职工调离原单位后的房改房，没有特殊约定的房屋归自己
职工调离原单位后的房改房，没有特殊约定的房屋归自己
【案情】李某原系南京某研究所职工，在任期间，该所分配给李某住房一 套，后李某按照房改房政策购买了此套住房。后李某调离了工作，并将房改房 卖与吴某，所有手续办妥之后，吴某却发现该房已被研究所分与其在职的另一 职工蒋某，并已人住装修，吴某遂以侵权提出诉讼，要求研究所和蒋某交还此 房屋并赔偿损失。诉讼期间，该研究所又向李某和吴某提起诉讼，主张两人的 房屋买卖合同无效，无权处分房屋。一审法院认为两案相互关联，遂合并 审理。
【审判】
法院经审理后认为，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋 行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，研究所辩称李某离开单位 后，应将其名下的这套诉争住房产权通过回购的方式归还该所，但未能提供双 方办理回购、产权变更登记的相关证据，依据物权法定、物权公示原则，该研 究所对这套住房的处分系无权处分，其将房屋分配给蒋某使用的行为无效。而 吴某通过房产交易这一合法途径成为诉争房屋的所有权人，却因为研究所和蒋 某无效的分房行为不能行使产权人的权利，而造成该无效行为的过错在于该研 究所，对此，该所应对吴某的损失承担赔偿责任，包括其房屋出租可得利益, 按每月800元标准计算租金损失；而蒋某对诉争房屋添附的装潢能拆除的予以 拆除，不能拆除造成的损失，可另案向该研究所主张，蒋某使用诉争房屋期间
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的水、电费，应由蒋某自己承担。
【评析】
本案焦点之一是：该研究所是否仍有权处分该房屋？
研究所认为，根据该研究所内部制定的《人事管理办法》的规定，调离 所人员工作服务年限不满25年的，必须先交房后办手续，对职工自购房改房， 按照售房当年当地政府规定的售房价原价回购房改房方可调动。李某作为研究 所职工，在为单位工作了 23年后提出调离研究所，该所研究同意了其申请， 但同时要求李某按照《人事管理办法》的规定交回住房。2003年初，李某将 该套住房的两证交回研究所，实施了交房行为。基于此，研究所为李某办理了 调动手续。
李某辩称：本案的争议房屋是我的私有财产，我拥有合法的房屋产权证和 土地使用证，依法有权占有、使用、收益、处分该房屋，研究所不得以任何理 由侵占我的私有财产。就算单位内部通过了有关调离先退房的有关规定，但该 规定也无权处分李某的私有财产，该规定属无效。另外，李某辩称，他在申请 调离原工作单位时，根本不存在向研究所交房的情节，因旧的《房屋产权证》 和《土地使用证》遗失，后及时进行了补办，一切手续合法有效。
本案焦点之二是：李某与吴某的买卖合同是否有效？
研究所诉称，该所为李某办理了调动手续之后，将该房以房改房性质分配 给其他职工，而李某背着研究所将该住房出售给吴某，研究所并不知道李某和 吴某之间的房屋转卖行为，故请求法院判令两人签订的房屋买卖契约无效。
吴某辩称，他与李某签订的房地产买卖契约合法有效，并已支付了全部购 房款和相关的契税，且已申领了诉争房屋的新的所有权证和土地使用权证，因 此他已依法取得诉争房屋的所有权。而且，研究所在本案中的主体资格不适 格，该所无权主张此房屋买卖契约无效。
关于职工调离后单位所购房改房应否退回的问题，根据国务院《关于深 化城镇住房制度改革的决定》和已经出台的相关房改政策、法规中，对职工 辞职或调离时，所购房改房是否必须退回原单位并没有作明确规定。虽无明文 规定，但根据房改精神来看，职工在购买房改房时，如果单位并未与职工签订 工作年限等附加协议，那么职工就有权自主处置所购住房，包括带走和买卖， 单位无权以种种理由收回房子或附加条件。但如果单位在售房时与职工签订了 有关工作年限等方面的附加协议，那就得具体情况具体对待了。这一般分为两 种情况：一是所签订的附加协议若符合国家政策，并不违法，而且是双方自愿 签订的，那么就具有法律效力，双方都应当遵守和履行；二是所签的附加协议 若有悖于房改政策和有关法律法规的规定，或者违背一方真实意愿，那么就不
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具有法律效力，对双方没有约束力。
就本案而言，研究所内部制定的《人事管理办法》明文规定：“调离所人 员工作服务年限不满25年的，必须先交房后办手续，对职工自购房改房，按 照售房当年当地政府规定的售房价原价回购房改房方可调动”，但这些规定不 是双方当事人的自愿和真实意思表示，所以，该研究所主张收回房屋是不成 立的。笔者认为，首先，我国《宪法》第十三条第一款规定：‘‘公民的合法 的私有财产不受侵犯”，即表明自然人个人合法所有的生活资料和生产资料 非经法定程序不得由其他任何组织或个人剥夺，私有财产的所有权受国家法 律的严格保护。本案中，李某系诉争房屋的原所有权人，对房屋享有占有、 使用、收益、处分的权利，其自愿将房屋出售给吴某，双方签订的《房地产 买卖合同》合法有效；其次，该研究所内部职代会通过的《人事管理办法》 有权对单位内部人事任免、职务、职责等内容作出规定，该规定对职工具有 约束力，但无权对职工个人享有财产权作出限制，否则，该部分内容因侵犯 了公民的个人财产权而无效。
