【未登记产权的公房、房改房能否在离婚时分割 】-广州婚姻纠纷律师朱俊凯深度剖析
【案情】
何某婚前一直居住于单位公房，与林某缔结婚姻后，单位进行了公房房改，二人用家庭共同财产出资购买了该套房屋，但该套房屋并未进行产权登记，产权仍在何某单位。之后何某与林某离婚，林某要求分割该套房屋，提出由何某给付该套房屋市场价格的一半进行分割。
【分歧】
该套房屋系公房房改房，由何某林某二人在夫妻关系存续期间共同出资购买了该房屋，但由于不同于市场商品房，产权尚未进行转移，产权仍挂在何某单位，双方离婚时能否分割该套房屋，存在以下二种不同意见。
第一种意见认为：该房屋不能进行分割。我国不动产实行登记制度。该套房屋产权所有者登记为何某单位，该套房屋就不能成为何某林某的夫妻共同财产，既然不是夫妻共同财产，理所当然不能对该套房产进行分割。
第二种意见认为：何某林某可以按照市场评估价，在离婚时进行房屋价格上的价款分割，分割得房屋一方应向另一方支付相应款项。
【朱律师分析】
朱律师同意第二种意见，理由如下：
一、对于公房房改的房产如何确权，法律暂无相关规定。在离婚案中，对公房房改的房产，夫妻双方是否享有产权的认定，是对房改房产能否进行处理的前提。这一方面，没有专门的法律、法规规定，也没有最高人民法院的司法解释。
二、公房房改房性质分析。公房房改实际上是公房买卖，是一种特殊的买卖关系，党政机关、企事业单位是卖方，其职工是买方，属房屋买卖关系的范畴。既然是房屋买卖关系，应该是登记后才生效。因此，只有已做登记的房改房才能认定为夫妻共同财产，若将未登记的房改房产认定为夫妻共同财产，在法理上是讲不通的。房改房如果房改房是婚前所购，当然属婚前个人财产。如果房改房是家庭共同出资，其产权应认定为夫妻共同财产。这是因为当前我国实行的住房制度改革，它一方面是基于我国大部分地区工资指数较低，另一方面也是带有福利性质，享有这种福利待遇应该是夫妻组成的职工家庭。在这种情况下，如果夫妻双方同家庭其他成员就该住房产权产生纠纷的，他们之间的关系应认定为借贷关系。
三、付清房款未登记产权的房改房性质。在实践中存在一种付清了购房款而未办理登记手续的房屋的产权的情况，对夫妻双方来讲，只是一种准产权，是一种形式要件上缺陷的权利，在实践中，经所有权人（产权单位）同意，结合案件的具体情况，根据公平合理的原则，可视为夫妻共同财产予以分割。对房改房的价值计算应以房管部门评估为准。
综上，就本案而言，何某林某可经所有权人，即产权单位同意后，申请房管部门评估该房改房的价值，尔后进行价款上的分割，得房一方最后再与现有产权人作产权变更登记。
