小区更换电梯 是物业掏钱还是业主买单？
随着房地产市场的快速发展，物业管理相关法规的出台，开发商均在楼盘开发中引入了物业管理，同时一些以房改房为主的社区也相继进行了物业管理，近几年有关物业管理的纠纷迅速增加，纠纷所涉及的问题也十分复杂。虽然与物业管理有关的纠纷五花八门，但是最核心的问题还是钱的问题，一方面业主觉得物业公司服务不到位，光收钱不做事，而另一方面物业公司却认为，物业管理也不是万能的，物业管理、维护需要成本，而且物业管理的范围有限，并不是所有的问题都归物业公司解决，一些责任原本应属于开发商，但业主并不明晰，经常把责任转嫁到物业身上，那么物业公司的服务范围究竟有多大，物业管理费究竟用到了哪里，我们通过最近发生的案例来做简要分析，以期抛砖引玉。
一、案情简介
佛山市某小区于2008年建成，小区内建筑都是中高层建筑，需要用电梯上下楼，小区内某栋楼自2012年电梯损坏后一直没维修，直到最近，业主向物业公司反映，希望物业公司可以出面修理电梯，而物业公司认为电梯损坏严重，需要直接更换新电梯，但费用需相关业主承担。对此部分业主表示不满，他们认为在买房时已经交了3000元住宅专项维修费，而且每月也按时交了物业管理费，所以电梯更换的费用应该由物业公司承担；而物业公司则认为，业主虽然在购房时缴纳了一定的住宅专项维修资金，但是此费用仅用于对公共设施的维修和保养，如果只是对电梯进行维修，只要经过三分之二的业主同意，业主委员会可以向房管局申请此部分资金。但如果要买部新电梯，除非业主可以提供相关证明，电梯的损坏是由物业公司的重大过错造成的，否则此费用由业主自己承担。
二、解析问题
本案例事实并不复杂，但涉及到物业管理纠纷中一些带有普遍性的问题，具有一定典型性。归纳而言，上述案例涉及的两个问题值得分析：（1）住宅专项维修资金的使用范围包括哪些；（2）物业管理公司的责任范围究竟有多大。
（一） 住宅专项维修资金的使用
本案中业主提到买房时已经缴纳了住宅专项维修资金，并认为更换电梯所需费用应当由该项资金支付，那么住宅专项维修资金是否应当承担这部分费用呢，要搞清楚这个问题，首先要理解该项资金的概念，所谓住宅专项维修资金是依据有关法规筹集的用于新商品房（包括经济适用住房）和公有住房出售后的共用部位、共用设施设备维修之用的专门款项。《物业管理条例》第五十四条规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”另外，《条例》明确了“专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”关于专项维修基金的使用，由建设部、财政部所发布的《住宅专项维修资金管理办法》对此有详细的规定，即由物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议。
根据以上的表述可知，专项维修资金主要是针对物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，在本案中，涉及到电梯的更换，电梯是否属于公用设施设备是本案的关键，根据办法第三条规定，“本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。”那么由此看来，电梯的更换是属于专项资金的范围的，本案中物业管理公司对专项维修资金的认识存在一定的偏差。
（二） 物业管理公司的责任
通过以上分析，我们知道住宅专项维修资金应当承担小区内电梯的更换费用，那么物业管理公司在更换电梯的过程中应当承担怎样的责任呢，正如本文开头所述，多数业主对物业管理公司存在一定的看法，认为他们服务不到位，光收钱不做事，而物业管理公司则认为业主要求太多，要弄清孰是孰非，我们还得弄清物业管理公司具体应承担哪些权利与义务，根据建设部颁布的《城市新建住宅小区管理办法》规定，物业管理公司有以下权利和义务。
权利：1.根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法； 2.依照物业管理合同和物业管理办法对住宅小区实施管理；3.依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；4.有权制止违反规章制度的行为；5.有权要求业委会协助管理；6.有权选聘专营公司承担专项管理业务；7.可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。
义务：1.履行物业管理合同，依法经营；2.接受业委会和住宅小区居民的监督； 3.重大的管理措施应当提交业委会审议，并经业委会认可；4.接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。
另外，对于争议较多的物业管理费在此也有必要做一些解释，物业管理公司依据物业管理服务合同为物业使用人或所有人提供物业管理服务，物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用的叫物业管理费。它一般由以下一些项目构成：
(1)公共物业及配套设施的维护保养费用，包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施等。
(2)聘用管理人员的薪金，包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等。
(3)公用水电的支出，如公共照明、喷泉、草地淋水等。
(4)购买或租赁必需的机械及器材的支出。
(5)物业财产保险(火险、灾害险等)及各种责任保险的支出。
(6)垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用。
(7)清洁公共地方及幕墙、墙面的费用。
(8)公共区域植花、种草及其养护费用。
(9)更新储备金，即物业配套设施的更新费用。
(10)聘请律师、会计师等专业人士的费用。
(11)节日装饰的费用。
(12)管理者酬金。
(13)行政办公支出，包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用。
(14)公共电视接收系统及维护费用。
(15)其他为管理而发生的合理支出。
由上可知，物业管理公司主要的任务是给小区居民提供一个良好的公共社区环境，其提供服务的范围虽然广泛，但是毕竟有限，无法面面俱到，所以业主委员会应当充当业主与物业管理公司之间的桥梁，充分发挥桥梁作用，组织二者的多做沟通交流，相互理解。
三、小结与启示
随着社会的发展，小区的管理从过去的行政管理，到今天的物业管理，这是一种进步，但是面对市场化的浪潮，我们还应当完成从物业管理到物业服务的跨越，在完成这种跨越的同时，应当注意在这种发展中存在的问题，在物业服务市场的成长过程中，由于各种操作规范不甚明晰，一旦按照市场化运作，而又监督不及时，就容易产生收费与服务的错位；另外部分物业工作人员存在理念上的缺位，工作中仍然具有浓厚的行政色彩，把服务工作变成了管理工作，这是物业管理公司存在的问题，另一方面业主也多多少少存在消费心态不成熟的情况。部分业主交钱后变得“理直气壮”，提出的要求若不能满足，不管什么原因都将责任归咎于物业，这是一种消费心态不成熟的表现。业主的消费心态和物业的管理心态，都需要转变。当然还需要要充分发挥业主委员会的作用，加强业主与物业管理公司之间的交流与沟通，只有通过沟通交流，才会减少误会达成谅解，共同创造良好的社区环境。
