商品房销售广告的性质
【案情简介】
北京万汇房地产开发有限公司开发了御景坊小区，鸿寄看到了该房地产开发公司报纸上刊发的御景坊售房广告：218平方米，赠送私家车库等内容。广告右下角注明，开发商万汇公司。鸿寄感觉比较优惠，随即与万汇公司签订了《商品房买卖合同》，购买了一套220平放米的房屋，房款共计450万，并按所付房款1.5%的标准缴纳契税，按所付房款2%的标准缴纳公共维修基金，不久便办理好房产证。该房屋的建筑面积218平方米，其中包含地下车库面积18平方米，万汇公司未履行免费赠送私家车库的承诺，按房屋售价收取了鸿寄地下车库的价款，地下车库对应一定的契税和公共维修基金。因此，鸿寄诉至法院，要求万汇公司返还多收取的车库面积房款、公共维修基金、契税，并支付利息。
【律师解析】
本案的争议焦点是鸿寄所持的御景坊小区的宣传广告属于邀约还是邀约邀请。第一种意见是认为此案中的宣传广告属于邀约邀请，理由是《中华人民共和国合同法》第15条第1款规定：“邀约邀请是希望他人向自己发出邀约的意思表示。寄送价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为邀约邀请”。鸿寄所持的商业广告为邀约邀请，在鸿寄未向万汇公司发出邀约，双方没有将赠送私家车库的约定订入合同的情况下，不能作为合同条款，故而万汇公司不存在违约行为。第二种意见认为根据《解释》第3条之规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同的内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。另《合同法》第15条第2款规定：“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”鸿寄所持商业广告中对购买御景坊亚别墅即赠送私家车库的表示具体确定，且对鸿寄是否购买此房及房屋价格的确定有重大的影响，应视为要约，视为合同内容。万汇公司违反此约定，应承担违约责任。
【律师提醒】
广告中既含有使合同得以成立的确定内容，又含有广告人希望订立合同的愿望以及愿意受拘束的意旨，就应视之为要约。认定此种销售宣传广告属要约的理由有两个：一是符合要约的构成要件。如果出卖人在广告宣传中对其开发项目规划范围内的商品房及相关基础设施所作的一些说明和允诺具体确定，并对房屋价格的确定有决定作用，足以让买受人产生信赖而签订商品房买卖合同，此时，买受人就此内容向出卖人提出订立合同的行为已使销售广告的对象和内容具有特定化。二是有利于买受人权利的保护和维护市场诚信制度。认定房屋销售宣传广告中的说明和允诺是否属于要约要看是否同时符合以下三个条件：1、该内容是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。如，广告称房屋为混凝土结构、居住区有绿地、电梯、车库、健身等设施齐全等。2、对房屋的说明和允诺应该具体确定。如，小区绿化率达到80%、每单元配有日本原装三菱电梯两部等。3、该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。
