2014年8月15日国务院法制办公布了《不动产登记暂行条例》（征求意见稿），公开向社会各界征求意见，作为执业律师，现就该征求意见稿提出四点建议： 　　第一、房屋等建筑物、构筑物所有权登记应明确区分专有部分和共有部分 　　《物权法》第六章 业主的建筑物区分所有权 　　第70条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对其专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。同时该法第73条、74条明确规定，在一般情况下，建筑区内的道路、绿地、车位、建筑区内的其它公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主所有。 　　因此，业主享有的物权包含两部分即专有部分和共有部分，在不动产登记的时候应该明确的体现出来，以利于业主维权，防止纠纷发生。 　　目前的草案第7条规定：不动产登记薄应当记载以下事项： 　　一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况； 　　二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况； 　　三）涉及不动产权利限制、提示的事项； 　　四）其它相关事项。 　　由此看出，草稿并没有区分专有部分和共有部分，容易导致纠纷发生，不利于保护业主合法权益。 　　第二、登记类型 　　所谓登记类型，指的是从登记机关从不动产物权或者权利的角度，尤其是这些权利发生变动的角度进行的不同的登记工作。如上所述，登记就是将不动产物权的取得、变更以至消灭的事实记载于不动产登记簿之上，所以登记的类型也就是以这些不同的事实为对象而展开的。在不同的权利变动中，法律不仅仅对于申请人提出不同的要求，而且也会对登记机关提出不同的要求。 　　但征求意见稿没有明确区分登记的类型，更没有就不同的登记类型提出具体的规范要求，因此这方面应该完善并细化。 　　一般而言，不动产登记的基本类型有：初始登记、变更登记、更正登记、涂销登记。这些登记类型是建立不动产登记制度的国家都要建立的制度，我国立法当然应该建立这些制度。 　　另外，根据不动产物权法律制度的设计，我国法律还应该建立预告登记制度、异议登记制度等。这些属于特殊不动产登记类型，我国《物权法》已经规定了相应的制度，登记立法必须配合制定相应规则。 　　在不动产法律实践中，还经常遇到不动产物权的分立与合并的情形，不动产登记立法因此也必须建立不动产分立与合并的登记制度。这是一种普遍建立的特殊不动产登记类型。 　　异议抗辩登记是指事实上的权利人以及利害关系人对于现有已登记的权利存有异议时所作出的登记。这是我国《物权法》规定的一种特殊的权利登记。 　　 　　第三、关于草稿第28条 　　本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记薄继续有效。 　　我们所任何法律都必须有连续性和稳定性，否则正常的社会秩序就无法保证，社会就会乱套。28条体现了法律的连续性和稳定性。但问题在于，本条例施行前的“前”该作何理解？是前到60年代？解放后？中华民国？还是清朝？这直接涉及到历史上不同年代颁发的所有权证的效力问题。对此，华新民女士更有发言权，研究的更多。因此，我建议对此条作出明确的解释，以便给历史一个交代，还有历史遗留问题的业主一个公正。 　　第四、不动产登记中的民事法律责任 　　 　　不动产登记中的民事法律责任，指在不动产登记的过程中因为不当行为而给他人造成损害的赔偿责任。从法理上看，这种责任属于侵权责任。 　　 　　事实上，关于不动产登记的民事责任，我国《物权法》第二十一条已经做出了规定。其中第一款规定："当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。"第二款规定："因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。" 　　《物权法》实施以来的法律实践表明，不论是对登记部门还是对登记申请人而言，对这两个条文必须做出更加确切的理解。 　　草稿在第五章 法律责任里面共有三个条款即第25条规定的不动产登记机构工作人员的单独赔偿责任和第26条规定的当事人的单独赔偿责任及第27条规定的泄露不动产登记信息的单独责任。但现实中侵权责任是复杂的，有时候是多因一果。 　　 　　不动产登记的赔偿责任可以分为四种类型：第一，当事人的单独赔偿责任。这种赔偿责任主要是由于当事人提供虚假材料、虚假陈述导致登记机关错误登记，给他人造成损害，这种责任属于过错责任，应该由当事人向受害人承担赔偿责任。第二，登记机关的单独赔偿责任。由于《物权法》第二十一条第二款并没有将登记机关的赔偿责任明确规定为无过错责任，因此登记机关的赔偿责任应该也是过错责任。登记机关因过失没有尽到审查义务，故意擅自涂改、毁损登记簿等行为导致登记错误，给他人造成损害，应当承担赔偿责任。第三，当事人与登记机关承担连带赔偿责任。这种情形主要指进行虚假登记的当事人和登记机关的工作人员恶意串通，导致共同登记错误，给他人造成损害。根据《侵权责任法》第八条与第十四条第一款，登记机构与虚假登记当事人应当承担连带损害赔偿责任。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十三条对此有相同的规定。第四，当事人与登记机关分别承担损害赔偿责任。当事人进行虚假登记，登记机关因过失没有尽到审查义务，导致错误登记，给他人造成损害。根据《侵权责任法》第十二条与第十四条第一款，当事人与登记机关按各自责任的大小分别承担相应的责任，难以确定责任大小的，平均承担责任。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十二条对此有相同的规定。 　　 　　登记机关在承担了损害赔偿责任后，可以依据《物权法》第二十一条第二款第二句，向造成登记错误的工作人员追偿。 　　 　　除了上述损害赔偿责任外，当事人或登记机关工作人员在登记活动的违法行为也要承担相应的行政责任，构成犯罪的，还须承担刑事责任。 　　（作者：庞红兵，北京市两高律师事务所）