孙志x诉孙x平房屋买卖合同纠纷案

南京市鼓楼区人民法院

民事判决书


(2013)鼓民初字第4958号

　　原告孙志x。

　　被告孙x平。

　　委托代理人张x，江苏xx律师事务所律师。

　　委托代理人费x（系孙x平之子）。

　　第三人南京鼓楼房产经营有限公司。

　　委托代理人蒋x。

　　原告孙志x诉被告孙太平、第三人南京市鼓楼区房产经营公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘春晓适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙志x、被告孙x平及其委托代理人张x、费x到庭参加诉讼。第三人南京鼓楼房产经营有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告孙志x诉称，2013年7月24日，原、被告在南京利众置业投资顾问有限公司居间下签订了《房屋买卖居间协议》。合同约定原告孙志x购买被告孙x平承租的位于本市五佰村39幢107室房屋（以下简称五佰村房屋），合同总价为400000元，定金30000元，中介费用5000元由原告孙志x负担。合同签订后，原告孙志x向被告孙x平支付了定金30000元，并已支付南京利众置业投资顾问有限公司佣金2000元。合同签订时，被告孙x平表示他有第二住所，符合公有住房买卖的条件。2013年7月25日，被告孙x平联系中介称房子卖错了，房款少算了，要求原告孙志x另行支付20000元，遭到原告的拒绝。此后，双方再次就购房进行了协商，仍然未能达成一致。被告孙x平在签订合同后要求涨价，违反了合同约定，造成了事实上的违约。现原告诉至法院，请求判令：1、被告孙x平双倍返还定金30000元；2、被告孙x平赔偿佣金损失2000元；3、诉讼费用由被告承担。

　　被告孙x平辩称，原、被告及中介方南京利众置业投资顾问有限公司签订了《房屋买卖居间协议》，该协议系三方协议，原告孙志x仅将卖房人孙x平列为被告，而不起诉中介方，且还向孙x平主张中介费用，可知原告孙志x与中介方南京利众置业投资顾问有限公司恶意串通。2013年7月24日签订的《房屋买卖居间协议》不能履行的原因在于该协议不符合相关的政策法规，是无效协议。根据《南京市公有住房承租权有偿转让实施细则》的规定，有房屋租赁、使用纠纷的以及转让后家庭人均住房使用面积低于8平方米的公有住房承租权不得转让。诉争的五佰村房屋虽登记在被告孙太平名下，但其前妻费书华也对该房屋有使用权，被告孙x平未征得费书华的同意与原告签订的房屋买卖协议无效。且被告孙x平除了诉争的五佰村房屋外无第二居所，房屋出卖后被告无处居住，也不符合《南京市公有住房承租权有偿转让实施细则》规定的转让条件。综上，被告孙x平没有过失，也不存在违约，双方不能继续履行房屋买卖居间协议系客观情况所致，被告孙x平同意返还定金30000元，请求法院驳回原告孙志x的其他诉讼请求。

　　第三人南京鼓楼房产经营有限公司述称，原、被告之间的房屋买卖并未向第三人申请，双方现因房屋买卖发生纠纷，与第三人无关。如果五佰村房屋要买卖，第三人将按照《南京市公有住房承租权有偿转让实施细则》的规定对公有住房承租权的转让进行审核，符合该实施细则规定的，就予以办理转让手续，不符合的，则不予办理。

　　经审理查明，2013年7月24日，原、被告及南京利众置业投资顾问有限公司签订《房屋买卖居间协议》。协议约定被告孙x平将其承租的公有住房五佰村房屋出售给原告孙志x，双方约定的房屋总价为400000元，其中包括定金30000元，中介服务费5000元由原告孙志霞承担。合同签订当天，原告孙志x向被告孙x平支付了定金30000元，并支付南京利众置业投资顾问有限公司佣金2000元。2013年7月25日，被告孙x平、其前妻费书华及其子费x提出不同意继续履行房屋买卖协议，买卖双方就此发生纠纷。

　　2009年8月10日，被告孙太平与费书华协议离婚，离婚协议书中双方约定五佰村房屋双方各一半（每人一间）。庭审中，被告孙x平称其与费书华离婚协议的情况未告知原告及中介方，原因是原告及中介方未询问。

　　《南京市公有住房承租权有偿转让实施细则》第七条规定：“有下列情况之一的，公有住房承租权不得转让：……（二）由房屋租赁、使用纠纷的；……（五）转让后，家庭人均住房使用面积低于8平方米的……”。

　　以上事实，有房屋买卖居间协议、租赁合约、收据、离婚证、离婚协议书及当事人陈述等证据在卷，足以认定，本院予以确认。

　　本院认为，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，原、被告签订了《房屋买卖居间协议》，被告孙x平将其承租的公有住房出卖给原告孙志x，此系双方真实意思表示，且协议内容不违背法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。被告孙x平辩称其前妻对该房亦有使用权，以及第三人鼓楼房产经营公司不同意其出售行为，故其出售该房为无权处分，签订的房屋买卖协议也应属无效。对此，本院认为，在买卖合同法律关系中，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。因此，即使被告孙x平对诉争的五佰村房屋无处分权，其与原告孙志x签订的房屋买卖居间协议的合同效力仍为有效。被告孙x平辩称其转让五佰村房屋不符合《南京市公有住房承租权有偿转让实施细则》的规定，五佰村房屋有使用纠纷，且转让人无第二处住所，故转让协议无效。对此，本院认为，被告孙太平辩称房屋买卖协议无效依据的相关规定并非法律、行政法规，且原、被告关于出售被告承租的公有住房的约定也不违反法律、行政法规有关效力性的强制性规定，故依法应认定原、被告之间的约定合法有效。

　　原、被告之间签订的房屋买卖居间协议既是合法有效，双方即应按照协议约定履行各自的权利义务。因出卖人未取得处分权导致合同不能继续履行的，买受人可要求出卖人承担违约责任。被告孙x平在协议签订后以其前妻对该房有权利，以及出卖后无处居住等理由提出不再出卖诉争房屋，违背了协议约定。而其关于第三人鼓楼房产经营公司不同意其出售，合同无法继续履行应予解除的理由，也系其作为出卖人未取得处分权所致，仍应对原告孙志x承担违约责任。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，原告孙志x选择适用定金条款，即收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。故，被告孙x平应向原告孙志x双倍返还定金60000元。

　　至于原告孙志x关于被告应向其支付2000元中介费用的主张。因该2000元中介费系原告为履行房屋买卖合同而支出的费用，可视为因被告违约给原告造成的损失。因被告应承担的双倍定金返还责任足以弥补原告的该部分损失，故本院对原告主张的2000元中介费损失部分不再支持。

　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：

　　一、被告孙x平于本判决书生效之日起十日内给付原告孙志x60000元；

　　二、驳回原告孙志x的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费1540元，因适用简易程序，减半收取770元，由原告孙志x负担50元，被告孙x平负担720元。（诉讼费已由原告孙志x预交，被告孙x平在给付上述判决款项时加付此款）

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
代理审判员　　刘 春 晓
二 ○ 一 三 年 九 月 二 十 三 日
见习书记员　　宋 文 天