强制拍卖中保护优先购买权的程序
强制拍卖中保护优先购买权的程序 根据《拍卖规定》第十四条和第十六条的规定，法院强制拍卖中，对于 优先购买权的保护须遵循如下程序：
拍卖通知
人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通 知当事人和已知的拘保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到 场，且拍卖通知中要载明拍卖的时间、地点、拍卖原因、拍卖保证金数额、交 纳拍卖款的期限等内容，以便于优先购买权人决定是否参与竞买。对于法院尚 未知悉的优先购买权人，法院应当在拍卖公告中一并告知优先购买权人参与竞 买的权利，以及不登记竞买将丧失其优先购买权的法律后果。这里需要注意的 是，拍卖通知的时间不受民法规定的限制。《民通意见》第一百一十八条规 定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件 下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法 院宣告该房屋买卖无效。”《合同法》第二百三十条仅要求在出卖前合理期限 内通知优先购买权人。应当指出，在司法拍卖程序中，人民法院不受民法上规 定的通知时间的限制，也不受当事人双方约定的通知时间的限制。只要拍卖通 知符合拍卖规定第十四条即可。
竞买登记、交纳竞买保证金、拍卖日到场
优先购买权人须按照拍卖通知或者拍卖公告的要求，与其他竞买人一样进 行竞买登记，交纳竞买保证金，在拍卖日到场参加竞拍。未按规定登记竞买、 交纳竞买保证金的，视为放弃优先购买权。另外，《拍卖规定》第十四条规定 “优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权”。
举牌应价
出现了最髙应价时，优先购买权人在拍卖师高呼三次结束前举牌应价，且 该最高价达到本次拍卖保留价以上的，就以该应价拍卖成交给优先购买权人。 “如有更髙应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人”。
顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的处理
顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的，拍卖司法解释规定“以 抽签方式决定买受人”。执行实践中也有采用继续加价拍卖的办法，由多个优 先购买权人为竞买人、以现有的出价为起拍价，让多个优先购买权人继续竞 拍，价高者得。但《拍卖规定》没有采纳这种做法。如果多个优先购买权人 顺序不同的，那么应当由顺序在先的优先购买权人作为买受人。比如共有人与 承租人对于拍卖物都享有优先购买权时，共有人基于物权而产生的优先购买 权，在物权效力上优先于承租人基T债权而产生的优先购买权。
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(一）査封的房屋进入拍卖的条件
最高人民法院发布的《关于人民法院民事执行中査封、扣押、冻结财产的 规定》中，“对被执行人及其所扶养家属生活必需的居住房屋，人民法院可以查 封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”但后来，最高人民法院又发布了《关于人民 法院执行设定抵押的房屋的规定》，规定的主要内容是：对于被执行人所有的已 经依法设定抵押的房屋，法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍 卖、变卖或者抵债。但法院应当给被执行人6个月的期限，在此期限内，不得强 制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。宽限期届满后，被执行人仍未迁出的， 法院可以强制其迁出。对于被执行人无法自行解决居住问题的，由申请执行人为 其提供临时住房，被执行人应当交付租金，租金从房屋拍卖款中扣除。
(二）登记名义人与实际权利人不一致
我国商品流通领域里的某些限制和财产管理中的某些疏忽，导致登记的财 产权属很难定。处理此类问题，应该分不同情况不同对待。一种情况是，被执 行人占有、使用的房地产登记在案外第三人名下。此时，为了维护国家房地产 登记的公信力，在执行程序中，人民法院一般不能直接裁判权属争议。如果申 请执行人认为登记虚假，一般有三种救济渠道，一是向有关登记机构反映，请 求撤销该登记；二是依据合同法中的撤销权诉讼，通过民事审判撤销案外第三 人的虚假登记行为；三是通过提起行政诉讼，撤销登记机构的登记行政行为。 如果人民法院发现登记为虚假，则只能建议登记机构撤销虚假登记。原登记被 撤销后，要恢复为被执行人登记，此后，人民法院方可采取查封措施。但是， 如果登记名义人明确承认其并非实际权利人且书面认可登记在其名下的房地产 实际属于被执行人时，为了提髙执行效率，节省司法资源，执行法院也可以直 接采取查封措施。《关于人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若 干问题的通知》（以下简称《通知》）第七条对此已予以明确。另一种情况是, 被执行人通过继承、判决和执行等合法途径已经得到了房地产的占有权，但还 没有进行物权变动登记的，此时可依《通知》第八条规定，应当先由登记机 构办理过户登记后，人民法院才能查封。另外，在实践中，还经常遇到的一种 情况是：登记在被执行人名下的财产，并非属于被执行人所有，但按《通知》 第五条规定，人民法院仍可对该财产进行查封。如果案外人占有、使用该财产 并主张所有权的，该如何处理，本《通知》未作规定。在执行实践中出现这 种情形，可依据我国民事诉讼法适用意见的有关规定，由案外人提出执行异 议，人民法院受理执行异议，应当予以认真审査，及时依法纠正执行错误。
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(三）房与地的归属不统一
目前，我国尚没有建立统一登记制度，除北京、上海、重庆等直辖市的房 屋和土地由同一个登记机关进行登记外，绝大部分省、市、区的房屋和土地的 登记分别由不同的登记机关进行登记，分散的登记制度带来了很多弊端，土地 使用权和其上的房屋所有权被登记在不同的主体名下，便是弊端之一。人民法 院在执行程序中碰到这种情况时，如何处理颇为棘手。《通知》第六条对此采 取了尊重历史事实的态度，因为这种不正常的现象是国家公权分权不尽合理、 权利交叉运行造成的，不可能由人民法院在执行程序中解决。如果房屋所有权 人和土地使用权人是同一的，则人民法院在査封时必须同时查封，在变价处理 时，则必须坚持“房随地走”或者“地随房走”的原则。如果土地使用权和 房屋所有权归属不一致的，则只能对被执行人名下的土地使用权或者房屋所有 权进行查封和变价。当然，这里同时存在着将相应的房屋所有权或者土地使用 权登记在案外人名下的情况，这并不是绝对地排斥人民法院的查封，凡具有相 应条件的，仍可依《通知》第七条的规定处理。
(四）不动产所有权的移转
不动产权属登记是物权变动的权属生效要件或是对抗第三人的要件，理论 界争议颇多。如采前者，则不动产不经物权移转登记不生物权变动的后果；如 采后者，则是否登记并不影响物权变动，只是未经登记不能对抗第三人。应当 说对抗要件说更具有合理性，但由于此种观点不为登记部门所认可，且我国房 地产之物权登记主义仍为主流观点，故《通知》第二十七条对两种观点进行 了折衷。即原则上人民法院所作出的土地使用权和房屋所有权转移的裁定虽然 一经送达权利受让人即发生法律效力，但仅赋予当事人以登记请求权，只有经 登记后方产生物权变动的效果；同时，作为折衷，当事人一旦进行登记，其物 权变动的日期并非从登记之日起算，而是从人民法院所作出的权属转移裁定生 效之日起计算。这一折衷处理是执行程序强化司法权威的重要体现。
(五）关于房地产权属的确认
《通知》第五条第一款规定：“人民法院查封时，土地、.房屋权属的确认 以国土资源、房地产管理部门的登i己或者出具的权属证明为准。权属证明与权 属登记不一致的以权属登记为准。”之所以这样规定，是考虑到执行程序中， 在确认不动产权属是否属于被执行人时，应当相信并且维护国家登记的公信 力，执行程序中一般不宜直接否认登记机构的登记行为。
在执行实践中，有些登记机构认为，登记管理机关是确认不动产权属于唯 一部门，人民法院无权确认不动产的权属，并因而不为人民法院确认不动产权 属的判决书或者调解书所涉及的实际权利人办理过户手续。当事人之间发生产权争议，从而起诉到人民法院，人民法院对争议权属进行确认，正是人民法院 行使审判权、解决民事纠纷的一种方式，是“司法最终解决”原则的应有之 功。为了澄清这种认识，《通知》第五条第二款规定“在执行人民法院确认土 地、房屋权属的生效法律文书时，应当按照人民法院生效法律文书所确认的权 利人办理土地、房屋权属变更、转移登记手续。”这是一项很重要的突破。由 此而深入探索，我国建立判决优先权便有了基础。可以设想，在法治不久之将 来，人民法院制作的生效法律文书确认债权人享有债务人房地产权属的，可不 经申请执行而首先到国土资源、房地产管理部门申请权属登记，从而优先获得 就该房地产受偿的权利，可使司法审判权威得以充分体现。
