房产律师靳双权代理的开发商无法取得竣工验收备案表无法交房的案例
房产律师靳双权为您介绍以下房产案例
基本案情：
赵先生为香港居民，2004年购买了位于东二环工体附近的铂宫国际中心的一套高档公寓，按合同约定开发商应于2004年8月31日交付房屋，并于交付房屋后60日内向产权登记机关办理权属登记备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房产证的，出志人自交付后360天后，按房价款的万分之一承担违约金。后开发商没有按期交房，直到2006年2月13日，开发商才将房屋交付给赵先生使用，但直到2013年底，赵先生委托安居房地产律师网首席律师靳双权准备打官司之日，开发商仍然没有为赵先生办理房屋产权证。
赵先生向靳律师介绍：铂宫国际公寓是由北京京隆房地产开发有限公司开发的，由于存在多处违法行为，如其超规划问题极其严重，不仅仅是地下多建了地下室，地上也有违法行为，因为情况很复杂，规划委一直没有为其办理手续，致使已经住了近八年的房子却无法办理房产证，赵先生称因生意需要用钱，想出售该房屋，现价值1000多万，但由于没有房产证，很难出手。
2013年11月19日，靳双权律师代理赵先生向朝阳区人民法院递交了起诉状，诉状内容为：2004年2月28日，赵先生与北京京隆房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，赵先生购买了北京京隆房地产开发有限公司开发的铂宫公寓D座*号房屋；房屋价款为3721716元；交房时间应当在2004年8月31日前；出卖人应当在商品房交房后60日内办理备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产证的，买受人不退房，自商品房交付使用360天后，出卖人按买受人已支付房款总额的万分之一按日向买受人支付违约金。”合同签订后，赵先生按约定支付了全部价款，但北京京隆房地产开发有限公司未按期交房和办理产权证。
2006年2月13日，因出卖人迟延交房超过一年多，经协商赵先生与北京京隆房地产开发有限公司签订《房屋交接验收补充协议》，协议约定：因卖方未能按《合同》约定的日期交楼，卖方应向买方支付自2005年8月30日起至2005年12月31日止晚交房违约金共计363237.92元，签订后未支付。2006年4月3日，再签订补充《协议》一份，约定卖方如未按2006年4月11日向买方支付该项违约金，卖方则按该《协议》应付违约金数额，按中国人民银行同期贷款利率双倍赔付买方。
2006年5月25日，北京京隆房地产开发有限公司将房屋交付给赵先生，但至今未办理房屋所有权证书，约定的所有违约金也未支付。现请求判令被告立即为赵先生办理房屋所有权证书；并承担迟延交房违约金569448.74元及双倍贷款利息的；并请求判令被告按每日372元先行赔付迟延办理房产证的违约金。
被告意见：一、铂宫国际公寓整个项目的产权至今还没有下来，项目存在超规划，没有得到规划相关部门的审批，现在还没有竣工验收，无法办理房产证；二、原告主张的逾期交房违约金已过了诉讼时间，不应当支付；三、按银行贷款利率双倍支付过高，逾期办理房产证的违约金也过高，应当酌情减少。
法院判决：
根据双方签订的房屋买卖合同，出卖人应当在2004年8月31日产前依照国家和地方人民政府的有关规定将验收合格、取得住宅交付使用批准文件及竣工验收备案表的房屋交付买受人，如果没有在上述期限内交付，按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过90日的，每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继承履行；（2）逾期超过90日的，买受人有权解除合同，解除合同的出卖人按已付款的3%支付违约金，买受人不解除合同的，合同续履行，出卖人按日向买受人支付已付款的万分之一作为违约金，直至实际交付之日止。2006年2月13日，被告已将房屋交付给原告使用，交房当时，经协商原告与被告签订《房屋交接验收补充协议》，协议约定：因卖方未能按《合同》约定的日期交楼，卖方应向买方支付自2005年8月30日起至2005年12月31日止晚交房违约金共计363237.92元，签订后未支付。2006年4月3日，再签订补充《协议》一份，约定卖方如未按2006年4月11日向买方支付该项违约金，卖方则按该《协议》应付违约金数额，按中国人民银行同期贷款利率双倍赔付买方。上述事实有《商品房买卖合同》、《房屋交接验收补充协议》及《协议》佐证。
法院认为原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《房屋交接验收补充协议》及《协议》是双方的真实意思表示，合法有效，被告没有按合同约定交付房屋及办理房产证，构成违约，应承担违约责任。法院依据《合同法》每60条、107条、114条判决被告赔偿原告迟延交房违约金54万元，并按同期银行贷款利率的二倍支付利息。
房地产律师靳双权点评：
在本案代理过程中，靳律师代原告申请法院调查被告迟迟不能办理房产证的原因，经法院调查：北京市规划委工作人员表示，铂宫国际公寓存在多处违法，其超规划问题极其严重，不仅仅是地下多建了地下室，地上也有违法行为，还有的移动了位置，规划委不能仅仅让其交了罚款就补办手续。”关于超规划的处理，规划部门表示，对于严重超规划的，政府部门可强制其拆除；一般超规划的，可以进行罚款补办手续。但是对于二者的区别，尚没有完善的政策规定，北京市规划部门现仍不好处理，因此对此事现处于搁置状态。
就本案所涉及的法律问题而言：
一、被告虽然将房屋产给了原告使用，但其没有取得北京市建设工程竣工验收备案表，他的交付行为不构成商品房的正式交付，不符合合同约定的交付条件，且该房屋至今没有达到交付的条件，因此被告的违约行为一直持续至今，因此被告称过了诉讼时效不能得到法律支持；
二、因双方在协议中约定出卖人应承担违约金的利息，因此法院支付了原告的诉讼请求；
三、经法院调查，被告现无法取得竣工验收备案表，不具备办理房产证的条件，法院无法支持，理由是如果法院判决强制办理，但是行政部门以超规划为由不给办理，将使得法院的判决无法得到强制执行，因此法院暂不支持，待有关部门对被告的行为予以处理后，如果房屋管理部门同意给办理房产证，原告可以另行主张。
四、因合同约定的是交付房屋后60日内办理备案，而没有约定具体的办理房产证的期限，被告的交房行为并不构成法律意义上的交付，因此，关于迟延办理房产证的违约金，法院没有支持。
