划拨土地使用权转轨的变相方式

在过去体制下划拨土地是土地使用权唯一的供给形式，因此，大量的土地便以划拨土地形式存在着。在实行有偿出让制度后，由于土地的供给是有限的，因而可供出让的土地也是有限的，而房地产市场持续升温对土地的需求则是无限的。因此就形成了土地供给的短缺，就导致大量的划拨土地通过各种方式和途径地进入市场，用于经营用途或以商业化的方式利用。除了前述的转让、租赁、抵押方式外，土地使用者还可以通过其他方式使划拨土地的性质发生转变，主要有联建、参建和合资合建、房屋转让等。



根据《城市房地产管理法》，土地使用权可以作价入股、合资、合作开发经营房地产。这样，划拨土地使用权经有关部门的批准，并办理土地使用权出让手续或按规定缴纳土地使用权出让金，即可以使划拨土地使用权转化为出让土地使用权，即成为可转让或处分的财产权。

综上所述，区分两种划拨土地使用权，允许传统体制下的划拨土地使用权转轨，禁止公益目的的划拨土地使用权转轨是理清土地产权市场，重塑土地产权法律体系的必需完成的课题。