违反国家强制性规定，买卖农村私有住房的合同无效
违反国家强制性规定，买卖农村私有住房的合同无效
【案情】南京赵老太太与大儿子王某在农村建有楼房六间，其中有两间平 房属赵老太太所有，1999年赵老太太搬到城里小儿子家居住，农村的房子就 由大儿子王某居住。2000年，从安徽来南京的吴老汉想在这里买房安家，经 人介绍找到了王某。双方经过商议，王某将所有的房屋作价3. 5万元卖给吴老 汉。双方签订协议的时候，吴老汉曾提出让王某通知赵老太太到场。但王某称 母亲年事已高，全由他代理，并在协议上盖上了赵老太太的私章，当时，左邻 右舍及生产队代表也在双方的房屋买卖协议上签字作证，同时，吴老汉也及时 付给王某3.5万元。因为吴老汉是安徽农民，不能在南京市农村购买房屋，为
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了办理房屋过户手续，王某咨询了有关人士后想了一个主意，即赵老太太和王 某将房屋以赠与的方式转给了吴老汉。双方随后办理了公证。
2004年清明节，赵老太太回家上坟的时候无意得知自己的房屋被大儿子 私下卖掉后气愤不已，于是起诉到法院，要求判定儿子与吴老汉的买卖行为无 效，希望要回属于自己的房子。
【审判】
案件审理中，吴老汉表示，自己与王某的买卖行为都是合法的，合同上也 盖上了赵老太太的私章，又有见证人在场，房屋是属于自己的。而且自己已经 住了 5年，坚决不同意退房。
法院经审理后判决，王某与吴老汉签订的卖房协议和赠与合同均属无效， 但同样也驳回赵老太太要求返还房屋的诉讼。
【评析】
这是一起涉及农村私房买卖的纠纷。本案涉及到以下两个问题：
一、本案中王某的卖房行为是否构成表见代理
表见代理是指代理人虽无代理权，但有可以使相对人相信其有代理权的事 由，因而法律强使本人（名义上的被代理人）对于无过失的相对人承担被代 理人责任的一种特殊的无权代理。作为一种无权代理，由于代理权表象的存 在，并引起了善意第三人的信赖，对善意第三人的利益保护就涉及到了交易安 全的问题。对于我国《民法通则》是否存在表见代理制度，学者争论不一。 持肯定说的学者依据民法第六十六条第一、四款，第六十五条第三款的规定， 认为我国存在表见代理制度；而持否定说的学者认为以上各条款都不是实际意 义上的表见代理。但无论如何，我国合同法确认了表见代理制度，即《合同 法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超跃代理权或者代理权终止后以 被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为 有效。”
根据合同法的原理，构成表见代理需要具备以下几个要件：①代理人的代 理属于无权代理。表见代理本质上属于是无权代理，因此代理人应该属于没有 代理权、超跃层代理权或代理权终止后仍进行的代理行为。②代理人具有被授 权的表象。无权代理之所以可以成为表见代理，关键就在于代理人具有被授权 的表象，如特殊的关系、本人的口头表示，甚至借用的合同章等。③相对人为 善意且无过失。相对人明知代理人无代理权或者相对人与代理人串通，均不构 成表见代理。据有关资料表明，在制定我国《合同法》的征求意见稿中，表 见代理的定义是“在无权代理的情况下，如果善意相对人有理由……”，但在 合同法正式颁布时，却删除了 “善意” 一词。但这并不表示法律允许表见代
314 理中的相对人是恶意的或者明知的，之所以删除“善意”是因为法律没有专 门规定相对人为善意的必要，即如果相对人与代理人有串通行为，那么即便依 据有权代理制度，该代理仍是无效的；如果相对人明知是无代理权，那么他就 不是“相信”有代理权而是“确知”无代理权，显然也不构成表见代理。 ④被代理人在裁判前对无权代理行为不追认。表见代理是在被代理人对无权代 理行为不认可的情况下产生的。无代理权人的代理行为在被认定为表见代理前， 首先构成无权代理，如果被代理人在代理行为发生后，对该无权代理行为进行追 认，那么自然构成有权代理，没有必要浪费法律资源再审查其是否构成表见代 理。⑤符合代理的生效要件。表见代理是有效代理，就必然要具备代理的其他生 效要件，如标的物必需确定、可能和合法以及当事人须有相应的行为能力等。
就本案而言，王某出卖房屋的行为是有效的，因为虽然王某处分了属于 其母亲的部分财产，但是合同上盖有其母亲的私章，构成表见代理，吴老汉 有理由相信赵老太太是知道的。因此，法院也正是考虑了这一点，才驳回了 赵老太太要回房屋的起诉。
二、合同内容违法，合同无效
我国《合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。但 合同成立并非等于合同生效，因为只有依法成立的合同才能生效。一般而言， 合同的生效要件包括：主体合格、合同当事人意思表示真实、合同不违反法律 或社会公共利益以及合同的内容必须确定或可能四个要件。
就本案而言，导致合同无效的原因正是因为合同的内容违反了我国的法 律。根据我国《土地管理法》的有关规定，农村土地属于农民集体所有，一 户村民只能拥有一处宅基地。本案中，吴老汉作为安徽农民是不能在南京市农 村购买房屋的。这一点，双方当事人显然是明知的，也正因此才故意以赠与合 同的假象来掩盖非法的房屋买卖合同。由此可知，吴老汉与王某的买房协议违 反了土地管理法的强制性规定，属于无效协议。同样，两人签订的赠与合同不 仅不是双方真实的意思表示，也违反了法律的强制性规定，也属无效合同。但 是法官考虑到，房屋交付已经长达五年之久，成为吴老汉赖以生存的场所，为 保护交易的公平，赵老太太要求返还房屋的要求也没有得到支持。
笔者认为，为了稳定交易安全，理论上和实践中大家的共识是，不轻易认 定合同无效。
