房屋签订买卖合同，被告张某已将房屋转让给案外人李某。根据赵某与张某的买卖合同约定，被告张某应于2013年12月31日交房，期满被告张某无法交房，被告愿意退款但不愿承担违约责任，经原告赵某、被告张某和中介a协商后，中介a退还20万元，剩余5万元被告迟迟不归还，原告赵某起诉张某，要求张某返还5万元，同时根据合同约定，要求被告张某承担违约金25万元。
被告张某辩称原告赵某将25万元付给中介a，被告未收到25万元，所以不同意返还5万元，认为违约金过高，请法院予以调整。
法院审理后认为，原被告签订的合同合法有效，双方应履行各自的义务，现原、被告一致同意于2013年7月21日签订《上海市房地产买卖合同》于2015年4月28日解除，本院依法予以准许。合同解除后，被告理应将收取的房款返还给原告。被告抗辩称中介a并未将25万元转交被告，被告在诉讼中对收条签字申请司法鉴定，但被告未在法定时间内缴纳鉴定费，另外，原告将25万元给付中介a，次日被告出具收条，所以，法院认定被告已收到25万元。根据合同约定，被告未按约交房，经催告后仍未交房，原告有权解除合同，被告应按已收款的100%向原告支付违约金，诉讼中被告提出违约金的计算标准过高，要求法院予以调整，法院将违约金调整至125000元。
律师分析：
本案属于比较典型的一房二卖。被告先将房屋卖给案外人，然后又将房子卖给原告，原告发现后要求被告履行合同，被告无法履行合同应返还购房款同时承担违约责任。本案一个较大的争议就在于违约金的数额。根据合同约定，守约方可以要求已付款金额100%的违约金，在诉讼中作为违约方的被告提出违约金金额过高，要求调整违约金，这就是被告聪明之处，虽然法律尊重合同约定内容，法院在判决时应该按照合同约定判决违约金，但法律同时规定，对于约定的违约金过高或超出实际损失，违约方可以向法院提出调整违约金，法院根据合同履行程度、守约方实际损失等因素决定是否调整违约金。本案的启示是合同中可以约定违约金比例或具体违约金数额 ，但不宜过高或过低，过高或过低的违约金在实际诉讼中均有可能被法院调整。
