签订阴阳两份合同避税，铤而走险以身试法
签订阴阳两份合同避税，铤而走险以身试法
【案情】2005年5月10日，陈先生委托北京某房产中介公司出售其位于 北京市海淀区的一个普通住宅小区，建筑面积为132平方米。据陈先生介绍， 购买时的价格每平方米为6100元人民币。该小区紧邻轻轨13号线知春路站， 10号地铁站于2008年北京奥运会前开通。2004年10月，他和妻子用三年多 辛苦积攒的钱首付20%购买了这套新商品房，但每月4000多元的还贷压力， 让他们打算将房子出手，另觅小户型房居住。但由于陈先生听说个人购买住房 不足两年出卖要征收5%的营业税，于是，找到一家中介公司商量。中介公司 于是给陈先生承诺了一个“做低交易价格”的避税法。具体做法是，中介公 司可以和买、卖三方签订两份不同的买卖合同，其中一份合同是以买卖双方的 真实交易价格签订，另一份是中介公司按照当地市场价签订。后者被业内称为 “假合同”。如果以陈先生这套房子原价每平方米6100元签订“假合同”，房 产中介可以直接向税务部门少交7735元[即（7272元-6100元）x 132x5%] 营业税和2320元[即（7272元-6100元）x 132x1.5%]契税，共逃税10055 元左右（不包括少交的67元印花税，印花税税率为0.5知)。
【评析】
2005年建设部、国家税务总局等七部委出台了 “今年6月1日以后，个 人购买住房不足两年转手交易的，销售时按其售房收人全额征收5%的营业 税”政策。许多房产中介为了吸引买家，维持经营，不惜违法逃税。也有少 数房屋所有权人为达到逃避二手房交易所涉及的营业税等地方税收或骗取银行 贷款的目的，在二手房交易中签订“阴阳”两份买卖合同，并以假合同到房 地产交易登记中心进行交易登记。这是一种违法犯罪行为。
首先，对于想偷、逃税的房产交易当事人来说，这种做法有违法、犯罪的 嫌疑。《中华人民共和国税收征收管理法》第四十条规定：纳税人采取虚假的 纳税申报的手段，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。由税务机关追缴其不缴 或者少缴的税款，处以不缴或者少缴的税款5倍以下的罚款。根据《中华人民
、
共和国刑法》的规定，偷税数额占应纳税额的10%以上并且偷税数额在1万 元以上的构成偷税罪。就本案而言，陈先生房子原来的总价80. 52万元、房子 装修5万元、银行按揭利息2万元、契税1.2万元、公共维修基金1.6万元。 此外，如果以原价每平方米6100元出手，这个总价约为96万元，需要额外缴 纳营业税40260元人民币。契税和印花税也要分别缴纳12078元和402元。尽 管这部分成本可能转嫁到买房者身上，但房子的总交易价格依然降不下来。照 此计算，买家拿到手的价格在毎平方米7272元。通过中介公司签订假合同， 即以每平方米6100元签订“假合同”，则房产中介可以直接向税务部门少交 7735元营业税和2320元契税，共逃税10055元左右（不包括少交的67元印花 税，印花税税率为0.5%)。按照刑法的有关规定，中介公司很可能构成偷 税罪。
其次，对于购房人来说，二手房交易中不如实申报成交价，将导致购房人 以后再转让该房产时的税赋可能大幅增加。《中华人民共和国城市房地产管理 法》第三十四条规定：国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转 让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒 报或者作不实的申报。就本案而言，陈先生的这套房子的买家如果下次出手 时，税务部门认定的价格是每平方米6100元，而不是实际交易的每平方米 7735元。如果按7272元出售，这位买家需要额外承担3. 09万元[即（7272 元-6100 元）x 132 x20%]个税。
另外，根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，在二手房交易中签 订“阴阳”两份买卖合同也极易引起合同纠纷，导致交易双方当事人不必要 的重大经济损失。
