房屋租赁合同纠纷二审代理词
案情：李某某与某某公司房屋租赁合同纠纷，因为双方对合同标的房屋发生歧义，一审李某某胜诉，被告某某公司提出上诉；代理人常相坤律师继续代理二审。最终，二审法院济南市中院采纳了代理人的意见。以下是二审代理词，为了保护当事人隐私，出现的具体地名和人名都已隐去：
尊敬的审判长：
针对上诉人的上诉，发表答辩意见如下：
一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审依法应予以驳回上诉、维持原判！
1、针对上诉人说一审判决载明的事实与被上诉人自认的事实相矛盾，且擅自变更被上诉人诉讼时自认的事实与理由；在一审庭审时，被上诉人已经说明，把上诉人交付的1-202室错写成了1-201室，当庭更正过来，特别说明的是，这还是一审庭审时，在上诉人的提醒下改过来的；不知道为什么上诉人还要以此为理由说事，认定一审判决认定事实错误。同时，无论是被上诉人手中持有的合同，还是上诉人出具的房租收据，涉案房屋的位置都标明是xx区xx路三号xxx小区综合楼二楼，如果真的像上诉人所说的，标明了房间号是xx区xx路三号xxx小区综合楼二楼1-202室，双方约定的是一室，而不是两室；那么，被上诉人印象就会非常深刻，就不会在诉讼中犯这样的错误。
这恰恰能证明，涉案租赁房屋为两室的意思表示，符合当初双方的约定，是真实的，上诉人违背了当初双方的约定，合同存在造假行为。在整个合同履行过程中，上诉人违背诚实信用原则，且存在诈欺行为。上诉人理应承担相应的法律责任。
2、一审判决认定上诉人提交的《房屋租赁合同》符合双方签订合同真实意思表示，合同标的包括xx区xx路三号xxx小区综合楼二楼1-201、1-202室，认定事实清楚、证据确凿充分；符合本案实情。
首先、作为一种民事法律行为，合同是双方当事人经协商一致的产物，是双方当事人意思表示相一致的协议，是双方达成合意的结果，对一份合同本身来说，应该是没有上诉人的意思表示和被上诉人的意思表示之区分。就本案来说，上诉人在上诉状中一口咬定，被上诉人提供的《房屋租赁合同》并非是上诉人的真实意思表示，上诉人持有的《房屋租赁合同》才是上诉人的真实意思表示。这里出现了两份不同的合同，且都有双方当事人的签字或盖章。涉案合同本来系上诉人提供的文本，合同一式两份，内容应该完全一致，不可能发生两份合同不一致的重大失误，特别是属于租赁合同关键内容的标的房屋。这里只能存在两种可能，要么是被上诉人把1-202字样给去掉了，要么是上诉人后来增加了1-202；常识应该是，合同手写部分，加容易加，在后面添上1-202几个数字就行，但是，要是去掉，就会留下痕迹。
被上诉人李xx确认，当初签订合同时，两份合同的手写内容是完全一致的，而且，在被上诉人后来与上诉人协商的过程中，被上诉人确认所见到的两份合同内容也仍然是一致的；显然，上诉人为了应付诉讼，在主要证据上造假，上诉人出示的合同经过修改。上诉人违背合同法诚实信用原则，理应承担相应法律责任。
其次，上诉人在上诉状中提到，被上诉人提供的《房屋租赁合同》标注的xx区xx路三号xxx小区综合楼二楼并非是上诉人的真实意思表示，代理人在此要问，如果不是你的意思表示，你为什么要在这份合同上盖章？并且，在上诉人向被上诉人出具的房屋租金收据的内容中，也采用括弧的形式特别标注了涉案房屋的位置，该收据的内容和被上诉人提供的合同内容完全一致。上诉人自己出具的收据，上面盖有上诉人的公章，在一审庭审中，上诉人也认可了其真实性。为什么上诉人又在其上诉状中，说该收据对出租房屋位置的表述是不准确的；上诉人当然应该知道自己出租房屋的具体位置，为什么要给被上诉人出具一份不准确的收据？难道上诉人在签订合同一开始就知道会发生纠纷，签订合同时就故意存在欺诈？
第三、上诉人在上诉状第2页中间段落里根据济南市xx区xx路三号xxx小区综合楼二楼有1-201、1-202、1-203、1-204、1-205五个房间，而并非仅是1-201和1-202，从而推断出自己出具的收据和被上诉人持有合同对出租房屋位置的表述是不准确的；但是，根据上诉人在其上诉状第3页第二段的描述：整个二层分东西两个部分，二楼的西侧为1-203、204、205，二楼东侧为1-201、1-202，整个二层从外部看被中间的通道分割成为两个部分；（这里我补充一下，整个大楼的设计，中间有个大圆拱形门，就向巴黎的凯旋门样式），虽然收据和被上诉人持有的合同没有标明具体房间，但二楼西侧包括201和202两个房间，是被大门通道分割出来的一个独立部分，从结构上只有一个对外开的门，属于一个整体；该房屋除了包括201、202两间房屋外，还包括走廊、卫生间等，符合被上诉人租赁该房屋的合同目的的要求。
另外，上诉人在上诉状中主张，双方当事人持有的合同载明的房屋位置两者并不冲突，而是包含与被包含的关系，上诉人持有合同载明位置更准确，应以上诉人持有合同为准；这里我要请求审判长让上诉人解释一下，两份合同包含与被包含的关系是什么意思？谁包含谁？《合同法》一共428条条款，其法律依据是哪一条？为什么你方持有的合同更准确?难道双方在签订合同时并非一个平等的地位？既然上诉人认可两者并不冲突，是包含与被包含的关系，可见上诉人认为两份不一样的合同内容都是真实的；这怎么可能呢？真相只能有一个！
第四、从房屋的结构来看，上诉人在上诉状中也明确，整个二层分东西两个部分，二楼的西侧为1-203、204、205，二楼东侧为1-201、1-202，整个二层从外部看被中间的通道分割成为两个部分；1-201、1-202从结构上只有一个对外开的门，属于一个整体；该房屋内除了包括201、202两间房屋外，还包括走廊、卫生间，朝外开的门还有楼梯等，这并不能否认201、202作为一个独立的整体存在。你不能因为整个二层从外部看被中间的通道分割成为两个部分，就否认东侧的这一部分可以作为一个整体来看待，这恰恰符合哲学上整体和部分的关系。被上诉人在装修房屋时，把除201外的其他部分，都进行了装修，把整个室内走廊上全部都铺上了地毯！如果真像上诉人所说，只是1-202房间租给了被上诉人，201房间做他用，上诉人为什么还要对房屋的其他部分进行装修？一审判决事实认定：被上诉人对1-202房屋进行了装修，和一审法官实地查看的情况：根据“韩国xxxx女子会所”的要求，对除1-201室之外其他部分均进行了装修，这两者并不矛盾。不知道上诉人为什么得出这两者明显存在矛盾的结论。
另外，上诉人认为一审法院查看时，认定1-202是一个房间是法院的认定错误，可是，在上诉状第4页第三自然段第二行的描述中，上诉人也认可1-201、1-202是两个房间；这不是自相矛盾吗？
第五、上诉人前后矛盾的说法还有很多，上诉状第3页最后一段认为，一审法院在没有任何证据证明被上诉人签订合同时租赁房屋的目的的前提下，单凭主审法官主观认定被上诉人的合同目的是从事开办“韩国xxxx女子会所”！言外之意，就是否认被上诉人有这样的合同目的。可是，在上诉状第5页第三段，大篇幅说明：上述会员的护理资料足以证明“在案证据足以证明：“韩国xxxx女子会所”自2013年10月22日至2014年3月25日已经正常经营了，被上诉人的合同目的已经实现”，前面说没有任何证据证明，只凭法官推断，后面又说足以证明实现了被上诉人的合同目的；请审判长查明，到底哪一个才是上诉人的真实意思表示，这不是翻手为云覆手为雨、前后矛盾吗？
第六、当事人双方在洽谈租赁合同时，被上诉人租赁房屋是为了开办美体店即女子会所，这一点上诉人是明确的，在一审法庭质证过程，上诉人也认可这一点，我上面提到的上诉状内容也证明了这一点；根据常识推断，被上诉人的所有顾客都是女人，且在做美容美体时需要换装，不可能说是租你一间房子，另一间房屋用做其他用途比如做厨房等，事实上，一审法院现场勘查时，1-201已经租给了一家饭店做厨房。在更衣、接受芳香开背、经络健腿、丰胸健胸等涉及个人隐私过程中，不管你是做美容美发的材料仓库用，还是做厨房用，人来人往，且多是男性，肯定存在诸多不便；这应该属于常识，无论是法官还是其他普通人，无论是男性也还女性，都应该明白的常识。上诉人举的例子也并不恰当，没有专门试衣间的商场还有一个布帘存在，那布帘就做个试衣间用。
第七、上诉人以被上诉人开办的“韩国xxxx女子会所”未取得任何营业执照，来证明无法正常经营的原因是多方面的；一方面，这种说法并没有否认无法正常经营是因为上诉人无法提供合同约定的房屋也是多方面的原因之一；同时，这种说法，也恰恰说明了上诉人知道并认可，因为无法提供合同约定的房屋，被上诉人并没有正常经营、正常营业，是试营业！可是，可是接下来，为了否定一审判决认定的试营业事实，又反过来一口咬定，“韩国xxxx女子会所”自2013年10月22日至2014年3月25日已经正常经营了；这又是前后矛盾的地方，我们不知道上诉人在一份上诉状中，究竟要表达什么意思？被上诉人到底是正常经营了，还是没有正常经营？
就是因为上诉人无法提供合同约定的房屋，导致被上诉人无法办理营业执照，无法正常开业、正常经营。上诉人理应承担违约责任。
第八、关于房屋的租赁价格问题；
上诉人认为，房屋租赁属于市场行为，房屋租赁合同遵循契约自由、私法自治原则，房屋租赁合同签订时间不同，市场行情不同，小区位置周围环境及房屋楼层不同，都会影响房屋的租赁价格，所以，xx市根本就不存在一个权威的统一的市场价格。涉案房屋租赁，一年三万元租金，也符合租赁房屋所在区域当时当地的房屋租赁市场行情。
上诉人虽然在法庭上出示上诉人与其他租户的房屋租赁合同，但是，因为整个xx区xx路三号xxx小区综合楼都是上诉人租赁下来再往外转租的，这些合同的真伪无法确认。退一步来说，如果上诉人认为，涉案房屋的租赁价格显失公平，上诉人完全可以根据《合同法》第五十四条的规定，依法维权；综上，上诉人用显示公平、违反市场价格等理由来认定一审法院的认定事实错误；即不符合法律规定，也没有事实依据。
3、关于索赔的问题，
首先、一审法院认定被上诉人的装修损失，有充分的事实依据和法律依据。
从一审的整个庭审过程中可以看出，上诉人对于被上诉人租赁涉案房屋开办“韩国xxxx女子会所”，开办会所必须对租赁房屋进行装修这应该是常识；在一审庭审中，被上诉人提供了广告牌制作费用、地毯费用、壁纸费用、灯饰费用等装修材料的购物清单、发票、交易记录等；我方提供的现场照片也证明被上诉人对房屋进行了装修；由于上诉人违反合同约定，使被上诉人合同目的不能达到；上诉人理应承担违约责任，赔偿被上诉人的损失。
其次、由于上诉人不能提供合同约定的房屋，构成根本违约，应当依照合同约定，承担返还租金、并支付违约金、支付律师费等违约责任；（合同法第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。）
4、关于合同解除的问题，根据《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。在上诉人迟迟不向被上诉人交付另一间租赁房屋，无法实现被上诉人的合同目的的情况下，经多次协商无效的情况下，被上诉人以EMS邮寄的形式，向上诉人发出解除合同通知函，且已被上诉人签收。上诉人在收到通知函后，并没有依法通过法院来确认解除合同的效力；在被上诉人提其诉讼后，上诉人反诉中也并没有明确提出确认被上诉人解除合同的效力问题。上诉人的解除通知，已经发生法律效力；一审法院的认定，完全符合合同法的相关规定。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉、维持原判！
