房屋过户后户口未迁出，上家须付违约金
【当事人】
原告（下家）：刘甲，刘乙，刘丙。
委托代理人：周红山，上海姚建国律师事务所
被告（上家）：王某。
【案件介绍】
原告刘甲，刘乙，刘丙诉称，2011年7月，经上海宝原物业顾问有限公司居间，与被告王某签订《上海市房地产买卖合同》，向被告购买上海市浦东新区某村xx号xx室房屋，房价为68万元。合同约定被告应于签订合同后3个工作日内迁出房屋内的户口。但被告至今未将户口迁出，故原告起诉要求被告支付逾期迁出户口的赔偿金5万元。
作为原告方的代理人，经过与原告的认真分析和准备，向法院提交了以下证据以证明我方的诉讼请求。：1、2011年7月24日原告（乙方）与被告（甲方）签订的《上海市房地产买卖合同》，约定，由乙方向甲方购买上海市宝山区某村109号602室房屋，房价款为68万元；甲方承诺于签订本合同后三个工作日内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口的迁出手续。若甲方未按时申请办理原有户口迁出手续，或在签订本合同后十八个工作日内原有户口未能迁出，则每逾期一日，甲方应当按照该房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口迁出时止；2、上海市房地产权证，证明上述房屋已登记在原告名下；3、被告出具的收款收据两份、字据一份及银行转账凭条，证明被告已收现金33万元，另外32万元系通过贷款方式支付；4、被告于2011年10月18日出具的保证，内容为：等季甲全部钱到陈某账后，还有尾款2万元作为押金，然后在一个月左右把户口迁走，最后同时季甲2万元押金归还陈某本人就行了；5、被告陈某的户籍信息，证明被告的户口仍在上述房屋内。
【法院审判】
法院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。按照原、被告双方约定被告应将户口迁出系争房屋，现被告尚未迁出户口，构成违约，应承担相应的违约责任。原告自愿将按合同主张的逾期迁出户口的赔偿金金额降低至5万元，法院予以准许。据此，被告陈某应向原告刘甲，刘乙，刘丙支付逾期迁出户口赔偿金5万元。
【律师解读】
本案属于典型的因为户籍引发的房产纠纷案件，对于本案有几个问题需要说明
第一、户籍问题可诉还是不可诉
按照法律规定户籍迁入和迁出法院是不予受理的，但是如果是因为户籍的迁入和迁出导致的违约金赔偿问题法院可以受理，正如本案，如果刘先生诉王女士的女儿一家迁出户口那么法院是不会受理的，但是基于未迁出的事实要求王女士按照承诺承担违约金是可以受理的。
第二、违约金是否过高的问题
房屋买卖合同中一般都会约定违约金，一旦任何一方出现违约行为均可以适用，但是违约金的约定并非是毫无限制的，法律规定违约金如果过高的，以当事人申请法院可以调整，本案中以日计算违约金，按照千分之一的标准是明显过高的，一般法院判案的标准是万分之五，最终法院就是按照这个标准确定，所以关于违约金的约定并非越高越好，而是要结合实际情况合理确定。
