专业律师为您剖析为何本案房屋买卖合同真实有效
案例：
2007年7月,王乐与赵峥签订合同约定王乐将其有产权证的一套房屋与赵峥一套有产权证的房屋置换,相互协助办理房屋产权过户手续。合同签订后双方进入置换后的房屋居住，但双方因种种原因一直未办理产权过户手续, 双方仍持有原房产证，2009年10月2日,王乐出具字据同意赵峥将其置换后的原王乐的房屋出卖，赵峥即于同日与李某签订合同，约定由赵峥将原王乐的房屋出卖给李某，由赵峥负责办理该房屋的产权过户手续，合同签订后，李某支付了购房款，但赵峥一直未能给李某办理该房屋产权过户手续,故李某诉至法院要求赵峥立即为其办理该房屋的产权过户手续。
争议焦点：
此案争议之处在于产权人同意未取得产权证的转卖合同是否有效：
有人认为，该合同有效，理由是赵峥出卖的房屋虽未经登记取得所有权，但赵峥经房屋所有权人王乐同意出卖，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定赵峥有权出卖房屋，同时赵峥与李某之间合同虽未办理产权变更登记手续，但根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释》第九条规定和《中华人民共和国物权法》第十五条规定不影响合同效力。
还有人认为，该合同无效，理由是赵峥出卖的房屋虽经王乐同意，但未登记取得房屋所有权证，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。该法第60条规定，非经登记，土地和房屋不发生物权设立、变更、移转和消灭的法律效力。此外根据《中华人民共和国物权法》第六条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当按照法律规定登记。第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。根据以上规定,王乐与赵峥未办理置换后的房屋产权过户登记手续，赵峥未取得原王乐房屋的物权,故对房屋无处分权,且赵峥与李某之间因未办理该房屋产权过户登记手续，故赵峥与李某签订的房屋买卖合同无效。
认为该合同有效。
理由如下：
1、（1）赵峥出卖原王乐的房屋，虽未取得房屋所有权证，无处分权，但在与李某签订合同时经房屋所有权人王乐的书面同意，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认的，该合同有效。故赵峥有权出卖该房屋，赵峥与李某签订的合同有效。
（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条虽规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但并未规定未依法登记领取权属证书的房地产转让合同无效。
（3）《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当按照法律规定登记。第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。但在上述条文中并未规定未取得物权的不动产转让合同无效，赵峥出卖原王乐的房屋，虽未经依法登记取得所有权证，根据《中华人民共和国物权法》的有关规定不发生物权效力，但赵峥出卖原王乐房屋经过王乐同意，赵峥有权出卖房屋。
2、（1）根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释》第九条规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同效力。赵峥与李某之间签订的房屋买卖合同虽未办理产权过户手续，即合同未办理登记手续，但并不影响合同效力。
（2）根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定的除外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。赵峥与李某之间签订的房屋买卖合同虽未办理产权过户手续，即李某购买的房屋未办理物权登记，但并不影响合同效力。综上，赵峥与李某之间签订的房屋买卖合同是有效的。
