商品房买卖合同纠纷一案
【案情简介】原告蒋某与被告刘某于2010年4月就位于北京市海淀区东旭小区4单元××号楼××单元××室房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》。双方约定，房屋的成交价187.5万元，签约当日支付定金2万元，2010年4月13日补齐定金3万元，共计定金5万元。另约定双方应于2010年4月24日之前办理银行面签，同日刘某应一次支付购房首付款77.5万元。截止2010年4月24日，刘某因为国家政策调整，未能办理银行面签手续，也未支付首付购房款。原告蒋某将刘某诉至法院，要求解除蒋某与刘某之间的房屋买卖合同，赔偿原告违约金13.75万元，赔偿给原告造成的售房差价30万元整，诉讼费由被告承担;
【律师代理意见】
对案情出具如下法律意见：
一、被告未能履行买卖合同约定的义务，不构成违约行为，应当认定为情势变更。
被告刘某与原告签订房屋买卖合同后，一直积极配合原告办理各种手续，但在合同签订后，2010年4月17日国务院发布并实施了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》导致刘某无法办理银行贷款，从而无法按照合同约定支付购房首付款;此属于在合同成立后发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对被告明显不公平，应当认定为情势变更。
二、被告不应当承担违约金、赔偿给原告造成的售房差价损失;
如上所述，被告的未履行合同约定的行为，不构成违约行为，不应当承担违约金和赔偿损失，并由原告返还被告定金5万元整;请求法院驳回原告的其他诉讼请求，并承担由原告承担诉讼费;
【法院判决结果】
北京市海淀区人民法院依法判决如下：
一、原告蒋某与被刘某于2010年4月签订的《北京市存量房屋买卖合同》自本判决生效之日起解除。
二、蒋某于本判决生效后十天内返还刘某定金人民币5万元
三、判决驳回原告的其他诉讼请求
