规划与拆迁许可证
建设单位或者拆迁方在向政府买地的时候，这块土地的真正合法使用权人是谁呢？大家可能知道是被拆迁人。那么，既然在拆迁开始时被拆迁人是合法的使用权人，那么为什么这块土地又变成了拆迁方的呢？
这就涉及到了土地使用权转换问题。我们知道，中国的土地所有权只有国有土地与集体土地两种类型，而商品房开发只能在国有土地上进行，而其拥有的是土地权利为建设用地使用权。开发商应当首先取得待开发土地合法使用权后，才有资格在该土地上进行施工建筑。那么，履行怎样的法律程序，才能够获得合法的土地使用权呢？
《中华人民共和国城乡规划法》
第三十七条 在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。
建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。
第二十一条 城市、县人民政府城乡规划主管部门和镇人民政府可以组织编制重要地块的修建性详细规划。修建性详细规划应当符合控制性详细规划。
第二十二条 乡、镇人民政府组织编制乡规划、村庄规划，报上一级人民政府审批。村庄规划在报送审批前，应当经村民会议或者村民代表会议讨论同意。
通过上面法条的学习，大家已经知道，开发商取得土地使用权的先决条件是政府已经编制完成的土地规划。该土地规划是行政部门经过严格的法律程序，以规范性法律文件的形式固定下来并予以公示。有的拆迁人说拆迁项目的相关规划可以随意进行修改，这是毫无法律依据的。
拆迁人在拆我们的房子的时候，也必须取得合法的法律依据--拆迁许可证，没有这个文件，拆迁人的行为就违法。而在通常情况下，拆迁人在申请拆迁许可证是应当提交以下几方面的文件及资料。
a) 建设项目批准文件。
b) 建设用地规划许可证或者建设工程规划许可证。
c) 国有土地使用批准文件。
d) 城市房屋拆迁资格证书。
e) 办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明文件。
f) 拆迁计划，包括项目基本情况、拆迁范围和方式、搬迁期限、工程开工和竣工时间等。
g) 拆迁方案，包括被拆迁房屋状况、补偿款和补助费预算等。
h) 法律、法规和规章明确规定应当提交的其他材料。
其中前三项都是需要提供土地规划才能申请办理。如果缺乏必要的规划作为前置条件，那就是违反法律规定的房地产开发行为。这时，您就可以依据相关的法律法规，拿出有力的证据去维护自己的合法权益。
《城乡规划法》
第九条 任何单位和个人都应当遵守经依法批准并公布的城乡规划，服从规划管理，并有权就涉及其利害关系的建设活动是否符合规划的要求向城乡规划主管部门查询。
任何单位和个人都有权向城乡规划主管部门或者其他有关部门举报或者控告违反城乡规划的行为。城乡规划主管部门或者其他有关部门对举报或者控告，应当及时受理并组织核查、处理。
通过上面的法条我们可以知道，做为利害关系人，我们可以利用法律赋予的权利去相关部门进行举报、控告。
作者：沈宗斌律师，《京华法律讲堂》编剧、导演、主讲人
