2015司法考试《民法》复习笔记:登记
发布日期:2015-06-18 文章来源:互联网
登记。
登记作为不动产物权的公示方法,是将物权变动的事项登载于特定国家机关的簿册上。相比于动产而言,不动产具有价值大、稀缺性较高的特点,因而围绕特定不动产发生的交易关系相对较多,单凭占有不足以表征不动产上的权利归属关系。因而需要通过不动产登记,由专门的登记机关,依照法定的程序,对不动产上的权利及其变动进行登记,向社会公开以供查阅,便利不动产交易的进行,并保护交易安全。
关于登记的法律效果,大陆法系各国民法立法例主要有两种:
(1)登记对抗主义。此主义以登记作为公示不动产物权状态的方法。不动产物权的变动:依当事人间的合意即产生法律效力。但是,非经登记,不能对抗第三人。法国法采此主义。我国对船舶、飞行器和机动车等特殊动产的物权变动也采登记对抗主义。
(2)登记要件主义。此主义以登记作为不动产物权变动的要件。不动产物权的变动除了当事人间的合意外,还要进行登记。非经登记,不仅不能对抗第三人,而且在当事人间也不发生效力。德国法采此主义。
此外,大多数英美法系国家采取地券交付主义。根据这一主义,在初次登记不动产物权时,登记机关依一定的程序确定不动产的权利状态,制成地券。让与不动产时,当事人之间将让与契约与地券一并交给登记机关,经登记机关审查后,在登记簿上记载权利的移转。对于受让人则交付新地券或者在原地券上记载权利勺移转,从而使第三人能从该地券中了解不动产勺权利状态。此主义是1858年澳大利亚的托伦斯(Robert Torrens)所创,故称为“托伦斯主义”。根据我国物权法第9条的规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。在我国,不动产登记,由不动产所在地的登记机构予以办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。
当事人申请登记,应当根据不同登记事项是供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。
登记机构应当履行下列职责:(1)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;(2)就有关登记事项询问申请人;(3)如实、及时登记有关事项;(4)法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的,登记机构可以要求申请人补充材料,必要时可以实地查看。
登记机构不得有下列行为:(1)要求对不动产进行评估;(2)以年检等名义进行重复登记;(3)超出登记职责范围的其他行为。
当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记薄为准。
权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料,登记机构应当提供。
权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据
证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起15日内不起诉,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。
当事人提供虚假材料申请登记,给他人造成损害的,应当承担赔偿责任。因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿。
不动产登记费按件收取,不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。
此外还有几种登记制度,其直接目的不在于发生不动产物权的变动,而是为了使不动产登记簿的记载反映真实的物上权利归属,如更正登记与异议登记,或者是为了保全一项以不动产物权变动为目的的请求权,如预告登记。