村委会与非本村人签订的别墅建设施工合同是否有效力？
村委会与非本村人签订的别墅建设施工合同是否有效力？
案例：某村委会与非本村人王某签订了一份集体土地的《承建合同》，该合同中约定，总价款80万元，村委会监督管理承建建筑公司建设全过程，约定王某先交定金5万，建好王某验收后再交余款。同时，某村委会答应条件成熟时给予办理三证。在交付时，王某发现了质量问题。王某该如何维护自己的权利？
律师分析：
王某只有一条路可走，即主张该合同属于无效合同。这份合同存在违反土地管理法律规定的情况：
一、《土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农村集体所有的土地的除外。”因此建造别墅，只可能使用征收后的国有土地，或作为本村居民申请本村宅基地后建设。但王某为外村人，两条路径都行不通。
二是《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地........农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。”故村委会本身也无权设定或变更宅基地。
三是《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农建设。”而别墅显然属于非农业建设范围，故集体土地上建造别墅也是违反法律规定的。
即使是重新建造后质量合格了，也因为违反法律强制性规定造成合同无效而导致最终无法获得法律保护。
柯军霞律师
2014年3月6日
