【物业纠纷】李先生拖欠八年的取暖费该不该缴？
李先生拖欠八年的取暖费该不该缴？
作者 ：谷林树律师单位：北京市两高律师事务所
【案情简介】李先生是北京某小区的业主，2004年，李先生发现屋内供暖不足，遂多次报修，物业公司也多次派人排查故障并进行了修理，但李先生对修理结果仍然不满，遂要求物业公司退还当年已缴的部分取暖费，物业公司不同意。于是，李先生自2005年起开始停缴供暖费。2006年1月，物业公司通过电话向李先生催缴过2005年供暖费。2007年1月，物业公司委托律师，向李先生发出催缴2005年、2006年供暖费的律师函。此后，每年物业公司在供暖季开始后，均通过电话催缴李先生此前历年拖欠的供暖费。但李先生始终置之不理。2013年12月，物业公司遂委托本律师，代为提起诉讼，要求李先生支付2005年-2013年的取暖费并赔偿损失。庭审中，李先生提出几项抗辩理由：1、小区是由物业公司自烧锅炉供暖，但物业公司并不是合法供暖单位，收取供暖费于法无据；2、李先生屋内的供暖设施存在故障，物业公司一直未能解决该故障，导致屋内供暖不足，物业公司未尽到应尽的义务，在此情况下，无权要求李先生缴纳取暖费；3、物业公司追讨2005年-2011年的供暖费，已超过诉讼时效，不应得到法律保护；4、该房原是单位分配的公房，虽然自己后来买断了该房产权，但作为一项福利，单位仍应承担该房的取暖费，暖费费的支付主体应为单位而不是李先生个人，故此，物业公司起诉的被告错误，请求法院驳回物业公司诉讼请求。
【审理结果】法院判令李先生向物业公司支付2005年-2013年的取暖费，并赔偿因拖欠取暖费给物业公司造成的经济损失。
【律师点评】本案涉及到几个问题。首先，小区物业公司自供暖，是否合法？本案中，物业公司就其在小区范围内采取锅炉供暖事宜，向相关主管部门进行过报备，并取得了相关许可。故此，符合北京市住宅锅炉供暖的相关管理规定。李先生主张物业公司不是合法供暖单位，缺乏依据。其次，李先生屋内是否存在供暖不足的问题？本案中，按《北京市居民供热采暖合同》的约定，室温不得低于18度。李先生签署的几张保修单都显示，经物业公司检测，李先生屋内室温均在21度左右。李先生主张室内供暖设施不足、物业公司未尽到维修责任，纯属捏造事实。第三，物业公司追讨2005年-2011年度的供暖费，是否已超过诉讼时效？本案中，虽然李先生否认收到过物业公司催缴取暖费的电话通知和律师函，但是，从法律关系角度看，李先生和物业公司签订采暖合同后，双方之间就持续存在供暖合同关系。基于同一份采暖合同，分年供暖和缴供暖费，属于同一债务分期履行。按照最高人民法院的规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行届满之日起计算。因李先生和物业公司所签的采暖合同，尚在有效期内，并未履行完毕，故此，依照前述规定以及采暖合同尚未履行完毕的事实，物业公司追讨2005年-2011年的供暖费，并未超过诉讼时效。第四，李先生所买公房的供暖费，应由原单位承担还是李先生个人承担？本案中，虽然李先生的房屋原是单位公房，但李先生已通过房改买断了该房产权。按照现行物业管理和北京市住宅锅炉采暖相关规定，在无特别规定和约定的情况下，此类房屋的供暖费应由业主承担。李先生虽然主张原单位仍应承担供暖费，但并未提供相关法律规定或合同约定予以证明，故此，法院对此抗辩不予支持。
【办案心得】本案中，本律师虽然代理物业公司取得了胜诉，但从法律风险管控的角度来看，该物业公司在应对业主拖欠供暖费时，存在经经验不足的问题。首先，该物业公司主要采取电话方式催讨取暖费，在发生诉讼时，一旦业主否认存在电话催缴时，物业公司很难就电话催缴情况进行有效举证，在无法有效举证的情况下，物业公司面临不利后果的法律风险将大大增加。其次，该物业公司未及时以诉讼手段追讨拖欠的取暖费，这增加了部分取暖费可能得不到法院支持的法律风险。在实务中，对于追讨超过2年的物业费用，是否已超过诉讼时效，不同的法官可能存在不同的见解和认定，一旦法官认定诉讼时效已超过，那么超过2年的拖欠费用将无法收回。综合上述，物业公司应尽量在拖欠行为发生后2年内起诉；即使未能及时起诉，也应在“每个”诉讼时效到期前，通过邮寄EMS快件或发律师函等方式进行书面催缴。
