商场装修残值损失赔偿案例
----家具商场装修残值损失承担赔偿责任纠纷评析
基本案情：位于南阳市高新路与人民路312国道交叉口，面积15912．70平方米的房屋所有权人为H家电。2005年6月30日H家电签订租赁合同，约定将该房产中1．2万平方米租赁给新H公司开办家具商场。2005年10月26日D家具的负责人韩RH新H公司签订商铺租赁合同及商铺租赁合同补充协议，约定韩R租赁“佰居宜家居”全国连锁A区3层7号面积为520平方米的商铺，租赁期限从2006年1月1日起至2010年12月31日止共计5年，管理费为每月每平方米10元，租金在2006年为免租金期，2007年每月每平方米5元，2008年每月每平方米7元，以后租金按市场租金情况而定。若承租方拖欠交付租金15天以上，出租方有权单方面解除合同。2005年12月6日韩RH中山市D家具制造有限公司签订分公司承包协议，约定：“甲方(中山市D家具制造有限公司)同意乙方(韩R)以甲方分公司名义在南阳工商局注册登记，注册后的分公司由乙方承包经营，独立核算，自负盈亏，所有的债权债务由乙方承担，与甲方无关。”2006年6月2日，韩R受中山市D家具制造有限公司委托在南阳市工商局申请设立登记中山市D家具制造有限公司南阳D分公司，负责人为韩R，工商登记备案的是2006年1月1日韩RHH家电签订的商铺租赁协议，其内容与2005年10月26日韩RH新H公司签订的商铺租赁合同一致，但对租金约定为0元。2006年5月16日，韩R向新H公司缴纳1—3月份管理费15600元，2007年7月31日韩R支付租金20800元，2007年10月4日，韩R向新H缴纳第三层商铺定金5000元整。2008年初，新H公司欲将该商场重新装修调整，并移交给南阳m管理公司经营管理，2008年1月27日，新H公司给D家具下达了通知，告知其定于2008年1月31日至2月5日清场，清场时必须结清原欠房租。如有商户愿意继续在商场经营者，可与m商场筹备处联系，洽谈08年合作事宜。现有商场商品如不能按时撤场者，将按照有关法律条款，由新H公司实施强制撤场，造成损失自行承担，新H公司不承担任何责任。2008年2月1日，新H公司与南阳m管理公司签订了场地移交协议，2008年3月，D家具诉至二审法院。
H家电与D家具因营业执照未年检已被工商部门吊销营业执照。2006年10月10日南阳市商务局研究同意将“南阳市H家电有限公司”名称变更为“河南新H商贸有限公司”，并为此下发了宛商[2006]319号文件。2007年3月23日原H家电所有的位于高新区人民路与312国道交叉口房产过户给新H公司所有。南阳市工商行政管理局于2008年3月28日下发宛工商企个私告字(2008)第25号行政处罚告知书，以末接受年检为由吊销H家电的营业执照，但H家电未办理注销手续。
一审法院作出如下判决：
一、解除原告广东省中山市D家具制造有限公司南阳分公司与被告河南新H商贸有限公司之间签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同》补充协议；
二、被告河南新H商贸有限公司赔偿原告广东省中山市D家具制造有限公司损失45960元；
三、本判决生效后三十日内，原告广东省中山市D家具制造有限公司南阳分公司撤离其占用的租赁场地；
四、驳回原告广东省中山市D家具制造有限公司南阳分公司的其它诉讼请求；
五、驳回被告河南新H商贸有限公司及被告南阳市H家电有限公司其他反诉请求。
D家具不服原判，上诉称。
二审法院作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
律师评析：D家具（含韩R）与新H公司和H家电先后签订商铺租赁协议，虽D家具（含韩R）称应以2006年2006年1月1日与H家电签订的商铺租赁协议为准（该协议约定2007年租金为0元），但从其在2007年7月31日支付租金20800元可以推定，实际履行的是2005年10月26日与新H公司签订的商铺租赁合同及补充协议，该协议约定管理费为每平方米每月10元，租金在2006年为免租金期，2007年租金为每平方米每月5元，2008年租金为每平方米每月7元。新H公司在与D家具的合同履行期内，将已出租场地交予他方管理，强行清场，影响D家具的正常经营，构成违约，致使双方签订的协议无法履行，只能解除。对于D公司的装修残值损失，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（一）项的规定，新H公司应对D家具的装修残值损失承担赔偿责任，另因D公司尚欠新H公司租金14040元，所以新H公司应支付D公司60000－14040＝45960元。新H公司主张的管理费，因在原审庭审中未明确主张，原审暂不予处理正确，二审予以维持。D公司所诉称的损失64万元，因无提供证据予以证明，原审不予支持正确，综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。各上诉人的上诉理由不能成立，依法应予驳回。
