前夫盗用有关资料出卖前妻房屋，法院判决房管局登记行为无效
前夫盗用有关资料出卖前妻房屋，法院判决房管局登记行为无效 【案情】原告王某与前夫常某于2001年2月20日协议离婚。同年3月29 曰，常某未经原告同意，利用其在离婚时隐藏的原告的身份证和房屋产权证, 请人冒名顶替，擅自以原告名义与汪某签定了房屋买卖协议，将原告受赠取得 的一套房屋出售给汪某。被告某市房地产管理局根据常某提交的房屋产权证、 身份证以及常某请人以原告名义与汪某订立的房屋买卖协议以及同年8月7日 该市某旅行社出具的常某与原告系夫妻关系、某商贸有限公司出具的原告系该 单位职工（原告实为某局职工）的书面证明，于2001年8月8日对房屋买卖 进行了鉴证，并于同日在申请日期为2000年8月1日的汪某房屋所有权登记 300 申请审批表上签署了同意发证和进行了颁证。汪某取得房屋的所有权证后，又 于2003年9月将该房屋卖给陈某。
2000年10月，原告得知其房屋所有权发生转移后，于同年12月向法院提 起行政诉讼。要求法院撤销被告市房地产管理局颁发给汪某的房屋产权证书。
被告市房地产管理局辩称：我局依据当事人对其房屋进行转移登记,该具 体行政行为适用法律正确，程序合法，手续完备。由于2003年9月讼争的房 屋已由汪某卖给了陈某，汪某的房屋产权证书已按规定收回并注销，同时原告 起诉已超过诉讼时效，要求驳回原告的诉讼请求。
【审判】
庭审中，由于被告答辩称讼争的房屋已由汪某卖给了陈某，汪某的房屋产 权证书已按规定收回并注销，合议庭当庭对原告进行了释明。原告当庭变更诉 讼请求要求法院确认被告将王某的房屋产权转移登记到汪某名下的具体行政行
为违法。
法院审理认为：被告市房地产管理局属于《中华人民共和国城市房地产 管理法》规定的房地产变更登记的管理机关，有权对本辖区内的房地产转让 或变更进行核准登记并颁发权属证书。原告王某作为被告予以房屋转移登记的 行政相对人，有权对被告的转移登记的具体行政行为提起诉讼，且在诉讼时效 期内。被告对提交房屋登记申请的当事人提交的证据疏于形式上的审査，导致 虚假申报的房屋买卖申请得到登记，该具体行政行为无效。依照《最高人民 法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条 第二款第（三）项的规定，判决确认被告市房地产管理局将原告王某的房产 转移登记至汪某名下的具体行政行为无效。
【评析】
本案涉及以下四方面的问题：
一、前夫常某是否有权在原告不知情的情况下处理原告王某的房屋
在房屋买卖中，除了要符合主体合格、内容合法、当事人意思表示一致以 及标的物合法这四个要件外，对于以下几种特殊情况下的私房买卖还有特殊规 定。其中，本案就涉及到夫妻共有财产的处分。共有房屋是指由两个或两个以 上的人共同享有所有权的房屋。我国《城市私有房屋管理条例》规定：“房屋 所有人出卖共有房屋需提交共有人同意的证明书。在同等的条件下，共有人有 优先购买权。”因此，在私房为共有房屋时，出售方应提交共有人同意出售的 证明书。按份共有人可自行出售属于其自有份额房屋；共同共有人在出售房屋 时，在同等条件下，共有人有优先购买的权利。另外，在出售共有房产时，出 售者应当将出售的意图通知其他共有人，并说明出售的价格和其他条件，其他
301
共有人如放弃优先购买权，或者不按约定的期限和条件购买的，原出售者有权 将自己份额的房屋出售给仟何人。
由此可见，本案中，前夫常某无权在原告不知情的情况下处分其房屋的。
二、被告在进行房地产权属登记时是否尽到了必要的合理的审査义务
从行政行为的属性看，房屋登记行为是一种行政确认行为，房屋登记管理 机关对当事人申请登记的资料负有审査的义务，而且是形式审查的义务。这是 因为：①相关的法律法规没有明确规定房产登记机关需要对申请材料做实质审 查，而基本都规定的是对申请登记材料的齐全、完备作审查。建设部《城市 房屋权属登记管理办法》第十七条规定：“因房屋买卖、交换、赠与、继承、 划拨等原因申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协 议、证明等文件。”可见，房产登记机关只是做形式审查，即只要材料齐全， 形式上没有瑕疵，即可办理转移登记，并没有规定房产登记机关应作实质审 查。②房屋登记行为只是对申请人现有房产权属状态的认可和证明，是一种公 示行为，而不是对相对人和第三人之间的特定权利的确权或裁决，其本身并不 直接使申请人获得权利。③房屋登记所确认的权利只是推定权利，并未真正剥 夺权利人反驳的机会。当然，房屋登记管理机关的这种形式审查并非一般意义 上的程序审查，它要求登记机关必须对申请人提交的文件材料按照法律法规的 规定一一对照，审查是否齐全，审查每份证明材料是否符合法定形式，审查其 内容是否符合法律要素的要求，只有符合这些条件，才能予以登记。同时，我 国《城市房地产转让管理规定》第七条第（二）项规定?? “房地产转让当事人 在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转 让合同等有关文件向房地产管理部门提出申请”，第十一条规定：“房屋权属 登记由权利人申请”，第十二条规定：“权利人可以委托代理人申请房屋权属 登记，代理人申清登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向 登记机关提交权利人的书面委托书”。
本案中，被告房地产管理局没有尽到义务。首先，从原告的举证来看，申 请卖房的时间是2000年8月1日，而《房屋买卖协议》'签订的时间是2001年 3月29 H，换句话说，被告是在没有《房屋买卖协议》的情况下受理的申请; 其次，既然权利人王某提交了合法的身份证明“居民身份证”复印件,那么, 到登记机关就应当对前来办理相关手续的“权利人王某”进行身份核对，看 是否是合法身份证明中记载的权利人王某。总之，被告没有尽到必要的合理的 审查义务。
三、原告的起诉是否超过了诉讼时效
《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解 释》第四十二条规定：公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体 行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之曰起 计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政 行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。
本案中，被告不能举出原告知道被告作出了注销原告房产证的具体行政行 为的证据，因此，本案原告的起诉没有超过诉讼时效。
四、关于原告的诉讼请求与法官的释明权
释明权是指在诉讼中，当事人主张或陈述不明确、不充分，或者有不当 的诉讼主张和陈述，或者他所举证的证据材料不够而误认为足够了，在这些 情况下，法官对当事人进行发问、提醒，启发当事人把不明确的予以澄淸， 把不足的予以补足，把不当的予以排除、修正。释明权是法官的一种诉讼行 为，法官实施这种诉讼行为的对象是当事人，目的是引导诉讼的有序进行， 实现诉讼效率与公正。最高人民法院《关于行政诉讼证据若千问题的规定》 第八条规定：人民法院向当事人送达受理案件通知书或者应诉通知书时，应 当告知其举证范围、举证期限和逾期提供证据的法律后果，并告知因正当事 由不能按期提供证据时应当提出延期提供证据的申请。该条规定了行政诉讼 中法官对当事人举证的释明权。根据该规定，行政诉讼中，法官行使举证释 明权的范围有：一是举证范围；二是举证期限；三是逾期提供证据的法律后 果；四是因正当事由不能按期提供证据时应当提出延期提供证据的申请。那 么，法官行使释明权时是否只能局限于上述四个方面呢？这就要从司法解释 规定释明权的n的来看了。法官行使释明权的目的是引导诉讼的有序进行， 实现诉讼效率与公正。
本案中，原告起诉时的诉讼请求是请求法院判令被告注销房产证。而实 际上被告对该房产证早已注销。也就是说，原告的诉讼请求被告早已实施， 勿需法院判令被告实施。此时，法官是否应当行使释明权呢？笔者认为，从 公正与效率的角度看，法官行使释明权有利于当事人及时正确的行使权利， 减轻当事人的讼累，符合设置释明权的目的。因此，合议庭及时行使释明 权，告知原告可以变更诉讼请求。原告及时将诉讼请求变更为请求法院确认 被告将原告的转移登记至汪某的具体行政行为违法。被告也同意原告变更诉 讼请求。
总之，就本案而言，由于被告未尽审査的义务，导致其作出的转移登记的 具体行政行为不符合成立的条件，不能产生相应的法律效力。因此，法院确认 被告作出的转移登记的具体行政行为无效合法合理。
