商品房有质量问题，买卖合同能否解除
一、案情
2004年2月19日原告宋某与被告市某房地产有限公司签订了一份商品房买卖合同，由原告向被告购买商品房一套，房屋总额为84199元。房屋交付使用后，原告即对房屋进行了装修。2004年9月期间，该商品房墙体出现多处裂缝;2005年8月10日晚该商品房靠东边的主卧室天花板坠落面积为一平方米的水泥石灰砂桨，差点造成人身伤害。为此原告于2005年12月20日以该商品房存在严重质量问题，不符合正常的居住安全及使用条件为由起诉至南康法院，要求依法解除商品房买卖合同，由被告退回原告购房款84199元及利息，并赔偿装修损失及现房差价48000元。
被告辩称，原告所购买的商品房是顶层，墙体出现裂缝是温差所致，而房屋天花砂桨坠落只能说明我方在对墙体抹面施工中存在一定的问题，不是房屋的主体结构存在质量问题。该商品房通过了有关部门的检侧，出具了建筑工程质量验收合格报告，符合安全居住的条件。现我方同意对已出现的问题进行修复，但不同意解除合同。
二、分歧
本案的争议焦点是：该商品房出现的质量问题是否达到解除合同的条件，是否符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称《解释》)第13条第1款：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。”的“严重影响正常居住的”的情形?为此，法院在处理中存在二种不同的意见：
第一种意见认为，应依据《解释》第13条第1款的规定，解除双方的商品房买卖合同关系，由被告返还购房款赔偿相应的装修费用损失。理由：
从商品房墙体多处裂缝到卧室天花板砂桨坠落，都证明房屋存在一定的质量问题，正如原告陈述，既然有了第一次天花砂桨坠落也就有可能再次出现，坠落时间有可能在晚上也有可能在吃饭时，也有可能造成人身伤亡。这无疑给原告带来了一定的担心和恐惧，从而严重影响原告的正常居住使用。
第二种意见认为，房屋出现的质量问题尚不足影响正常居住，买卖合同不能解除，驳回原告的诉讼请求。理由：
1、原告宋某购买的商品房已交付使用，并经有关部门验收合格，证明房屋的主体结构在质量方面没有问题。
2、房内天花坠落及墙体出现裂缝应属质量瑕疵问题，只要商品房主体结构没有问题，购房人就不能以房屋质量影响正常居住为由要求解除合同，
3、本案商品房出现的质量问题未达到《解释》第13条第1款规定的“影响正常居住”的程度。因为商品房正常的居住使用主要以安全为标准，只要房屋能安全的居住使用，就不是严重影响居住使用的问题。
笔者同意第二种意见。
三、评析
本案是因商品房质量问题而引起的诉讼,原告所购商品房所出现的问题能否达到“严重影响正常居住”是本案的关键。
房屋主体结构存在质量问题应解除合同，这是不容置疑的，但如果房屋出现的质量问题是其它方面的，如本案所述情况，出现质量问题要达到何种程度就属于达到解除合同的条件呢?这在实践中很难操作，法律法规也无明确规定，因此很大程度上取决于法官的自由裁量。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。但商品房质量问题到什么程度为“严重影响居住使用”?该条解释的可操作性不强。
笔者认为，商品房正常的“居住使用”主要以安全为标准，只要房屋能安全的居住使用，其它质量问题均不会严重影响居住使用。不严重影响正常居住的情形主要应该是指房屋主体结构工程以外的未严重影响购房人正常使用居住的情形。 但要界定什么情况是属于“严重影响正常居住使用?必须通过司法鉴定来进行综合评定。法官也可以从以下三个方面进行综合考量：
1、查找相关的法律法规是否明确哪些房屋质量问题，不应解除合同。如《建筑法》62条第2款：“建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷;对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复”。这一规定就例举了部分质量问题，应当进行修复的情况，而不是原告所诉的解除合同。
2、综合分析若房屋进行修复后是否仍然存在威胁购房人人身、财产安全的因素，如果该房屋经修复后仍然不能保证购房人的人身和财产安全，那么就应该是达到了“严重影响居住使用”条件，应解除双方的买卖合同关系，并要求出卖人赔偿相应的损失。
3、如果房屋经鉴定确实存在严重质量缺陷，无法正常使用，严重干扰和影响了购房人的生活，可以解除合同和赔偿损失的请求。反之，则不应解除合同。
从以上方面进行综合分析判断，本案宋某的房屋出现的质量问题应属于《建筑法》第62条第2款规定的质量缺陷，应该是只适用于修复，而不是解除双方的合同。但本案原告的诉讼请求是解除合同，不是要求修复，故法院驳回其诉讼请求是正确的。
