卖房后未迁出户口 房东被索高额违约金 法院根据公平原则酌情作出调整
卖房后未迁出户口 房东被索高额违约金 法院根据公平原则酌情作出调整
由于出售房屋后没有及时办理户口迁出手续，陶先生被下家王先生告上了法庭。而让陶先生没有想到的是，按照当初与下家签订的购房合同中的约定，自己逾期7个多月的违约金竟高达40余万元。
一边是王先生坚持要求按合同索赔，另一边陶先生则坚称事出有因，满腹委屈。近日，上海市黄浦区人民法院根据公平原则和诚实信用原则，依法对双方约定的违约金作出了调整，判决陶先生支付违约金4000元。
多年前，王先生夫妇从外地到上海来经商。经过多年打拼，两人决定拿出积蓄在上海买房安家。2010年底，王先生夫妇通过中介购买了陶先生一处位于黄浦区的房屋，总价为380万元。由于之前就听说过不少人购房时因户口问题而产生纠纷，在签订购房合同时，王先生特意与房东陶先生就户口问题作出了约定。
双方约定，陶先生应自房地产权利转移之日起20日内，办理该套房屋内原有户口的迁出手续，若不能迁出的，每逾期一日按照房价的千分之五支付赔偿金直到户口迁出为止。不久，陶先生就支付了首期房款130万元，并向银行办妥了贷款手续。
去年3月，陶先生与王先生一起到房地产交易中心办理了房屋过户手续。随后，陶先生便开始对房屋进行装修，并在3个月后结束了装修工程。终于在上海有了自己的新家，王先生夫妇自然十分高兴，但有一个问题却让他们十分烦恼。原来，房屋交易完成虽有半年，但房东陶先生却迟迟没有办理户口迁出手续，为了这事王先生多次与房东进行沟通，但对方都找出各种理由拖延。
王先生想到当初购房合同中有关于户口问题的约定，于是在多次交涉无果后，他一纸诉状将陶先生告上法庭要求按合同赔偿。在法院主持的诉前调解中，王先生态度十分坚决，要求陶先生按照合同约定赔偿户口延期迁出的违约金。
拿到法院发出的传票和诉状，陶先生也颇感诧异，对王先生提出的索赔金额更是大吃一惊。陶先生告诉法官，自己卖房后一直拖着不办理户口迁出，主要是考虑到女儿在黄浦区读书，为了让她能继续在黄浦区读书，他只能将女儿的户口迁到同样住在该区的女儿外婆家。可恰巧那段时间老人身体不适，一直无法亲自到派出所办理手续，这样才造成了延迟。
虽感到十分委屈，陶先生还是在立案后不久办妥了户口迁出手续，然而，王先生依然不愿意作出让步，仍坚持要求陶先生赔偿延期7个多月的违约金合计约40余万元。
庭审过程中，王先生对陶先生给出的理由并不认同。他认为这些都只是借口，况且即使这些说法都是事实，也与本案没有必然关联，并非不可抗力，仍应当按合同赔偿违约金。陶先生认为对方并没有实际损失，这次完全是狮子大开口，坚决不愿意赔偿。
法院审理后认为，陶先生在办理房地产权利转移后7个多月才办妥户口迁出手续，已经构成违约，确实存在过错，应该承担相应的违约责任。但双方对违约金的约定显然属于“明显”过高。在综合考虑诸多因素后，法院酌情将违约金调整为4000元。
■连线法官■
本案中，双方违约金的约定究竟是否合理呢？
主审此案的上海市黄浦区人民法院民四庭法官张宁算了这样一笔账，如果陶先生一直不将户口迁出，那么从买房之日起算，按照房屋买卖合同约定的逾期办理户口迁出手续每日1900元的违约金标准计算，只要经过5年多，陶先生就得把售房所得房款380万元悉数归还给王先生，甚至还要倒贴钱。
同时，陶先生在买房后就自行进入了该套住房开始装修，装修完成后就搬入用于自住。因此陶先生逾期办理户口迁出手续的确并没有对王先生造成经济损失。由此看来，违约金显然属于“明显”过高。
为此，法院根据合同法及相关司法解释，以当事人的实际损失为基础，在兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素后，对违约金进行酌情调整并作出判决。
