房屋重复出售时各购房者之间的利益冲突问题
房屋重复出售时各购房者之间的利益冲突问题
(一）部分合同已经登记，部分合词未登记，各购房消费者间权利冲突的
处理
我国《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售合同应当办理登记 备案手续。理论界倾向于将预售登记解释为“预告登记”，其效力为一种债权 的保全手段；司法审判部门采纳登记对抗原则，即预售登记具有对抗第三人的 效力，未登记合同的权利不能对抗已登记合同的权利。这里分两种情况：第一 种情况，各购房消费者均未人住，但有的合同已为登记，有的合同未登记，购 房消费者均起诉要求办理产权转移登记手续的，宜并案审理，根据合同登记的 248 对抗效力，优先保护已经登记的购房消费者，判令出卖人履行转移房屋产权给 登记购房消费者的义务；未经登记的购房消费者不宜列为诉讼第三人，但登记 购房消费者未交清的购房款，应由未登记购房消费者优先受偿。第二种情况， 如果购房人明知该房屋已经预售，而恶意签订买卖合同并办理登记的，根据民 法有关诚实信用和公序良俗的原理，恶意损害第三人利益的权利不受保护，其 登记合同的权利不能得到保护。未登记的购房消费者可以行使撤销权，请求撤 销登记合同，保护自己的合法权益，但应承担举证责任。
(二）合同均已登记，但房屋均未人住的，各购房消费者间权利冲突的
处理
根据相关法律、法规的规定，房屋买卖合同登记产生两方面的效力，一是 对出卖人就该标的房屋的处分权进行限制，二是产生公示公信力并对抗第三 人。既然房屋买卖合同已登记，而各购房消费者均未入住时，由于合同登记是 权利外观特征的标志，则应当根据登记的先后顺序确定顺位，即登记在先的权 利人应当相对于登记在后的权利人得到优先保护。如果各购房消费者均起诉请 求办理产权转移登记手续，应按照登记的先后顺位，判令出卖人履行转移所有 权给登记在先的购房消费者的义务。登记在后的购房消费者可以向出卖人主张 违约责任，并可就前登记购房消费者未交淸的购房款优先受偿。同样，应区分 善意登记与恶意登记的不同情况，体现恶意不受保护的诚实信用原则，维护交 易的安全。
(三）房屋已经人住，各购房消费者间权利冲突的处理
不动产房屋的权利外观特征是登记而非交付，这与动产不同。购房消费者 人住房屋的行为，表明出卖人已为交付（部分履行），消费者已为占有使用。 不同的立法对占有赋予了不同的效力，但占有具有准物权的效力是各国立法共 通的属性。在购房消费者占有使用该房屋与其他购房消费者发生权利冲突时， 首先应审查其行为是有权占有还是无权占有，无权占有不受法律保护。一般来 说，如果发生纠纷或起诉时，各购房消费者均未进行预售合同登记，而已有购 房消费者人住，且各购房消费者均起诉要求办理产权转移登记手续，由于出卖 人对房屋已为交付，人住购房消费者为有权占有，则应优先保护已人住的购房 消费者，判令出卖人履行转移产权给已人住购房人的义务。对其他未入住的购 房消费者，可判令因合同不能履行而解除合同，由出卖人承担违约责任，并可 就已入住购房消费者未交清的购房款优先受偿。如果合同未登记的购房消费者 巳人住，而与巳登记的购房消费者发生权利冲突时，尽管未登记合同的购房消 费者已占有使用该房屋，但由于不动产权利的外观特征是登记而非交付，未经 登记的权利不能对抗已经登记的权利，因此经登记的购房消费者应优先于已人 住但未登记的购房消费者受到保护。由于房屋人住的情况较为复杂，人民法院 不如政府相关职能部门熟悉情况，且处理不好容易引发社会矛盾，增加社会不 稳定因素，因此，在已有购房消费者实际入住的情况下，为争取最好的社会效 果，人民法院不宜就案办案，即使已登i己的购房消费者起诉请求保护其对争议 房屋的优先受偿权成立，也宜中止诉讼，建议政府有关部门进行协调后办理相 关手续。经政府部门努力协调仍不能解决的，由法院依照上述原则裁判。
(四）合同均未登i己、房屋均未入住的，购房消费者间权利冲突的处理
债权具有相对性和平等的顺序性，基于债权平等的原则，债权之间本无所 谓优先的问题，人民法院可判决出卖人向任何先起诉的买受人履行合同。但由 于同一标的房屋上只能存在一个所有权，不能由多个购房消费者对同一房屋分 别享有所有权，在各购房消费者均巳交付全部或者大部分房款，但均未办理合 同登记，且房屋均未入住时，购房消费者起诉请求办理产权登记手续的，原则 上应以诉讼的先后，结合合同有效成立的时间先后顺序为判断标准，就同一财 产对巳经起诉的当事人按照合同权利有效成立的先后顺序确定所有权归属。为 避免同一法院或不同法院就同一标的房屋分别判归不同购房消费者所有的尴尬 现象，确保审判的法律效果与社会效果的有机统一，对于各购房消费者分别起 诉的案件在同一法院的，宜按照一般共同诉讼合并审理，依据审理查明的事 实，依法判令被告履行转移房屋产权给最先成立合同的购房消费者的义务；案 件在不同法院的，能移送的尽量移送到同一法院合并审理。
