（2012）东二法民一初字第2330号原告张岩山诉被告刘卓平、刘见娣租赁合同纠纷一案民 事 判 决 书
广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2012）东二法民一初字第2330号 原告：张岩山，男，汉族，住湖南省洞口县。委托代理人：肖武宁，广东可园律师事务所律师。委托代理人：谭信勇，广东可园律师事务所辅助人员。被告：刘卓平，男，汉族，住广东省东莞市。被告：刘见娣，女，汉族，住广东省东莞市。两被告的共同委托代理人：孙福俊，广东泰旭律师事务所律师。原告张岩山诉被告刘卓平、刘见娣租赁合同纠纷一案，本院于2012年4月26日受理后，依法由审判员胡植彬适用简易程序独任审判，于2012年6月6日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人肖武宁，两被告的共同委托代理人孙福俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张岩山诉称：原告于2003年10月28日承租两被告位于东莞市大岭山镇油古岭村七队房屋的第二层至第五层，合同期自2003年11月1日起至2011年11月1日止。2011年2月1日，两被告向原告借款10000元，同时承诺将双方合同续签至2015年2月1日，合同期内每月租金为1300元。2011年10月，两被告违反双方续签合同的约定，称双方租赁合同已到期，要求原告终止合同，并将所有物品搬出房屋外，原告予以拒绝。两被告遂强行将原告的物品搬出并丢弃于屋外，将原告赶出出租屋外，并拒绝给予原告任何赔偿，故原告起诉至法院，请求判令：1.解除原告与两被告之间的租赁合同；2.两被告连带赔偿原告装修损失50040元；3.两被告连带赔偿原告财产损失32010元；4.本案诉讼费用由两被告承担。被告刘卓平、刘见娣辩称：一、原、被告双方之间的租赁合同已于2011年11月1日期满终止。2011年10月份的租金及水电费已经用原告所交的押金予以抵偿；二、原告提供的借条不能作为判案依据。借条中注明“二?一五年”，是由“二?一二年”改动而来。借条上只有被告刘见娣的签名，没有被告刘卓平的签名，证明被告刘卓平对借款一事并不知情；三、原告请求的装修损失没有法律依据。原告对涉案房屋进行装修是为了履行涉案租赁合同，该装修费属于原告自身的经营成本；四、原告请求的财产损失没有法律依据。租赁合同期限届满后，原告拒不搬出房屋。两被告于2011年11月5日在大岭山镇大岭村新莞人服务管理站工作人员的见证下雇请他人将原告在涉案房屋内的物品搬出，在搬出的过程中并未损坏原告的物品，原告随后也自行将物品搬走，不存在财产损失。经审理查明：原告与两被告于2003年10月28日签订一份租赁合同。合同约定两被告将大岭山油古岭村七队自建楼房第二层至第五层出租给原告。合同第1条约定：涉案房屋的租金为3200元/月，原告于每月1日至10日内缴清当月租金。合同第2条约定：原告交押金3200元给两被告，两被告提供一个月的招租期。合同第3条约定：租赁期限从2003年11月1日起至2011年11月1日止。合同第5条约定：经两被告同意，原告可中途转让。合同第12条约定：经两被告同意，原告可在涉案租赁房屋隔房或搭棚。另外，合同还对水电费、卫生费的缴纳、租赁房屋治安秩序做了明确的约定。又查明，原告主张两被告于2011年2月1日向其借款10000元，并承诺将双方租赁合同期限延长至2015年2月1日止，同时将租金降为1300元/月。2011年11月5日，两被告强行将原告赶出涉案租赁房屋，并将原告在涉案租赁房屋内的物品搬出来丢在屋外，导致原告蒙受巨大损失，对此，原告提交一份借条、告示、照片予以证明。两被告对借款一事予以确认，但其主张借款已经还清；对双方将租赁期限延长至2015年2月1日的主张不予确认，两被告称借条中“二?一五年”有明显的改动痕迹，是从“二?一二年”改动而来，而且借条没有原件。两被告主张涉案租赁合同期限届满后，原告不肯搬出涉案租赁房屋，两被告在大岭山镇大岭村新莞人服务管理站工作人员的见证下雇请他人将原告在涉案房屋内的物品搬出，在搬出的过程中并未损坏原告的物品，原告随后也自行将物品搬走。对此，两被告提交一份情况说明予以佐证。原告确认借款10000元已还清，并主张借条上的时间改动是经过被告刘见娣同意。借条没有原件的原因是借款还清后原告将借条还给两被告。原告还称其没有搬走被强行搬出的物品，该物品而是被村委会打扫卫生的人清走。两被告对借条原件已归还不予确认。又查明，原告经两被告的同意，曾对涉案房屋进行装修，具体包括将涉案房屋的第二层至第五层中每一层的空间间隔为七个房间，在屋顶上搭建一个铁皮棚，建了十八个厕所以及安装排粪管。原告请求两被告赔偿上述装修的损失。对此，原告提供合同书、结账单、收据予以证明。两被告对合同书及结账单中反映原告改建的内容予以确认，但对其显示的单价以及收据不予确认。两被告主张至今仍然保留的部分只有房屋隔墙、排粪管、厕所和铁皮房屋，而仍然使用的部分只有房屋隔墙、排粪管和厕所。再查明，直至法庭辩论终结前，两被告没有取得涉案租赁房屋的建设工程规划许可证。以上事实，有原告提供的合同书、借条（复印件）、合同书、结帐单、收据、损坏物品清单、告示、照片，两被告提交的情况说明以及庭审笔录、谈话笔录附卷为证。本院认为：两被告在一审法庭辩论终结前均未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。案涉的租赁物未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，两被告将案涉租赁物出租给原告，原、被告之间签订的合同书应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效，因合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案的争议焦点为：原告主张的装修损失和财产损失是否合法有据。关于装修损失的问题。两被告将不符合交付条件的房屋出租给原告使用，原告签订合同时未尽到谨慎审查义务，双方均存在过错。对合同无效造成的损失，原、被告双方应各自承担50%的责任。原告主张存在装修损失，但未能提供有效证据予以证明。经本院释明，原告又未申请就装修项目的价值进行评估，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原告应就装修损失承担举证不能的不利后果。对于原告要求两被告承担装修损失的诉讼请求，本院不予支持。关于财产损失的问题。原告主张两被告强行将原告在涉案租赁房屋内的物品搬出丢在屋外，导致原告遭受财产损失，但从大岭山镇大岭村新莞人服务管理站出具的情况说明来看，两被告在该站的工作人员见证下把原告的物品搬出屋外，在搬运过程中，没有损坏原告的物品，而原告随后自行搬走。虽然原告主张其没有搬走上述物品，而是被村委会的打扫卫生的人清走，但未能提供有效证据予以证明。退一步说，即使上述物品是被村委会的打扫卫生的人清走，原告应当向直接侵权人主张，与两被告没有关系。因此，对于原告要求两被告连带赔偿原告的财产损失的诉讼请求，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条的规定，判决如下：驳回原告张岩山的全部诉讼请求。本案受理费926元，由原告张岩山承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。 审 判 员 胡植彬 二0一二年七月二十日 书 记 员 陈柱良 附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十八条 合同无效，因合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第九条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百二十八条 法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
