2009年1月7日，经北京市华熙房地产经纪有限公司居间介绍，业主李小姐与买方夏小姐签订《北京市二手房预约买卖及居间服务合同》，将自有北京市朝阳区美立方某房产以109万元实收的价格购卖予夏小姐。合同约定，夏小姐在签约2日内付足定金2万元，1月21日前监管首期款19.8万元，余款按揭支付。李小姐在签约后3日内出具全权委托公证给担保公司指定人员，委托担保公司融资赎楼。双方于银行出具按揭承诺及赎出房地产证并注销抵押登记后3日内签订《北京市二手房买卖合同》，任何一方违约需按房屋总价的20%支付对方违约金，同时对其他事项进行了详细的约定。合同签订后，夏小姐如约履行了定金支付义务，但由于恰逢楼市小阳春房价上涨，李小姐收受定金后便毁约不卖，并终止了担保公司的委托赎楼，拒不配合夏小姐办理首期款监管手续，导致交易无法进行。经华熙地产多次催告，被告仅愿意赔付原告损失2万元，不同意履行合同。夏小姐遂委托本律师处理此案，本律师建议尽快诉讼保全，但因想要购买不想要赔偿，夏小姐执意要求本律师先行与李小姐谈判，争取继续履行合同，暂不诉讼。2月22日双方付约谈判，最终没有达成意愿，但李小姐仍然保持与我方的谈判。时至3月11日，眼见谈判无望，夏小姐最终同意向北京市朝阳区法院提起诉讼要求解除合同并赔偿违约金21.8万元，但经本律师诉前调查得知李小姐已于2月24日(谈判期间)将涉案房屋卖予案外人并完成了过户登记手续。起诉后李小姐又委托律师向夏小姐发送了解约通知函。
 　律师意见：
 
　　1、房价上涨情况下，一旦业主有毁约迹象，买方应当及时委托律师提起诉讼并采取诉讼保全措施，以防一房两卖执行困难。如本案，夏小姐不听律师建议，迟迟与对方谈判不诉讼不保全，对方一边谈判拖延时间，一边加紧高价卖出!
 
　　2、违约金同时具有惩罚性与补偿性特征，即使守约方没有任何损失，毁约方也要支付守约方违约金;
 
　　3、解约权是守约方对根本违约方行使单方解除合同的权利，其行使以自身没有毁约行为为前提。如本案，一房两卖的行为属于根本违约行为，被告在自身毁约、合同已经无法履行之后再向原告发送解约函不构成合法解约;
 
　　4、虽然同是律师，但“术业有专攻”，二手房纠纷法律关系复杂，涉及部门广，建议还是委托二手房法律专家代理。如本案应当办理首期款监管必须由买卖双方与银行先签订资金监管协议，买方单方无法监管首期款，以原告至今未支付首期款抗辩，明显不了解二手房交易流程。
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