房屋维修问题久拖不决 业主如何维权
关键词：房屋漏雨维修 开发商拖延 5年保修期
“某小区有180户漏雨报修，小区漏雨的有248户；某小区除了一层，每层都漏，有的小区是连一层也漏。“ “更要命的是，漏了没人给修。200多户，就几个人修，猴年马月才能轮到我家呀？”业主们纷纷担心，过了雨季，漏水点就不好找了。
专业法律人士表示，维修难有漏雨“痼疾难治”的因素，但更多的是相关法律、法规有漏洞，很方便物业、开发商“怠慢”业主。
一拖二躲三应付
物业开发商维修都不积极
某小区业主魏女士为了漏雨这事找过物业好几次。物业态度倒是挺好的，但没有实质性动作，一问就说，您先等等吧，等开发商签了字，我们就给您修，可是，开发商总也不签字。
面对物业公司的拖，魏女士试图直接去找开发商。有一次正赶上物业和开发商一起开会，就想找开发商把这事儿说说，但被物业支了出来：“您先别着急，我们正商量这事儿呢，很快就给您解决……”结果，还是没能和开发商直接对上话。
“我自己找过漏雨的原因，可能是二楼的外墙有裂缝，一下雨，就从二楼与一楼之间的楼板渗进来了。我到二楼看过，二楼不漏，但他家的外墙一直是湿的，这样的情况我自己没法修，只能找物业，物业还总是拖。也难怪，我们小区700多户，听他们说有248户报修的，开发商就派了几个工人修。”
这是一场博弈
业主一告开发商就痛快修了
根据北京市地方标准《商品住宅工程质量保修规程》的强制性条文，防水工程质量保修期限不得低于5年。这个规定，在业主与开发商签订的《商品房预售合同》和《质量保证书》中也有相关约定。
魏女士提供的《住宅质量保证书》中显示，屋面防水，有防水要求的卫生间、厨房、阳台等保修期均为5年。开发商还承诺，自收到客户保修要求后，本着“急用户之所急”的态度，水电工种不超过24小时，土建工种在3日内给予维修，力争10日内完成，对紧急问题可组织抢修。
李洪云律师提示， 若是在保修期限和保修范围内，业主有权要求开发商承担保修义务。如果过了5年的保修期，业主能出示5年内报修，开发商没修的证据，也可继续要求开发商承担保修义务。开发商在法定保修期内未能及时履行保修义务的，业主有权要求开发商承担由此造成的全部经济损失。超过法定保修范围和期限的，则只有实行有偿维修了，这其中属于房屋共用部位和共用设施设备部分的，可以从公共维修基金中支出；属于购房者自用部位及自用设备的，由业主自行承担费用。
李洪云律师为您分析开发商“怠慢“原因：“虽然现在漏雨现象很多，法律、法规上也有‘防水开发商5年保修’的责任，但业主通过法律途径主张权利的少之又少：有的业主是嫌麻烦；有的业主担心和开发商闹僵了，更不好修……开发商非常了解业主的这种心态，这也是他们敢于‘怠慢’业主的原因之一，于是就拖、躲、应付，直到保修期过了。”
在李洪云律师遇到的案例中，基本都是业主实在没办法了才起诉。李洪云律师提示：“这里有一个误区，业主以为打官司会得罪开发商，打官司时间会很长。其实漏雨的官司法院一般都走简易程序，3个月就能审结，接受调解的，时间会更快。而到了法庭上，开发商的态度也都挺好的。有人可能会问，既然如此，开发商为什么不早给修，何必费事到法院走一趟？这就是业主不懂开发商的心理了。开发商拖、躲、应付的成本是很低的，放这儿几个人就可以了，但如果都一找就痛痛快快给修了，他的人工成本、维修成本会很高。没有哪个开发商卖完了房，还愿意积极给业主维修的。这实际上也是一种博弈。”
法律存在漏洞 方便开发商怠慢业主
面对物业和开发商的“一拖、二躲、三应付”，魏女士想到了通过到建委投诉或通过法律途径解决，但投诉该找哪个部门？起诉是应该起诉物业呢，还是起诉开发商？
李洪云律师是负责房屋质量诉讼的专业律师，她表示区建委有专门处理类似投诉的部门，相关部门会督促物业和开发商及时解决，但一般需要业主以文字的方式递达。
“投诉和起诉两条路，去做了，就有50%的解决可能；不做，可能性就几乎为零。”
李洪云律师认为，“现在法律法规是有漏洞的，比如对保修期、保修质量的约定和描述都很粗糙。在家电行业，如果我买的产品有问题，去修理，保修期是从修理之日开始重新计算的，房子的商品价值比家电贵得多，但对这一点却没有明确的规定。另外，对于保修质量也缺乏明文规定，如果房子的屋顶防水漏了，是应该彻底重铺一遍？还是就打点儿玻璃胶？虽然都是修了，但效果不一样。如果法律、法规中明确规定，维修要按什么质量标准去修，保修期自维修之日起重新算起，那么，开发商就不敢拖和应付了，那样他的成本会更高。”
