出卖的房屋拆迁补偿费丰厚，卖主借□未办理土地使用权主张 合同无效
出卖的房屋拆迁补偿费丰厚，卖主借□未办理土地使用权主张 合同无效
【案情】河南省李某拥有一套75平方米的住房一套，是以成本价在房改 中买到的，并领有私房所有权证和划拨土地使用权证。2003年李某将此房改
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房卖给了王某，并办理了房屋所有权过户手续。2005年该房确定被拆迁，开 发商给出的补偿价大大高于当初李某收取王某的房价。李某认为，自己卖出的 房屋是房改房，出卖时未经单位同意，且未办理土地变更登记，所以买卖不能 成立。李某要求确认买卖合同无效，自己应得拆迁补偿款。为此，双方发生 纠纷。
【审判】
法院经过审理后认为，李某和王某的房屋买卖合同系双方当事人的真实意 思表示，内容也不违反法律的有关强制性规定，合法有效。驳回李某请求确认 买卖合同无效的诉讼请求。同时，责令李某协助王某一个月内办理有关土地使 用权变更手续。、
【评析】
本案争议的焦点是房改房买卖合同的效力问题。
本案中，李某主张：房改房上市时，必须争取原产权单位同意，必须办理 土地过户手续，否则就是无效的；而王某认为，房管局既然为他办理了房屋产 权变更登记，就说明交易是合法的，合同应是有效的。
笔者认为，房改房在交易方面确实与商品房有所区别。一般来说，职工个 人取得房改房产权时支付的价款都不是房屋的市场价，而是标准价或者成本 价。职工以标准价取得的产权只有部分产权，与出售单位构成共有关系，以成 本价取得的产权是完全产权，房屋归职工个人所有。但在两种产权类型下，房 屋所占土地一般还都是划拨土地，即实际上职工个人在从单位购房时并没有缴 纳土地出让金。1999年出台的《河南省已购公有住房和经济适用住房上市交 易管理暂行办法》，标志着河南省大部分地区都放开了已售公房的交易市场。 该《办法》第八条规定，以成本价购买的公有住房和以标准价购买的公有住 房可以上市交易。第十条规定，已购公有住房上市交易时，房屋产权人应到房 地产交易市场办理上市确认和交易手续。办理手续时应持身份证明和房屋所有 权证，提供房屋产权共有人同意上市交易的书面意见，居民个人拥有部分产权 的住房，还应当提供原产权单位同意上市交易且在同等条件下保留或者放弃优 先购买权的书面意见。该《办法》还规定，已购公有住房上市交易，应缴纳 土地出让金或相当于土地出让金的价款，由土地管理部门负责办理土地使用权 转移登记。
本案中李某是以成本价购买的公房，因而其享有完全产权，所以他可以不 必征求单位的意见就可以自行决定申请交易。李某以未经单位同意为由否定交 易的效力，是没有根据的。但是，李某与王某间的交易也是有缺陷的，既没有 依法上缴土地出让金，也没有办理土地使用权变更登记。但是土地使用权变更
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登记与房屋所有权变更登记可以是分别进行的，没有变更土地使用权只能说明 王某没有取得土地权，并不因此否定房屋所有权变更的效力。所以李某与王某 签订的合同经过了房屋登记，是有效的，李某的房屋已转移为王某所有，李某 不能再享有拆迁补偿款。
房改房交易时没有按规定缴纳土地出让金和办理土地使用权转移登记是常 常为大家和政府部门忽视的环节。
