张x房屋买卖合同纠纷案代理词
张x房屋买卖合同纠纷案代理词
审判长、审判员：
安徽八公律师事务所接受被告（反诉原告）张x的委托，指派我为他的诉讼代理人，今天出庭参加诉讼。
通过刚才的法庭调查，我认为本案事实清楚，证据确实充分。原告毁约撕毁合同，依法应当承担法律责任。原告起诉违背事实，诉求无理无据，依法应予驳回；被告反诉请求有事实和法律依据，法庭应予支持。现在我为被告提出以下诉讼代理意见，供法庭合议参考：
一、本案事实清楚证据充分。
法庭查证证实：2013年5月31日，原告作为买受人、被告作为出售人和中介嘉佳房产三方共同订立了售房合同，合同约定：被告将其所有的田家庵区香榭花都小区二期2x栋xx室住房出售给原告，价款为35万元；三方应在7月30日前办理房产过户相关手续，支付房款；出售方不缴纳任何过户相关税费，所有税费均由买受方承担；中介费7000元由买受人承担；合同另约定如有违约按房屋价款10%支付违约金。鉴于所售房屋当时尚没有还清房屋贷款，合同补充约定；“如甲方在6月30前无能力偿还该房屋剩余贷款，合同自行终止，甲乙双方各不承担违约责任。”合同订立后，原告向中介嘉佳房产交付履约保证金1万元，中介给被告出具了2份各5000元保证金收据，并要求被告给原告出具了1万元履约保证金收据。
6月30日，三方应约会面，被告告知已筹集资金18.53万元，另住房公积金2.63万元6月27日已经审批，但提取时间是7月18日，已向同事借好2万元用于此项周转。中介方亦表示即可垫付2万元，确认被告有能力偿还该房剩余贷款21万元。
本来中介方把买卖双方约来是要一块到银行的，当天也完全可办妥，但原告以被告尚未“在6月30日前一次性还完贷款”为由，明确提出不再购买此房。继而首先起诉引发本案纠纷。
上述事实有合同、收据、证明、存单、谈话录音、证人证言等为证，事实清楚。
二、原告起诉违背事实无理无据应予驳回
1、原告起诉违背事实，被告不存在违约问题。
本案三方售房合同补充协议原文是：“如甲方在6月30前无能力偿还该房屋剩余贷款”。协议内涵很清楚，被告须在6月30日前确定有无能力偿还贷款，不需要一定把钱凑齐，更不是必须把贷款还清，还贷时间自己把握，只要不影响7月30日办理过户登记就行。
现有证据证实，原告在6月30日前已经筹集和借齐，中介方亦表示可垫付2万元，确认了被告有能力偿还该房剩余贷款。被告和中介当时还表示，如原告要求必须一次性还完贷款，当天还可办妥，但原告坚持毁约不再买房。因此，被告不存在违约问题。
原告诉状称“双方在原合同中约定补充协议，有（由）被告在2013年6月30日前一次性偿还完该房屋贷款”，完全是无中生有，这有原合同佐证。原告篡改合同内容和要求是为自己毁约制造借口。
2、原告诉求“返还定金20000元”无理无据，不能成立。
其一、原告是以编造的“一次性还完贷款”为由，借口撕毁合同，违约责任不可推卸，被告不存在违约问题，何理双倍返还定金。
其二、法庭查明，原告履约保证金是在5月31日三方合同订立时，原告是以刷卡的形式直接给付“嘉佳房产”的，中介以其它名目收取后，要被告出具收据，实际收款人是“嘉佳房产”，何理单向被告索要？
其三、合同补充约定：“如甲方在6月30前无能力偿还该房屋剩余贷款，合同自行终止，甲乙双方各不承担违约责任”，退一万步说，即使被告确“无能力”，也只能是合同自行终止，双方各不承担违约责任，凭何要被告返还20000元？
因此原告诉求不能成立，法庭依法应予驳回。
三、原告违约事实清楚违约责任不可推卸。
庭审查明，购房合同生效一个月后，原告认为房房子买贵了而反悔，要求被告为其承担部分费用。原告向中介方承认，他们要求变更合同，中介费各承担一半。未达目的，故以“被告未一次性还清贷款”，提出不再买房，撕毁合同。原告违约事实清楚。
本案合同是三方真实意思的一致表示，合同依法成立发生法律效力，即应受到国家法律的保护，违约必须承担法律责任。
我国合同法第一百零七条规定：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。安徽省高级人民法院关于审理合同纠纷案件违约金适用问题的指导意见第四条规定：当事人在合同中既约定违约金，又约定定金的，守约方可以选择适用违约金或者定金条款，但不能要求违约方既支付违约金又支付定金。
本案被告依法提起反诉，要求原告支付合同约定违约金 3.5万元，其反诉有事实和法律依据，反诉诉求成立，法庭应予支持。
建议法庭依法驳回原告起诉，支持被告反诉，判令原告支付违约金，维护被告的合法权益。
（审理结果：法庭认定本诉不能成立，反诉成立，调解本诉原告依法支付违约金。）
