博人眼球的开发商宣传广告就是合同吗？
关键词：房地产广告 幼儿园 俱乐部 网球场 游泳池等设施
案情：
李先生介绍了一个自己在买房的过程中遇到的一个烦心事。因为当年在买房子的过程中是冲着房地产开发商的广告去的，特别是其中所谓的会所、幼儿园这方面的承诺。但是几年过去了，现在还没有施工的迹象，所以打来电话咨询。
相关司法解释实施已经十多年了，专门规范开发商的部分广告内容可以认为是合同的组成部分。但是近年来真正和广告较真，要求开发商赔偿甚至讨说法的这类案件还不多。特别是近一两年来，打着“学区房”等博人眼球的房地产广告首先走到了风口浪尖上，成了诉讼的对象。特别是今年，本市的教育系统做出了较大的改革，以往的“条子生”今年想上名校的可能性被大大降低，而家长们希望通过“房子生”给孩子争取一个上学的好机会。买房子的目的有了更明确的需求，那么类似的法律法规对房子的广告有哪些约束和影响？您当年买房的时候房地产开发商在广告中的承诺都兑现了吗？
李先生讲述当年开发商在宣传广告里表示：楼房竣工两年之内有幼儿园、网球场、会所、篮球场，就好多的公共设施他都讲了。一心为了孩子上学方便，看好了他这里边有幼儿园才定下来这套房。谁知道住了三年了，别说幼儿园了，啥都没有，连开工都没有开工，连个影儿都没有看到。想问一下，广告里承诺的有法律效力吗？能要求开发商按照广告承诺的那样履行义务吗？
律师说法：
李洪云律师就此常见问题进行相关解答：根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，商品房的销售广告和宣传资料是要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺如果是具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
如果开发商的这种说明或者允诺特别具体确定的话，即使这个说明和允诺没有载入商品房买卖合同，那么我们也应当把它视为合同内容。当事人如果违反了，也应该承担相应的违约责任。开发商如果在广告中承诺了幼儿园、小学、初中、高中、俱乐部、网球场、篮球场等公共设施，如果对您购买房屋有重大影响，那么开发商的承诺就应该视为邀约。您只要买了房屋，即使商品房买卖合同中没有写明建造这些公共设施，我们也应当把它视为合同内容，开发商也应当依法履行。如果开发商没有履行的话，您可以先找开发商协商，要求开发商履行合同义务；如果协商不成，您可以到法院起诉，要求开发商承担履行合同约定的义务，或者要求开发商承担赔偿损失违约责任。
律师提示：
在订立合同的时候，正好这个广告就是你需要的，没有这种东西我就不买这个房子，比如说幼儿园，只有有幼儿园的小区，我才会考虑买这个房子，没有幼儿园我就不可能买这个房子，或者说有幼儿园的房子要比没有幼儿园的房子贵，该条款对订立合同有重大影响，或者对合同价格有重大影响的这么一个内容，我就认为这是合同条款。
违约责任包括继续履行，如果开发商主体还在，可以要求他去建幼儿园，法院规定一定期限内要完成这个行为；如果说这个行为是不可能履行的，比如说建幼儿园的地方已经盖了楼房，这块地已经不可能建幼儿园了，这个行为已经不可能执行，那么就可以要求赔偿。可以要求他赔偿什么呢？因为有幼儿园的房子比没有幼儿园的房子贵，可以要求开发商去赔偿。
