合伙经营非转租违约
合伙经营非转租违约
案情简介：2010年9月12日，王先生与丁某签订了一份房屋租赁合同，约定丁某将位于某市香江一路的房屋出租给王先生经营使用，租期为146个月，租赁期间，未经甲方（丁某）。后丁某一纸诉状将王先生告至人民法院，称：王先生在租赁期间擅自将房屋转租给其他商户经营使用，其转租行为违反了合同约定，请求法院解除双方的租赁合同，返还房屋并支付违约金54000元。但是丁某所诉与事实不符，王先生并没有违反合同约定。无奈，王先生来到北京京青律师事务所找到杜冠华主任律师，请求为其说明事实真相，寻求法律帮助。
案件争议：针对本案，主要争议点为
1、被告王先生究竟是否违反了合同约定。
2、原告丁某对其提出的诉讼请求是否能提供证据证明。
律师风采：针对本案的几个焦点问题，杜冠华律师在全局把握案情、了解事实情况的基础上提出了几点代理意见：
一、租赁合同合法有效 ，且已履行多年，原告丁某无异议。
自租赁合同开始，王先生完全依据合同约定履行义务，已交付租金至2013年全年，丁某多次到出租房检查，均无异议。自合同签订后，王先生使用房屋已达3年之久。该房屋租赁合同成立之后，双方也一直依约履行合同至今，期间丁某多次到出租房屋内检查，一直未提出任何异议；且丁某于2012年9月17日（起诉日期2012年8月30日）已经接受了王先生交纳的2013年全年房租，用实际行动履行了该份租赁合同。故杜冠华律师认为，丁某既已收取2013年全年的房租，履行了合同主要义务，并认可了租赁合同的有效性，现又无故主张解除租赁合同，其行为前后矛盾，严重悖离了情理。丁某主张解除房屋租赁合同诉讼请求缺乏事实依据，依法应予以驳回。
二、丁某提供证据虚假，依法应承担被告王先生转租不成立、丁某举证不能的败诉风险。
首先，丁某提交的房屋租赁合同虽有中介公司的盖章，但该份租赁合同本身系复印件，且与王先生提交的房屋租赁合同原件在内容上不一致，并非丁某与王先生双方合意签订的房屋租赁合同，丁某对自己的房屋疏于管理，对材料保管不善，本身就有不当之处；同时伪造加盖中介公司盖章的租赁合同，不能排除有意图合谋陷害王先生，恶意诉讼的可能性。
其次，丁某提交了一份其与第三人公司签订的房屋租赁协议，但杜律师认为该份租赁协议存在以下三点质疑：
1、丁某主张王先生与第三人公司虚构房屋租赁协议，且代签丁某的名字，缺乏事实依据相佐证。王先生对该份房屋租赁协议毫不知情，为维护自身名誉，已向法庭书面申请对该份协议上的签章进行笔迹鉴定，驳斥丁某的诬陷行为；
2、该份房屋租赁协议中有其他人的签名，王先生为查清本案事实，排除该行为系代为办理工商注册登记的中介公司所为的可能性，也已申请法院调取第三人公司全部登记材料；
3、杜律师认为该份合同既然系于某提供，亦不能排除该份房屋租赁协议可能系丁某本人在合同期内擅自将房屋出租，损害王先生承租利益所为，王先生保留追究于某法律责任、索要赔偿的权利。
最后，丁某提交的照片与实际情况不符，涉案房屋二层系王先生合法经营的信息咨询工作室，属于王先生多种经营项目之一，且有牌匾予以证明。
综上所述，丁某的多项证据，并不具备合法性且与本案缺乏关联性、在真实性上更存在诸多疑点，无法直接作为本案的证据予以使用，根据民事诉讼“谁主张谁举证”的基本原则，丁某在多项证据缺乏证明力的情况下，依法应承担举证不能的败诉风险。
三、王先生未有任何违法及违约之处，丁某主张解除租赁合同，缺乏法律依据。
（一）、王先生有合法的经营执照，其多种经营的行为符合法律规定、符合国家政策、符合合同约定。
王先生经有关部门批准，先后取得了多种经营的个人工商户营业执照，注册地均为涉案房屋，经营范围、营业人数（5人以上）均得到行政机关批准。故王先生的多种经营行为完全合法，且符合国家对个体户经营的政策。
王先生已经向法庭提交了三份联营协议对王先生与亲友合作经营的行为予以证明，且从本案审判长在实地考察涉案房屋使用情况并询问现场证人的笔录，都足以证明王先生与亲友已长期合作经营多年，对承租房屋从未进行过毁损，且总计面积420平方米的上下二层房屋，始终处于王先生一人的承租、管理、使用与控制之下，王先生并未违反租赁合同约定，也未转租过涉案房屋。丁某在不具备法定解除合同条件的情况下，既未与王先生进行事先沟通，也未履行解除合同的告知义务给予合理的宽限期；且丁某多次来店检查时，一直对王先生的装修及美化行为大加赞赏，从未有过任何异议。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题》解释第16条：“出租人在六个月未异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租无效的，不予支持。”现上诉人丁某无权以转租为由请求解除合同。
（二）、王先生充分利用房屋，提升了涉案房屋的固有价值，并无不法与违约之处。
王先生与三家人，或因亲属关系或因朋友关系已合作多年，多方自愿以投资、联营、分红等方式共享收益，虽合作方式多是口头约定，形式简单，但秉承着“诚实信用”的基本原则及多年来深厚的亲友情分，王先生与多名合作人之间从未发生过任何分歧。其自主创设的经营招牌在涉案房屋周边现已小有名气，王先生坚持熟食、舞蹈班、福利彩票多种发展、招牌高挂的营销模式更是得到附近居民的喜爱及认可；对于王先生选择自主经营的运作模式，本身应视为对涉案房屋固有价值的一种提升，他人无权强加干涉，法律更不能强行遣散。
（三）、王先生为管理、维护涉案房屋，已花费大量的人力、物力及财力。
王先生有多份装修协议可以证明，且其在承租期间基于对与丁某长期租赁合同的信任，为推动经营、扩大商铺影响力，最大限度的发挥房屋的使用价值，已花费近40万元对房屋内部及周围整体环境进行了翻修及改建；若租赁合同一旦解除，王先生将直接向丁某追偿合同剩余11年来，其为后期规划而投资的全部利益损失。
综上所述，王先生的合作经营并未有任何违法及违约之处，丁某主张解除租赁合同，缺乏法律依据。倘若现在解除双方间的租赁合同，不但使王先生本人蒙受巨大的经济损失，同时也必将造成本身正常经营的店铺关门歇业，给所有的合作经营人带来沉重打击，各经营人势必诉诸法律寻求救济，到那时，一连串无休止的诉讼将在所难免，更多的司法资源会被消耗殆尽，社会的和谐与安定将饱受威胁。
法院判决：
完全采纳了杜冠华律师的代理意见：法院认为丁某称王先生将房屋转租要求解除与王先生的租赁合同，但其提交的证据不足，事实不清，且王先生已将2013年度的租金足额支付给丁某，故对丁某要求解除合同、返还房屋、支付违约金的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告丁某的诉讼请求。
